盐田海涛花园旧改还未启动？——又是钉子户拖垮开发商？

临近海岸线的一片破败，墙体岌岌可危，大写的“拆”字早已斑驳不堪。

这个小区房门多已被横木钉死，即使远远看它们，依然能感到浓烈的死寂和消沉。

只是零星间透过窗子，我竟似又看到影影绰绰，好像有生活痕迹，着实令人心生困惑。

01

它是深圳史上第一批被列入旧改计划的项目，自2010年纳入《深圳市城市更新项目改造计划》以来，几乎每一年，都会有与它相关的积极报道见诸报端。

查阅比对当年同步列入的旧改项目，像鹿丹村如今已变身罗湖豪宅代表，木头龙也成了今年市面上的在售新盘。

而海涛花园拖到现在还在“签约进行时”，据说有60多位业主在等待中离世。

三年前，我曾在新闻上看过这小区的签约率已达95%，超1200名业主期盼回迁。

却万万没想到，这一晃好多年又过去，它竟然还没拆完！

海涛花园，建于上世纪80年代的国内第一代商品房。经历了40多年风雨侵蚀，也彻底暴露了当年建设房屋用材的海砂石的安全隐患。现如今，它的内外墙体纷纷严重剥落，钢筋严重腐蚀裸露在外。

大部分人都无法想象，这种条件的“危楼”还怎么住人啊？

出于地产圈职业挖料（八卦）的好奇心，也纠结于在盐田美好的转角遇到“烂”的那个羞耻的瞬间，我从通讯录里扒拉出一个儿时的老友。

他家就是曾住在海涛的业主，我问他：

“究竟具体是因为什么，让你们家的拆迁拖了这么久？”

最近这一两年，按说已经有了实质性的进展。全国首部城市更新已经立法，深圳城市更新条例也正式实施，海涛花园则是第一个实行“行政调解”的项目。

那为什么还是拆不动，业主为何还不愿意签约搬走呢？

他说，其实他们家小区大部分业主都已经同意了。这一个小区大概1280户，现在签约率大概97%，就只剩下不到30户人家硬扛着。

作为盐田人，作为旁观者，我眼看着一碗好饭被拖凉，一个好端端的城市升级规划被队友们拖烂。

02

当下的大环境里，这些局中人也许还没有觉察到，“对开发商过分苛刻”意味着什么。

近来，大牌房企暴雷、违约、裁员事件，在此刻早已不是新闻。举例2021年，全国共396家房企宣布破产，陷入流动性危机的地方房企更是不计其数。

通过不久前公布的5月报，我也能够明确感知到此刻各大房企的销售现状，一切并未有所好转。

调控好几年，疫情又占两年半！

房地产下行周期叠加疫情大环境，他们脑海中那些财大气粗的开发商，早就躺平了。

5月30日晚上，深圳半岛城邦所属的开发商突然宣布，“已深陷财务危机，没有持续经营能力”，公司宣布从6月1日起，全员待岗半年。这是销售几百亿的网红豪宅项目，半岛城邦的路走了一半，竟然也走不下去了！

这是正常靠拿地开发的“小而美”实力房企，那些靠旧改开发项目的大开发商则更惨烈。

前段时间，时代地产公开声明清退旗下广州4个旧改项目。不玩了，玩不起了。事实上，你在深圳也打听一下，很多搞旧改的开发商基本都是苦不堪言。

对比之下，操盘海涛花园的路劲地产，港企背景，公司基本面还算坚挺。在最近公布的房企百强排名中，路劲排名25，风控排名位列第二。

但这也不代表它就有勇气，有底气在这一片旧改开发的沼泽中陷很久。

毕竟“降本增效”、“成本控制”是当下所有房企必须面临的严峻考验。在风云诡谲的不确定中，路劲勉强算是“还能扛得住”。只是国内经营的利润在下滑，在深圳旧改方面仍然努力在突破。

