龙华、龙岗、光明的这几个新盘有点危险啊！

最近龙华、光明和龙岗集中出货了好几个新盘。

这几个楼盘的开发商太卷了，感觉送折扣好像不要钱似的，本来限价就低，还89折、88折的折扣随便送。

龙华、龙岗部分片区的新盘价格，已经降到了6年来的新低点。

价格这么低，确实也是机会难得。

那这些低价的新盘到底能不能买？有疑问的朋友，来看看我对这几个新盘的详细分析！

龙华的鸿荣源尚云（总价区间：516-633万）

降价情况：

“冻资99折+开盘98折 +认购97折+准时签约99折”，全部折扣算下来约93折，折后均价约6.32万/平，单价5.83万—6.4万/㎡，折后总价约480万-570万。

同地段去年入市的壹成中心十区均价约7.18万/平，尚云便宜1万/㎡；

2017年壹城中心七区的开盘价格6万/㎡，和尚云的单价差不多了

点评：

尚云的位置在龙华中心区，也就是在壹方天地的旁边。

优点是挺明显的。

商业很成熟，壹方天地的商圈已经形成，人流量也大；

地铁5期完工之后，尚云周边会有4条地铁22、25、27以及4号线交汇，对打工人而言是大利好；

稍微差点的就是学区，龙华好的学校都集中在红山和梅林关，龙华中心没有分到好学校。

另外值得留意的是拥堵的情况，中心区周边的人流量大，而且道路设计也不合理，以后地铁陆续开通之后人流量还会更大，拥堵的情况可能会恶化。

尚云的82平小户型定价低，使用率也高，主打的就是吸引刚需，折后最低480万，性价比是比较高的。

很重要的一点，鸿荣源在深圳也是比较稳的，开发这么多楼盘还没出现维权的情况，这在当下的环境来看属于非常难得了。

所以我认为一部分刚需是可以尝试小户型的，在龙华来说性价比挺高。

但以后卖就别想着有涨幅了，这一片壹城中心是超大盘，二手住宅存量很恐怖，卖不起价。

光明悦见公园里（总价区间：348-633万）

降价情况：

推售85-120平，原总价区间约381-654万/套，开盘享受折扣0.98*0.99*0.95*0.99；

折后总价最低348万，最低首付只要大概105万，且带“全装修交付”。

点评：

折后4.28万/㎡单价，悦见公园里价格是挺便宜的，但是楼盘在公明这个地段，位置上不如凤凰城和中心区，价格比凤凰城和中心区低也合理。

这个盘也是吃配套。

靠近6号线和13号线交汇的公明广场站，周边属于光明老城区的核心。

商业有大仟里，蓝鲸世界开业之前还是光明的商业中心，不过现在的人流量肯定会被中心区和凤凰城的商业虹吸。

老实说，这种老城区的新楼盘，往往都没什么吸引力，公明的配套只能说是齐全，但并不诱人，没有兴奋点。

唯一比较让我眼前一亮的是楼盘95平3房的户型，设计了一个双龙抱珠的户型。

这个户型在二手楼盘里见怪不怪了，但是在深圳新房的户型设计中，不仅是在光明，可能放眼全深圳，现在都很少有90多平的双龙抱珠户型。

这个户型对那些和老人一起住的家庭会有吸引力，因为卧室分布在两边，各自都有独立空间。

但是一个户型设计可能改变不了我对公园里的整体看法。

100万出头的首付能买光明，确实有性价比，但是公明还是太远，不适合南山的打工人，手里有点米，加点钱上凤凰城或者中心区吧。

说到凤凰城和中心区，我知道很多关注光明的粉丝主要关注的楼盘都集中在两个板块。

过去几年，因为可发展的空地多，凤凰城和中心区准备卖的和在卖的新盘存量很大，选择太多，大家反而不知道怎么选？

针对这个问题，我认为凤凰城和中心区板块其实有几点逻辑大家需要注意：

1.13号线比6号线有价值

2.光明大道主轴上的新盘比周边的新盘有价值

龙华悦见倾湖（总价区间：583-693万）

降价情况：

备案均价约6.58万/平，开发商折扣：i深圳登记*99折+冻资*99折+开盘*98折+认购*95折+准签*97折

