僵持13年！南苑新村拟启动行政征收！南山首例

最近，南苑新村旧改终于等来了好消息！

　　12月15日，南山区城市更新整备局发布南苑新村城市更新单元房屋征收提示，这意味着这个位于南山中心区、出名的拆迁难产项目终于有了突破。

　　这距第一批签约业主搬离已经近13年。

　　▲ 2023年11月27日实探项目现场，显示征收工作即将启动。

　　僵持13年，今年进入加速期

　　3月行政调解，如今启动征收

　　南苑新村临近深圳地铁1号线桃园站，建于1983年，共49栋楼，1310户居民，总面积约13万㎡。

　　早在2003年就传出旧改风声，2010年4月，南苑新村等8个老旧住宅小区被列入《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划》第一批计划，作为深圳城市更新首批8个旧住宅小区改造项目。

　　同年，万科以收购方式介入，在当时被认为是万科首进南山的里程碑式项目。

　　不过由于特殊原因，到了2013年1月，项目专项规划(草案)公示暂缓。

　　这一缓就是6年多，直到2019年7月，规划草案公示，旧改重启。

　　2022年2月，万科披露，南苑新村城市更新单元签约率突破98%，剩余未签约业主23户。同年11月，项目规划公告发布，规划建面约23万㎡的住宅和约27万㎡的商业，还有占地超1.1万㎡的教育设施用地。

　　▲规划建面近50万㎡综合体 | 截图自深圳市城市更新和土地整备局

　　今年3月30日，项目迎来破局。

　　南山区政府正式发布启动实施《南苑新村城市更新项目行政调解公告》，项目正式进入行政调解阶段。

　　据@南方都市报今年报道，在行政调解介入半个多月后，项目数户业主成功实现调解签约，1户业主正式终止调解。

　　而按照《深圳经济特区城市更新条例》的规定，调解终止即可按计划启动行政征收。

　　如今，随着行政征收提示发布，南苑新村也将成为南山区首例行政征收的旧改项

　　目。

　　现在整个小区，除了28栋还有人居住外，犹如空城，杂草丛生。

　　▲仍有人居住的28栋 | 2023年11月27日@深圳买房计划摄

　　▲部分楼栋已坍塌 | 2023年6月@深圳买房计划摄

　　南山区拟出台城市更新实施细则

　　追踪满85%项目，建立双向沟通机制

　　事实上，为了破解旧改效率难题，南山区正在积极推动更新细则的出台。

　　10月23日，南山区城市更新整备局发布《深圳市南山区城市更新项目未签约部分房屋征收实施细则（征求意见稿）》（下文简称“实施细则”），2023年10月23日至11月21日为意见征集期。

　　并于12月4日就《实施细则》开展听证会，万科、新世界等房企代表出席。

　　12月14日，发布《深圳市南山区城市更新项目未签约部分房屋征收实施细则（征求意见稿）》听证报告。

　　根据《实施细则》，在正式进入行政调解和征收程序之前，对正式确立签约面积与签约人数满85%的项目，要建立双向沟通模式。

　　85%：旧住宅区已签订搬迁补偿协议的专有部分面积占比或者被征收房屋物业权利人人数占比不低于85%及城中村合法住宅、住宅类历史违建部分已签订搬迁补偿协议的被征收房屋物业权利人人数占比不低于85%。

　　市场主体应当及时向区房屋征收部门及辖区街道办汇报项目进展情况，区房屋征收部门及辖区街道办应及时追踪项目进展。

　　当已签订搬迁补偿协议的专有部分面积占比或者物业权利人人数占比不低于95%时，可以开展行政调解。

　　
▲截图自实施细则

　　当行政调解出现以下情况，可以终止行政调解，进入行政征收程序。

　　▲截图自实施细则

　　关于征收补偿方案还有以下规定：
1、房屋征收补偿方案的拟定应当在房屋征收范围确定后30日内完成。2、政府同意后的房屋征收补偿方案予以公布，并征求公众意见，征求意见期限不得少于30日。

　　这也意味着，如果参考实施细则，最快，南苑新村的补偿方案30天内就会公示。

　　就全深圳来看，2019年10月15日，罗湖木头龙旧改4户未签约房屋被依法征收，是深圳首个涉征收的旧改项目。

　　此后又陆续有位于福田的南华村、香蜜二村、华富北片区以及位于罗湖的蔡屋围项目涉及房屋征收。

　　通过这些项目的进程我们可以看到，征收这一程序在推进个别城市更新进程上，起着至关重要的作用。