“第三支箭”正式落地，影响有多大？能救深圳楼市吗？

11月28日，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问；证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，并自即日起施行。

截止当日，支持房地产融资的“第三支箭”正式落地。

具体来看，“第三支箭”共有5项优化调整措施，包括：

临近年末，不到一个月时间，债券、信贷和股权三个领域的支持政策就接连落地，足以见救地产有多紧迫。

第一支箭“金融16条”针对的是信贷支持。

配套的措施发布“金融十六条”降准释放5000亿长期流动资金，国有6大行给优质房企提供万亿级授信。

第二支箭针是发债支持。

配套措施是支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，额度为2500亿元。

但实际上前两支箭多少是有点bug的。

放贷借债需要信用，但是需要救的房企，却又偏偏是信用额度紧张的那一批。

而不需要救的房企，却是受益最多。

所以对龙头房企，本身经营稳健的房企是锦上添花，但资质差的效果就不大了。

这就需要第三支箭作为补充。

虽然第三支箭只有短短的5条内容，但最大的变化是对去年房企“三道”红线说拜拜。

既然政策足够重磅，那么对楼市有没有反弹作用？

其实更多的同行则认为，鉴于当前经济的持续下行、新冠疫情防控的影响以及居民端对就业和收入的悲观预期，纵使政策再大、力度再猛，短期内仍无法拉起房地产，因此行业的好转仍旧需要等到楼市销售端企稳回暖或居民端就业、收入预期回归之时。

我们注意到，在“第三支箭”引起的地产股债短期的暴涨之后，股民后续还跟不跟，各类投资机构会不会跟，目前来看都存在很大的不确定性。

至少从我们目前做国央企开发商和城投平台的地产前融业务的实际情况来看，开发商对销售市场的回暖仍旧没有足够的信心，比如普遍认为楼市下行期会延续至明年上半年，另外是普通民众对经济、就业、收入的预期在接下去的大半年内预计也不会有太大的改善，核心原因则仍旧是国际国内经济形势的下行以及国内新冠疫情防控等的重大影响。

对深圳楼市来说，也是如此，喜忧参半。

首先保障房发展会再加速。

本来就已经大力支持的安居房、公租房，有第三支箭的REITs基金支持，这些保障房的建设速度就会更快。

深圳人选择安居房、公租房的态度就会更加鲜明，等得起的人会更加坚信深圳的安居房、公租房。

在心理上，大家多少会觉得政策可能会发展更好，或者已经是政策底。

其次深圳楼市会维持回调的现状。

第三支箭的出台，除了要保交楼、稳住房企主体，就是修复市场信心。

但深圳楼市，本身信心就比较坚挺。

只要有合适的价格，深圳人依然会毫不犹豫地出手。

虽然绝大部分新房已经做不到“日光”，但基本都能够在半年清盘，甚至一些很难卖的项目去化也可以做到八九成。

比如龙岗的南山悦时光花园，位置远在龙岗的宝龙片区，距离地铁14号线南约站步行也有2.3公里，商业学校也一般。距离龙岗的大运中心也不太近。

这样的新房，在深圳人眼里是看不上的，但676套住宅，开盘去化也能卖掉318套。

原因就是价格便宜到位，折后总价244万可以买到精装三房。

所以，新房的库存并不像其他城市那样高。

最后是二手房依然会维持回调的趋势。

一方面指导价依旧横在深圳人的面前。

基本上是锁死深圳的改善型需求。全国楼市连上海、广州都适度地放松了一些口子，只有深圳还严格执行指导价政策。

另一方深圳新房大力供应、安居房人才房挤压二手房的现状难以改变。

所以，如果深圳没有实质性的措施，“第三支箭”只对全国层面有好处，具体到深圳作用不大。

在“第三支箭”的功效上，尽管短期内房企股权融资的效果取决于销售端的回暖以及投资端（股民、投资者）信心的恢复，但从中长期来看，恢复股权融资对优质房企绝对是重磅利好，尤其是有利于优质房企通过股权融资等开展并购重组，并加速行业的风险出清。

还有一个细节需要注意，房企股权融资开闸的“第三支箭”重点针对的是存量市场与存量项目，比如要求募集资金“不能用于拿地拍地、开发新楼盘等”，因此对于我们地产投资机构来说，地产前融业务还是存在很多差异化的机会，只是整体业务的复苏有待于楼市销售端的回暖和行业的企稳。

文章整理自：格隆汇楼市、朱罗纪、 西政资本等