倒挂或超1000万！南山3大临海顶级豪宅“神仙打架”！

南山临海顶级豪宅，再次将市场关注度拉满。

蛇口中信城开东角头项目（建面约 40万㎡）K709-0004地块近期方案设计招标，据说有挖掘机进场了，于深圳歌剧院一路之隔；

还有上月中海125.32亿元拿下深超总新宅地（占地约 3.5 万㎡），不受“7090”政策限制，可以往超大户型打造；

还有半岛城邦五期（建面约 23.7 万㎡）去年8月与招商蛇口签订协议，将联合开发，央企入主给该项目带来了转机；

昨日，前海荔湾又添临海新盘——观山海家园（建面约15.2㎡），位于大南山脚下，这个名字部分高层应该可以看山看海。

除了以上四个，南山临海豪宅还有招商渔二村旧改项目（建面约 6.6 万㎡），以及妈湾新增宅地 ( 建面约 135.9 万㎡）。

这6大临海豪宅都很值得期待，尤其是东角头项目、半岛城邦五期和中海深超总宅地，不仅地段优越，一线无敌海景，景观和视野非常稀缺。

更关键是倒挂价差非常诱人，按照13.3万的最高新房限制价格，即使深圳湾按照20万左右，起步面积最小120平，那也是将近800万的倒挂。

如果不受7090限制，都做成大户型，一下就是200㎡起步，那倒挂就直接去到1500万，而且由于稀缺性，还不用愁没人买。

去年入市的蛇口面海豪宅的招商玺家园就是最好的佐证，均价只有约12万/㎡，604套房就吸引了1615批土豪认筹，最终开盘即售罄。

一、中信城开东角头项目

东角头项目初步规划39.5万㎡综合体，总货值超700亿，包括K709-0003、K709-0004地块，总体设计费上限达到6800万。

东角头项目位于后海大道与望海路交界东北角，北侧是澳城花园、翡翠海岸，南临在建中的深圳歌剧院，东侧隔着中心河是一所九年一贯制学校（规划≥54班），西面是蛇口山公园，东南是深圳湾公园和深圳湾至香港的公路大桥。

项目总占地约11万㎡，被后海滨路分隔为东西两地块，用地性质为二类居住用地+商业用地，容积率3.56，总建面约39.5万㎡，是集住宅、商业、酒店、办公等为一体的综合体，配建18班幼儿园。

半岛五期和中信东角头项目位置相距不远，配套基本一样，不过中信东角头项目距离地铁更近，在建的歌剧院（13号线二期南延）位于项目南侧，属于地铁口物业；半岛五期则远一些，步行时间大概在10分钟以内。

从位置上讲东角头项目更好，优越的无遮挡的海景资源，深圳歌剧院的世界级文化资源、成熟的生活配套资，对片区来说是利好，增添了顶级丰富的高端配套。

目前，东角头周边挂盘均价在17-21万/㎡区间，其中翡翠海岸、半岛城邦花园三期等小区，挂牌均价超过27万/㎡，倒挂或超10w+/㎡，妥妥的必打豪宅新盘。

二、半岛城邦五期

半岛城邦位于豪宅片区蛇口，占据一线海景，西临渔人码头，北侧是望海公园，东侧与东角头填海区相临，靠近西部通道口岸，南侧下楼就是滨海步行长廊与深圳湾紧紧相连。

半岛城邦总用地面积约30万㎡，总建筑面积超100万㎡，共分为五期开发。从2006年一期入市开始，开一期红一期，足足红了16年，是整个深圳网红时间最长的楼盘。

半岛城邦实拍

2006年，半岛城邦一期开盘，主力户型价格仅仅7000-11000元/㎡；2009年二期开盘时，价格涨到1.99万/平；到2016年三期入市，半岛城邦价格已经攀升到10.5万/平；而2019年四期开盘，单价已经到了15.8万/平。

在整个半岛城邦的产品中，除了还没有面世的半五，半岛城邦三期和四期确实表现最好。

而5期相于4期，位置更好，两面环海，也是半岛城邦最值得期待的压轴大作。

5期地块比较方正，用地3.3万㎡，总建筑面积32.2万㎡，容积率6.04。根据规划，将建4栋49-66层超高层住宅、765套房源、2211个停车位，配有酒店、商业、国际游艇会等设施。

