房比人多？深圳要建200万套房，这个区货量最多！

这三年，新房如雨后春笋般涌现，令购房者们眼花缭乱，选择困难。

　　给不少人的体感就是“房比人多”。

　　也让不少人吐槽：

　　“光明天量住宅”、“龙华满眼都是房子”。

　　面对这一波又一波的供应潮，相信许多人都心存疑惑：

　　深圳一共建了多少房子？
深圳的房子够住了吗？
未来还要建多少房子？

　　未来10年
深圳这些区供应最多

　　楼市调控政策不偏激，它对城市房价的影响通常只是短暂的。

　　而房价的长期走势，则取决于城市的发展和住宅的供应量。

　　根据深圳的国土空间规划文件，到2035年，深圳将确保新增各类居住住房高达200万套以上。

　　这一决策将影响着深圳未来中长期的土地和住房供应格局。

　　值得一提的是，与2018年“二次房改”时确定的目标相比，这次的规划有了显著的提升。

　　回溯到2018年的“二次房改”文件中，深圳曾明确规划：

　　在未来的17年，也就是至2035年期间，将“新增建设筹集各类住房170万套”，平均每年约10万套。

　　但最新的国土空间规划显示，从2020年至2035年，住房总量的目标已修订为200万套，年均供应提升至13.3万套。

　　这个数字背后，既包含了对历史欠账的补偿，也包含了新的增长目标。

　　值得关注的是，公共住房的比例被设定为不低于新增住房总套数的60%。

　　也就是说，到2035年，商品房供应数量总数是80万套，均摊到每年是5.3万套。

　　根据2023年新房数据，共供应56909套，同比上升21.9%，与既定目标差不多。

　　
当然，增加供应套数，势必要加大居住用地的供应。

　　从以下表中我们可以看到，自2020年开始，居住用地的出让面积呈现出迅猛的增长态势。

　　换算成具体的套数，深圳预计在“十四五”阶段供应65万套住房。

　　从近几年一系列法定图则调整也证明了这一点。

　　比如南山这样的传统供应短缺区域，在2023年通过规划调整新增了24块宅地。

　　如果“十四五”能够按计划完成65万套的供应目标，那么在接下来的2025-2035年，深圳还需要供应135万套住房，年均供应13.5万套。

　　目标已经明确，接下来就是将这一任务分解到各个区域。

　　所以，未来哪些区将承担最多的供应任务？

　　我查阅了各区国土空间规划文件中的相关数据，具体如下：

　　龙岗：3940万平；39.4万套
坪山：2070万平；20.7万套
光明：1800万平，18万套；
罗湖：420万平；4.2万套
盐田：1300万平；13万套
大鹏：750万平：7.5万套

　　共计97.2万套。

　　福田、南山、龙华、宝安虽然未提及具体的数字目标，但他们的核心目标都是以“增加供应、优化结构、提升品质”为主。

　　按照200万套的总目标来看，以上四个区域需要承担约100万套的供应任务。

　　其中，宝安在“十四五”规划中已经设定了明确的目标，计划再2020-2025年，建设筹集各类住房不少于16.3万套（间）。商品住房不少于6.5万套，公共住房不少于9.8万套（间），包括保障性租赁住房不少于7万套（间）。

　　从以上数据，我们不难发现，根据各区的供应数量，可以将其分为四个梯队：

　　第一梯队：龙岗、宝安，预计供应套数在30-40万套之间；
第二梯队：坪山、光明、龙华，预计供应套数在20万套左右；
第三梯队：大鹏、盐田，预计供应套数在10万套左右；
第四梯队：福田、南山，预计供应套数在10万套以内。

　　天量供应？
坪山、光明存量小区仅占全市4%

　　看到供应数据，无疑会让许多人震惊。

　　的确，网络上便充斥着各种言论，如“房比人多”、“光明天量住宅”、“坪山供应爆炸”，“龙华满眼都是房子”。

　　但真实情况是：这200万套其实远远不足。

　　甚至部分区域住宅还很少。

　　根据住建局数据显示，截至2020年底，深圳总共有住房1082万套，其中商品房为189万套，保障房51万套。

　　而“七普”人口数据显示，2020年，深圳共有家庭户642万，户均2.25人（集体户106万）。

　　如果按照国际上通常的套户比1:1.1的标准来测算，深圳实际上需要700万套住房（商品房+保障房）来满足需求。

　　但现实是，在2020年深圳的住房缺口就已经高达460万套。

　　即便加上2020-2035年计划供应的200万套，仍然有260万套的缺口。

　　而且，这只是一个基于2020年人口数据的估算，考虑到深圳的人口数量在持续增长，这个缺口只会越来越大。

　　▲来源：2024年深圳新春茶话会

　　此外，深圳的住房自有率仅为23%，意味着有77%的人需要租房生活。

　　这与新加坡高达90%的住房自有率相比，差距显著。

　　当我们深入各个区域的数据，这种差距会更加明显。

　　根据58安居客研究院统计的数据显示，2022年，罗湖、南山、龙岗、宝安存量小区占比在17%左右；

　　福田的存量房小区占比在14%；
龙华的存量房小区占比9%；

　　盐田和光明的存量房小区占比都为3%。

　　坪山的存量房小区占比为1%，远低于其他区域。

　　查阅乐有家挂牌小区可见，坪山目前只有89个挂牌的小区，光明稍微多点，但也只有200个，而南山有1221个小区。

　　这意味着，即使龙华、坪山、光明等区域完成了他们的供应目标，这三个区的小区数量仍然远远比不上开发较早的福田、南山、罗湖等区域。

　　再加上，光明、坪山规划的常住人口还有较大增长空间。

　　当未来越来越多人口流入，对更好、更舒适的住房的需求也将随之增加，势必需要加大新建住房才能解决。

　　所以，不是光明、坪山、龙华天量供应，而是历史欠账太多了。