三旧改造用地“报批”流程+细节+要求（下）

广东“三旧”用地审查报批中，无合法用地手续旧村庄建设用地如何报批？租赁土地可否完善征收手续？超标“三地”怎样报批？已批准的“三旧”改造方案变更有哪些细节？“三旧”改造地块上盖物比例如何要求……

情况四

改造项目是否进行实质性改造

根据粤府〔2009〕78号文的相关规定，改造利用必须与完善手续相挂钩，只完善手续而不进行改造的项目不符合“三旧”改造政策要求，这一问题主要由市县“三旧”改造主管部门审核把关。对规划用途未发生改变的项目，如工业改工业、商业改商业、居住改居住项目，各地应当通过实际掌握的情况或者有关主管部门的审查意见等进行分析判断，近期确无改造意愿的不得为其办理报批手续。

情况五

超标“三地”问题

根据粤国土资规字〔2018〕3号文的规定，“三地”单块面积大于3亩，或者累计面积超过改造项目用地面积10%的，且原则上不超过20%的，可报地级以上市人民政府根据个案处理原则进行审批。值得一提的是，上述规定虽然有利于归整改造地块，但如果超标“三地”面积过大，那以避免会影响正常的土地管理秩序，有出现规避土地招拍挂的可能。由此，广东严控超标“三地”的面积和比例，原则上不应超出太多，且必须符合边角地、夹心地、插花地的定义，即是被改造地块分割、包围或穿插，难以单独出具规划要点的土地。

情况六

“三旧”改造项目最小规模

“三旧”改造旨在合理整合土地资源，推进全省成片连片改造。因为广东各地“三旧”地块的区域条件不同，加上省出台的“三旧”改造政策没有对改造项目的最小规模作出统一规定，该省指引各地在推进改造时，应当积极推进区域整合改造，尽量避免单栋房屋的零散改造或部分地段的局部改造。同时，该省建议改造项目的面积不低于1公顷；对于小于1公顷的改造项目，依据城市规划标准、相关规划等对项目改造方案进行严格审查，确保落实规划控制目标。

情况七

已入库现状非建设用地报批

广东《关于建立“三旧”改造地块标图建库动态调整机制的通知》粤国土资试点发〔2011〕175号文规定，现状有部分不属于建设用地的土地可以通过提供“属于同一宗地”的证明材料而整体纳入“三旧”改造范围。针对已入库的部分土地，以符合“三旧”改造为前提，不能直接在图上变更为建设用地，需要由地级以上市人民政府按照相关规定先行完善或办理农用地转用手续，将地类变更为建设用地，再办理“三旧”改造的相关报批手续。针对特殊情况，粤国土资规字〔2018〕3号文指出，属于生态修复类改造项目，规划用途为非建设用地的，如能提供相关主管部门出具的项目属于生态修复类型的证明材料，可按规定纳入标图建库范围；"二调"认定为非建设用地，但实地在2009年12月31日前已经建设使用且符合上盖物占地比例要求的，可按规定纳入标图建库范围。

情况八

已批准的“三旧”改造方案变更细节

按照粤国土资规字〔2018〕3号文规定，涉及将旧村庄集体建设用地转为国有建设用地的，改造方案报所在的市、县级人民政府审批，土地征收手续报地级以上市人民政府根据省人民政府委托进行审批。广东省“三旧”改造政策允许旧村庄集体建设用地以相对简便方式转为国有建设用地，前提条件是土地变为国有后仍交由原农村集体经济组织使用，村集体和农民的合法权益得到了有效保障；需要转让给其他市场主体的，需在实施供地后按照现行土地管理的相关规定办理转让手续。

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