心意到了，实力还不确定。要负责，但负责到何年何月，终将会有一条底线。

目前，开发商的现实困境早已摆在了台面，无论那些极少数不愿配合签约的业主是否看得见，它都客观存在。

眼下能坚持做旧改的房企都不易，像路劲这种，在行业下行周期下如果任由这样慢慢拖下去，在这种恶性彰显的严酷困境中，可能就把一个即将完成的旧改项目拖没了，把一个好好的开发商拖垮了。

压垮一家企业的最后一根稻草，往往都在意料之外。

地产圈任何一家企业因为旧改而倒掉，作为业内来估量，这种现象对楼市本身也是一种恶性冲击。

它既不符合国家对经济发展预期，也不符合行业对城市更新的期许。

要知道，在存量用地与存量房为主的深圳，城市更新是缓解土地供需矛盾最重要手段之一。

我仔细看了这个项目所在的区位，从专业角度，有一定稀缺资源优势。

比如靠近香港关口、一线海景、属于盐田中心区位、生活教育配套也非常成熟。

且不说把这一片老破旧拆除之后建成一个豪宅社区，至少做成一个高端气质的改善盘的话，在市场上一定吸引眼球。

所以，业主早点回迁，把更高级的购买力引进场，也间接能够提升楼盘的人居气质。往大了说，也匹配了未来盐田中心区的国际化价值。

现在就一个破旧糟心的危楼，摆在那里。周边再好的资源有什么用呢？

03

我朋友说，他们群里的老邻居也有一点点别的心思：

“既然你这家开发商满足不了我的胃口，那我就死磕到底，大不了换开发商进场接盘来玩！”

真的这么简单吗？

现实是哪有那么容易算的账，换个小区物业都得折腾一年半载，想换旧改拆迁的开发商谈何容易啊！

就算你把宇宙第一房企万科拿过来比较，哪怕它本土起家，又是实力房企，又有国资背景，至今也同样深陷在“南苑新村”的旧改囹圄之中……

客观上看，一个老破旧在市场上喊了拆迁长达十多年，至今签约到98%，就差一点点却又莫名拖了好多年，三四十根“硬钉子”难以解决。

坦白讲，谁来都不好搞定。

最关键是你要理解楼市早就变了基调，“房住不炒”并非一句简单的口号，而是执政团队的信念。

每年市里都会批出“限价”宅地进入土拍市场。干干净净的新地块，况且没有多少家房企敢出手去拿。谁又有勇气来接一个旧改艰难的硬骨头呢？

做旧改，意味着持续多年的资金成本，源源不断的精力投入，各种规章程序走了下来，怎么可能就那么轻松地重来一遍？

有些人总是习惯拿十年前的逻辑，看待十年后的楼市进展，却忽略了国内楼市早已丧失了暴涨的可能性。房住不炒，未来核心不是炒楼，而是改善人居。

黑铁时代，房地产行业越来越像制造业，开发商变成了“赚微利”的企业。那么这个时候，有些人如果还希望靠一套老破旧的房子来漫天要价，一夜暴富，甚至占开发商的股权，这种过分的要求，谁会满足他们呢？

客观上，已经不存在被满足的可能性。没有人会傻到当接盘侠，因为利益已经被压缩到没有空间。

房地产逻辑改写，再加上疫情的打击，我们的经济复苏尚需时日。即使发达如深圳，我们此刻感受到的现实，也是“大厂在裁员，小公司在倒闭”。

尤其，楼市的反应就是近年来涌入大量的法拍房。有报道称，2021年全国法拍房近200万套，数量同比激增30%以上，深圳也是爆发区。法拍房频出的背后，就是一大批购房者“断供”的现状。

所以，赶紧回家，别在楼市里飘零。

特别对于那些拆迁小区的签约业主来说，“早日回迁”的愿望也就更迫切。

凭什么让极少数人挟持多数人回家的意愿呢？

我们深圳人是等不起的，因为深圳的成功就在于“深圳速度”。只有让这城市不停进化，我们每个个体的发展才会越来越好。

纵使有些人就是罔顾他人的利益，一心想做一个精致的利己主义者，那也不妨回归到一个正常人的自身，来重新审视拆迁这件事：

你的一生，还有几个十年可以等？

住在危楼里的人，等不到春天。