深圳2022年土拍全面总结分析报告！华润豪揽8宗地、深铁摘得6宗地！

11月25日，深圳第四批居住用地集中出让以“6宗成交、1宗流拍，成交总价97.3亿元”落下帷幕。从成交结果来看，此次拍地仍延续了前三次态势，国央企成主流，但同时也迎来了民企的回归。

回顾2022年四次集中出让，深圳共挂牌38宗居住用地，其中，成功出让34宗用地，成交率89%，流拍土地4宗，分别位于龙岗、光明、宝安、坪山四区。2022年总供应规模（计容建筑面积）约510.2万㎡，总成交规模（计容建筑面积）约472.5万㎡，总成交金额约736.3亿元。

就参拍方和竞得主体而言，2022年以国央企为主导，共竞得32宗居住用地，占比94%，但也不乏民企的身影，共有2家民企（信城控股、江苏亚伦集团）成功竞得土地。国央企层面，华润成为最大赢家，斥资203.5亿元竞得8宗用地；深铁竞得建面（计容建筑面积）最大，约162.2万㎡。

值得注意的是，挂牌的38宗居住用地，有9宗用地属于法定图则规划调整为二类居住用地后再挂牌出让，其中有3宗为商改居用地、1宗为工改居用地，5宗为居改居用地（一类/三类/四类居住用地改为二类居住用地）。其中龙岗区4宗、宝安区2宗、光明区2宗、龙华区1宗。

四次集中供地，深圳各区域居住用地成交情况表现如何？各宗地计容可售楼面地价、商品房限售价发生了哪些变化呢？

01

深圳市2022年居住用地集中成交概况

2022年，深圳共挂牌出让38宗居住用地，供应规模（计容建筑面积）约510.2万㎡，出让总价1合计约797.6亿元，分别位于龙岗、龙华、光明、宝安、坪山、南山、深汕合作区7个区。其中，龙岗区供应土地宗数最多，共8宗；坪山区供应规模（计容建筑面积）最大，约133.5万㎡；宝安区出让总价最高，达204.4亿元。

（备注：1、出让总价统计口径：已成交的用地按成交价统计，流拍的用地按起拍价统计。）

从成交情况看，2022年共成交34宗居住用地，成交率89%，成交规模（计容建筑面积）达约472.5万㎡，成交总价共计约736.3亿元。其中，龙华区、南山区（前海前湾片区）、深汕合作区供应的居住用地全部成交，无流拍地块，剩余4个区（龙岗、光明、宝安、坪山）均有1宗用地流拍。

深圳2022年居住用地集中出让项目分布图

从成交方看，2022年成交的34宗用地，其中国央企共竞得32宗居住用地，占比94%，民企竞得2宗，占比6%。成功竞得居住用地的国央企中，以深圳本地企业为主，但也不乏外地企业，其中越秀成功竞得宝安2宗用地，拿地规模12.1万㎡，拿地金额41.1亿元。

拿地前五名企业中，华润拿地宗数最多、拿地金额最高，共斥资203.5亿元竞得8宗居住用地；深铁成交规模最大，共162.2万㎡。

02

龙岗区土地成交情况

2022年，龙岗区共挂牌出让8宗居住用地，出让规模（计容建筑面积）约94.8万㎡，出让总价约103.1亿元。从供应街道来看，主要位于宝龙街道、龙城街道、龙岗街道、坪地街道4个街道；其中，龙城街道出让用地最多，共3宗。

四次集中供地，龙岗区仅第三批次未供地，第一、二、四批次均有新增供应。

龙岗区2022年居住用地集中出让项目分布图

从成交情况看，截止至第四批次拍地结束，龙岗区共成交7宗居住用地，成交总价约96.9亿元，成交规模（计容建筑面积）约89.9万㎡。流拍1宗居住用地，流拍地块位于龙岗街道。

从竞得企业来看，2022年龙岗区四次集中供地成交的企业全部为国央企，其中，深铁拿地规模最大，共竞得2宗（含联合拿地）用地，成交规模67.7万㎡；龙岗人才安居竞得宝龙街道1宗全部自持保障性租赁住房的用地，成交规模最小，约3万㎡。

