坪山惊现2字头新房？这一次房价再次降到地板价！

30万买深圳商品房3房，你敢信吗？

这是赤裸裸正在深圳上演的故事。

这一刻，深圳新房，终于要撑不住了吗？

降价年年有，今年特别多。

昨天中介刚给给我推荐了一个热乎的降价新盘

首付30多万，月供只要8000。

好奇心驱使下，我还是问了问这是哪的新盘。

中介说在坪山的高新区，深圳技术大学旁边，叫传承启元。

只要单价2.7万/平，总价188万起，就能买到70平三房。

惊呆了老铁，这是深圳的房价吗？

东莞的边缘板块凤岗、长安的多高层住宅新房都已经卖到了2.5万-4万/平。

价格一对比，隔壁的惠州和东莞都要被卷哭了吧。

更别说这个项目的旁边还有一个深圳在售的新盘，是中海的万锦熙岸华庭，均价4.2万/平。

一平的价差就有1.5万，这不是把别人往死里卷的节奏吗？

而且，这样自砍一刀的降价方式，直接把坪山的房价拉回5年前。

传承启元隔壁的二手房奥园翡翠东湾，在2018年卖房的时候也是打折到2.8万/平开卖，一个礼拜能卖出去100多套，连续这样卖了4个星期，看来降价卖房的效果非常好。

于是，5年后的今天，传承启元也想用同样的降价方式来卖房了。

可惜的是，今时不同往日。

当前的降价盘，可不止传承启元一个了。

比如坪山燕子湖片区深中旁边的天健·和悦府，开盘就打8.9折，折后235万起买3房，单价直接打到3.1万/平左右。

对比隔壁正在清盘的新城燕澜和鸣，备案均价4万左右，每平至少便宜了1万。

比如佳华沙湖广场开盘，折后单价3.43万/㎡起，还送装修。

开盘除了3个折扣外，还有额外折扣价，对比去年坪山差不多地段的多个4万/平出头新房，几乎是坪山区新盘价格最低一档的价格。

即使这样折后折，仍然不好卖。

基本上现在的新房，或多或少都是有些折扣的，这个不足为奇。

但大家都在打折，那怎么才能在价格上取胜呢？

答案就是继续打折。

一折再折，直接击穿深圳房价底线，这是一个没有硝烟的战场。

降价的楼盘太多，我们不由得在思考，为什么降价的总是坪山。

深思熟虑之下，有几点看法可以跟大家分享一下

1.不匹配的房源和购买力。

近几年来，深圳商品住房用地供应主力集中在坪山、龙岗、宝安、龙华和光明。

其中坪山供应最多，达到26公顷，且远超前几年水平。

2022年坪山商品住房用地供应计划是15公顷，2021年是4公顷，2019年是4公顷。

这就意味着，随着市区新供应的商品住房用地越来越少，坪山在未来3年深圳新房供应量非常大。

供应多，如果接盘的人也多，房价也能涨起来。

可惜的是，坪山房子多，但人可不多。

坪山人口只有55万左右，是全深圳常住人口的3.1%，人又不多，房子却那么多。

典型的供过于求，房价能涨起来才有鬼。

2.购买力不足。

坪山的房子卖给谁，就是2种人群：

第一种，坪山本地

第二种，深圳其他区

先来看第一种情况。

坪山是有产业的，这点毋容置疑。

甚至在今年一季度凭借着比亚迪在新能源产能上的优势，坪山成为了全市GDP增速最高的一个区。

然而，想靠一个比亚迪就能托举起本区域的房价，还是有点难，毕竟比亚迪和华为不一样，不是大部分都属于技术类岗位，也无法创造大批高薪岗位。

所以哪怕比亚迪在坪山，也依然只有少部分人买得起深圳的房子。

其次是坪山的其他产业，2017年坪山才正式挂牌设区，很多布局的高新产业，也还在孵化和发展中，等待成型的时间还很长。

还有第二种情况，卖给全市打拼的深圳人。

坪山当然也是这么想的，所以才有14号线快线的布局。

本想着14号线可以复制11号线的上涨神话，然而却失败了。

一方面，14号线毕竟是链接福田而不是南山。

福田仍然作为深圳的就业中心，然而外溢选择不少。

最早的外溢是龙华，其次是龙岗，实在没得选，可能才到坪山。

其次，问题还是出在福田本身，福田本身以金融产业为主，但发展多年已经成熟，既没有新地发展其他产业，金融产业也无法进一步突破。

所以除了饱和和稳住大哥地位之外，没有新的增长爆发力。

你看看龙华这几年的房价基本没啥大涨，也正是这样的原因。

现在的中心还得看南山，未来还有可能是前海。

老中心只能逐渐没落，这也是无法忽视的趋势。

另一方面，14号线已经快速透支了涨幅。

地铁带动的涨幅一般分成几波，第一波是批复，第二批是开通前，第三波则是开通后。

可惜坪山已经依托了14号线透支完所有涨幅了，恰好又碰上了当前的大环境，第三波涨幅硬生生掐死了。

当然了，坪山也不是完全没涨，靠着14号线，据说房租是涨了600。

当前的坪山确实挺尴尬的，除非价格真的足够低到，让人牺牲掉足够多的通勤和涨幅吧。

这么一想，降价也并非毫无意义。

3.在楼市低迷时期，远郊不降价根本没有竞争力，只能和人才房比价格 

如果按照坪山之前的备案价，3.75万—4.5万/平每平的价格卖

同样的价格，可以选到龙华的人才房了，那谁还会买在坪山？放谁身上都会犹豫的。

所以坪山现在只能自降身价，以此寻求去化，特别是现在片区内现在积压库存特别多。

还有一个问题，就是新房之间相互挤压，新房和次新房之间相互挤压。

前10年，坪山的新盘不算多，后十年会是坪山二手房释放的集中时点。

作为刚需片区，差不多的刚需户型，竞品楼盘一多，就会卖不上价。

价格就只会越来越卷。

从现在的价格来看，2018年买的坪山不仅没赚钱，反而失去了机会成本、时间成本，以及利息。

现在楼市进入非常割裂的分化期，对于远郊板块，可能机会真的没有那么多了。