深圳工改居和旧改的区别及存在的风险

深圳特区40周年大会圆满落幕，会上内容并没有提及“扩容”。深圳扩容，大家就别想了吧。相反，最近政策的态度，其实是让深圳在最大程度上利用好存量土地。10月11日发布的《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020－2025年）》（下称方案），对深圳盘活存量工业用地持放松态度。根据方案，在未来，工改将成为深圳居住用地的一个重要来源。粗略盘点了一下，未来至少有190块工业用地，有望建成住宅。工改的住宅，跟普通旧改到底有什么不同？居住环境与房价会不会受到影响？针对大家最关心的这些问题，本文将一一进行详细科普。

1. 工改和旧改有何区别？

由于拆迁的是厂房而非民房，产权相对单一，工改居项目的拆迁难度会比城中村旧改低，开发周期也会比旧改短。根据城市更新数据，城市更新一级土地开发周期一般为5-8年（计划申报至用地出让阶段），而工改居的开发周期一般为3-5年，时长低于平均线。也因为拆迁的厂房面积大总价高、购买门槛高，大部分收并购都由开发企业开展，因此，比起旧改，散户提前买入搏拆迁的机会也比较少。

2. 工改居存在什么风险？

由于来自工厂改建，不少购房者会担心工改居项目是否存在潜在污染，对此购房者不用过分担心。“无论是旧改还是工改居，项目建成后的住宅品质，都主要看开发企业。”大部分的工改居项目都不处于连片工业区中，所以“周边污染隐患一般较少。”而目前所有工改项目，无论改成哪种类型，都要做土壤检测。“如果原来污染严重，就需要做生态修复，深圳对于环境保护要求比较严格。”

3. 工改居会遇到什么困难？

纵观目前的工改居项目，可以发现，项目体量多为中小型，且项目都零星分部，地段偏远。这里就涉及到目前工改居领域的最大痛点：规划受限。目前，对工改居影响最大的政策为《深圳市工业区块线管理办法》。深圳目前有270平方公里的工业区块线，同时还对两个百平方公里的产业划片保护，因此，符合规划及政策的工改居项目相对较少。位于政府划定的工业区块线外的、规划为二类住宅用地的旧工业区，工改居相对较容易。而工业区块线内进行工改居，则难度很大。“政府需要通盘考虑产业空间保障与住房空间供给之间的平衡，因此很难做到大规模工改居供应住宅。”

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