折扣全部算下来差不多是88.51折，折后均价约5.84万/㎡，最低总价583万。

此前在2021年，一路之隔的盛璟润府开盘，备案均价约6.8万/平，单价区间6.25万-8.28万/平，相比之下，悦见倾湖折后均价便宜了1万/㎡。

点评：

清湖在龙华中心的边缘，楼盘存在感都不高。

地段没有吸引力，但是价格还死贵。

之前盛璟润府单价接近7万/㎡，无人问津，后来降价卖了一部分，但是最新住建局数据显示还有57%的房源待售，房子是真卖不出去......

悦见倾湖是吸取前人教训了，降价幅度还是挺大的，很有诚意。

但是总价还是不低，最少还是要总价580万。

因为开发商这次的户型设计偏改善，96-120平，把总价拉高了。

但问题是谁愿意去清湖改善呢？

所以这个盘我认为没必要看配套、产品设计，你就想想现在接手了，以后谁接你的盘？

福田外溢的打工人，改善肯定去红山上塘；

福田外溢不接，就只能卖给本地客了。

但问题是本地客有500多万或者600万，可以买靠近壹方天地的鸿荣源尚云啊，尚云也有改善大户型，价格相差不大，还更近福田。

你有这钱，还不如选尚云呢。

观澜澜汇云庭花园（总价区间：422万-641万）

降价情况：

毛坯备案均价5.41万/平，总价区间约422万-641万/平。

其中开发商拿出110套住宅打86折，折后单价约4.2万-4.5万/平，总价最低大概只要350万，还送德系一线装修。

此前周边的新盘：

2020年9月开盘的合正观澜汇二期，带装修备案均价约5.69万/平，总价区间在501万-769万/套

2019年开盘的龙光玖誉府，毛坯均价约5.13万/平，总价区间在375万-573万/套

点评：

云庭花园地处观澜，属于合正观澜汇的三期。

合正观澜汇在观澜是销量比较好的一个盘，靠近龙华市政府，也属于4号线地铁上盖盘，据说曾经还有人交喝茶费买，观澜的盘都有人喝茶，属于比较罕见的了。

云庭花园这一次大降价还送装修，我认为是这一波降价楼盘中最有诚意的了。

不过观澜的位置确实不行，项目周边民房、产业园区居多，界面有待提升

而且开发商这回推出的三期，户型是103-121平的3-4房，103只做了3房，得房率不高，另外面积大也把总价提上去了，

折后的价格和光明、宝安沙井的很多新盘价格都差不多，只不过在沙井、光明，同样价位只能卖刚需户型。

但相比选择观澜的100平以上的改善户型，我觉得反而光明和沙井的刚需户型增值空间更大。

毕竟光明沙井在西部，观澜顶多算是北部郊区。

当前深圳是个存量房为主的城市，但真正有价值的小区也就400多个。

龙岗紫和嘉园（总价区间：237-419万）

价格：

最近入市新盘中，少有的没有放出降价信息的楼盘。

位于龙岗中心城边缘，价格比较低。

推出66-98平，总价区间在237-419万，均价3.95万/㎡。

片区内2022年开盘的信城缙悦城，均价3.94万/㎡，和嘉园价格相差不大。

点评：

很典型的边缘郊区楼盘。

没有地段，盐龙大道外围，中心城边缘；

没有配套优势，周围1公里内没有优质学校、没有商业、没有地铁

开发商只能拼命卷产品。

项目所有空间都是方正实用，户型实用率最高能达到95%

98平四房户型，是项目最大亮点，在龙岗是比较稀有的户型，得房率也高空间大，但是只有十几套。

我觉得这个地段，对于大多数买家来说是不用考虑的。

升值潜力不多说，因为几乎不存在，这个盘要命的是周边的配套连基本的居住属性都很难保障，槽点实在太多了，产品优势弥补不了。

唯一我认为可以考虑的是龙岗中心城周边的本地客群，可以考虑买98平4房的户型，实用率高、户型也稀缺，大概400万左右能买到。

本地客不考虑地段，选一个稀缺、优质的产品，也不为过。