从溢价率来看，龙城街道用地最受企业青睐，供应的3宗用地全部以15%的溢价率成交。而坪地街道表现最差，以底价成交，无溢价。

从计容可售楼面地价与商品房限售价变化情况分析，整体而言，2022年各街道商品房相比2021年限售价均上涨约2000-3000元/㎡，计容可售楼面地价有增有减。

其中，宝龙街道2022年计容可售楼面地价减少3700元/㎡，商品房限售价上涨2070元/㎡；龙岗街道2022年计容可售楼面地价增加2227元/㎡，商品房限售价上涨2800元/㎡。

值得注意的是，龙岗区供应的8宗居住用地，有4宗用地挂牌出让前进行过法定图则规划调整，其中一宗为“三类居住用地改为二类居住用地”,一宗为“商住混合用地改为二类居住用地”，一宗为“工改居”用地，一宗为“四类居住用地改为二类居住用地”。

第二批次由华润竞得的G02409-0006地块，为“三类居住用地改为二类居住用地”地块。该地块属于[龙岗中心城中心区]法定图则09-11地块，于5月5日进行法定图则调整规划公示，将三类居住用地改为二类居住用地，用地面积保持不变（7379㎡），容积率由2.2调整为4.4。

第二批次由保利竞得的G01126-0090地块，为“商住混合用地改二类居住用地”地块。该地块属于龙岗区[龙西五联地区]法定图则09-12地块，于5月5日进行规划调整公示，将商住混合用地调整为二类居住用地，合并东侧A-09地块后用地面积调整为18754㎡，容积率由2.2调整为5.1。

第四批次由深铁竞得的G10203-0499地块，为“工改居”地块。该地块属于[坪地中心地区]法定图则03-01-01等地块，于9月24日进行法定图则规划调整公示，将03-01-02、03-02、03-03、03-09地块由工业用地调整为二类居住用地，调整后用地面积为51655㎡，容积率调整为4.58。

第四批次由华侨城竞得的G01019-0042地块，为“四类居住用地改为二类居住用地”地块。该地块属于[回龙埔及龙城公园地区]法定图则08-03地块，于9月24日进行法定图则规划调整公示，将四类居住用地调整为二类居住用地，用地面积保持不变（5919㎡），容积率调整为5.4。

03

龙华区土地供应情况

2022年，龙华区共挂牌出让7宗居住用地，出让规模（计容建筑面积）约90.9万㎡，出让总价约186.9亿元。从供应街道来看，主要位于民治街道、福城街道2个街道；其中，民治街道出让用地数量最多，共5宗。

四次集中出让，龙华区均有新增供应，且供应的用地全部成功成交。

龙华区2022年居住用地集中出让项目分布图

从成交情况看，截止至第四批次拍地结束，龙华区共成交7宗居住用地，成交总价约186.9亿元，成交规模（计容建筑面积）约90.9万㎡。

从竞得企业来看，2022年龙岗区四次集中供地成交的企业主要为国央企，另有民企深圳市坂腾发展有限公司（信诚控股）竞得1宗位于福城街道的纯安居房建设用地，成交总价约3.5亿元。国央企表现层面，华润竞拍取得建面最高，竞得2宗，成交规模50.6万㎡，共计斥资约95.6亿元。其次为中海，斥资22.3亿元竞得民治街道19.4万㎡居住用地。

从溢价率来看，四次出让共有5宗用地溢价成交，溢价率均为15%，剩余2宗底价成交。溢价成交的地块中，以民治街道为主，共4宗。

从计容可售楼面地价与商品房限售价变化情况分析，整体而言，2022年各街道计容可售楼面地价下降，商品房限售价上涨。

以民治街道为例，同年对比，2022年第四批次较第二批次计容可售楼面地价下降11511元/㎡，商品房限售价无变化。具体分析这两宗用地的计容可售楼面地价情况，差异较大的主要原因为第四批次用地要求配建安居型商品房，而第二批次用地无此要求。

与往年对比，计容可售楼面地价下降350元/㎡，商品房限售价上涨1150元/㎡。

值得注意的是，在第四批次中由华润竞得的A806-0403地块，为“商改居”地块。该地块属于[龙华新城核心地区(局部)修编]法定图则19-02地块，于10月15日进行法定图则规划调整公示，将商业用地调整为居住用地，用地面积由9425㎡调整为8720㎡。