原本项目即将开发的五期，由于占据深圳湾至蛇口豪宅线上一线前排无遮滨海位置，是当前深圳少有的深圳具备核心地段+一流海景的地块，稀缺性不言而喻。

去年8月1日，南海控股公告称，招商蛇口与半岛城邦房地产达成战略合作，双方将合作开发半岛城邦五期项目，这预示着曾因用地问题停滞的半岛城邦五期将迎来转机，有望入市，但是节奏应该不会很快，截止目前没有最新的建设动态消息传出。

二手房房价是楼盘片区价值最好的验证，半岛城邦三期市场表现最好。

半岛城邦三期实景

今年2月，5栋的164㎡的5房也成交了，低楼层，南北通户型，成交价约3200多万，折合单价约19.5万/平；2月20日，4栋高层，成交一套169平4房南向，业主报价5000万，成交总价约4520万，折合单价26.81万/平，由此可见高区的无敌海景房溢价能力确实强。

顶级豪宅的客户更挑剔，宁愿花大价钱买个高品质景观好的房子，也不愿意将就次一点的小区和房源，招商蛇口的品质在蛇口是公认的，所以半岛城邦五期无疑是提前预定会遭疯抢的顶级豪宅新盘。

三、中海超总T207- 0060地块

地块位于深超总片区，靠近2号线红树湾站约200米，一路之隔就是知名的万科臻湾汇项目，西侧是深圳湾超级总部基地城市展厅和中信红树湾豪宅楼盘，北侧是南山实验教育集团华侨城高级中学。

方圆一公里内汇聚了深圳最优越的自然景观和城市配套，比如深圳湾海岸线、华侨城湿地公园、世界之窗、京基百纳广场等等。

深圳湾超级总部基地说是深圳最核心的地段也不为过，是深圳唯一一个全南向拥有一线海景资源的总部基地。

定位整个产业链的终端，目标是吸引世界/中国500强总部。目前已入驻企业开工项目达到16个，其中深湾汇云中心、神州数码集团总部、天音大厦、中国电子总部主体结构已封顶，中信金融中心、中兴通讯总部、OPPO国际总部、招商银行总部、碳云大厦等项目已进入主体施工阶段。

未来整个深圳湾超级总部基地的城区功能，将集总部聚集区、都会文化高地、国际交流中心、城市滨海客厅为一体。

片区内宅地供应更是非常稀缺，上一次宅地出让还要追溯至22年前，中信红树湾、红树西岸的前身，由百仕达拿下的地王震惊全国。

而片区内最新入市的新盘还是中信红树湾，今年上半年片区二手房红树湾成交均价在约16-20万之间，楼龄已经15年，这个房价表现非常优秀，未来深超总宅地入市后二手房评估价肯定会超出20w，这还是比较保守的估计。

四、观山海花园

南山荔湾的荔源返还用地更名成观山海家园，原为荔山工业园，远洋集团收购的旧改项目。项目占地面积4.2407万㎡，建设规模为152371.47㎡，目前已动工。

早期效果图

项目位于南山兴海大道东侧，毗邻大南山，靠近妈湾片区，周边有许多住宅，所处片区的居住氛围比较浓厚。

目前，项目周边只有一条地铁线，为5号线荔湾站（直线距离约650米）；周边学校较少，属于南山实验荔湾小学和深大附中的学区范围内；附近商场有泛海城市购物广场，1个地铁站的距离就能到达前海印里，距万象前海约5公里；周边被荔林环绕，毗邻大小南山、青青世界、荔林公园、月亮湾公园，生态资源优越。

项目早期流出的相关资料中，规划了多种四房户型。（以开放商最终公布文件为准）

网传户型图，仅参考

项目背靠大南山，属于南山中心区荔湾板块，靠近前海妈湾片区和蛇口片区，这个位置能直接眺望大南山，但是看海估计只有高层才能看到。

最近的新盘项目应该是预计本周三开展厅招商臻玺，将推出380套住宅，价格预计9万/㎡起，可能会成为日光盘。

项目周边的二手小区有德尚世家花园、泛海拉菲家园、前海康城华府等。

这个盘的位置和视野相比前三个豪宅天花板差点意思，但是毕竟毗邻大南山，无遮挡青葱山景也属于比较珍贵的景观视野，如果产品好，价位段合适，也能吸引不少买家关注。

其余两个招商渔二村旧改项目以及妈湾新增宅地目前流出的资料不多，也没见有什么动作