04

坪山区土地供应情况

2022年，坪山区共挂牌出让7宗居住用地，出让规模（计容建筑面积）约133.5万㎡，出让总价约115.9亿元。从供应区域来看，主要位于坑梓街道、石井街道、龙田街道3个街道；其中，石井街道出让用地数量最多，共4宗（含流拍后再次出让用地，计2次）。

值得注意的是，坪山区第四批次无新增供应。

坪山区2022年居住用地集中出让项目分布

从成交情况看，截止至第四批次拍地结束，坪山区共成交6宗居住用地，成交总价约104.7亿元，成交规模（计容建筑面积）约122.1万㎡。流拍1宗，位于石井街道，该宗地已于第三批次再次出让，并由深铁以底价成交。

从竞得企业来看，2022年坪山区四次集中供地成交的企业全部为国央企，其中深铁成为最大赢家，共竞得3宗用地，成交规模83.2万㎡，拿地金额60.4亿元。

从溢价率来看，四次出让仅有3宗用地溢价成交，2宗溢价率为15%（第一批次成交用地）、1宗溢价率2%（第二批次石井街道，G12314-8038地块），剩余3宗全部以底价成交。

从计容可售楼面地价与商品房限售价变化情况分析，整体而言，2022年各街道计容可售楼面地价下降，商品房限售价上涨。

石井街道，2022年第二批次流拍的宗地，于第三批次成功由深圳地铁集团竞得。对比两次出让情况，计容可售楼面地价下降72元/㎡，商品房限售价无变化。

坑梓街道，计容可售楼面地价下降3080元/㎡，商品房限售价上涨1100元/㎡。详细分析计容可售楼面地价下降的原因，主要为2021年地块配建的公共住房为可售型人才房，而2022年地价配建的公共住房为安居型商品房，故楼面地价降低。

05

宝安区土地供应情况

2022年，宝安区共挂牌出让7宗居住用地，出让规模（计容建筑面积）约75.4万㎡，出让总价约204.4亿元。从供应街道来看，主要位于新安街道、西乡街道、沙井街道、福海街道4个街道；其中，新安街道出让用地数量最多，共4宗。

四次集中出让，宝安区均有新增供应，其中第一、三、四次供应的用地全部成功成交，而第二批次有1宗用地流拍。

宝安区2022年居住用地集中出让项目分布图

从成交情况看，截止至第四批次拍地结束，宝安区共成交6宗居住用地，流拍1宗，成交总价约176.1亿元，成交规模（计容建筑面积）约65万㎡。

从竞得企业来看，2022年宝安区四次集中供地成交的企业主要为国央企，另有民企南通亚伦房地产开发有限公司（江苏亚伦集团）竞得1宗位于新安街道的纯安居房建设用地，成交总价约6亿元。此外，越秀为宝安区最大赢家，竞得2宗用地，拿地规模12.1万㎡，拿地金额41.1亿元。

从溢价率来看，除流拍地块外，成功出让的居住用地均以溢价率15%成交。

从计容可售楼面地价与商品房限售价变化情况分析，整体而言，除西乡街道外，各街道商品房限售价上涨。

福海街道、新安街道计容可售楼面地价均下降，商品房限售价均上涨。其中，福海街道计容可售楼面地价下降802元/㎡，商品房限售价上涨2250元/㎡；新安街道计容可售楼面地价下降4345元/㎡，商品房限售价上涨1106元/㎡。

沙井街道计容可售楼面地价、商品房限售价均上涨，其中计容可售楼面地价上涨561元/㎡、商品房限售价上涨1850元/㎡。

西乡街道，计容可售楼面地价与商品房限售价均下降，其中计容可售楼面地价下降20974元/㎡，商品房限售价下降8935元/㎡。详细研究下降的原因，主要由两个层面：（1）自持面积比例降低，故计容可售楼面地价降低；（2）所处片区不同，市场表现能力差异大，故商品房限售价较低。

值得注意的是，宝安区供应的7宗居住用地，有2宗用地挂牌出让前进行过法定图则规划调整，其中一宗为“一类居住用地改为二类居住用地”，一宗为“商改居”地块。

在第一批次由万科和人才安居联合竞得的A012-0112地块，为“一类居住用地改为二类居住用地”地块。该地块属于宝安区[西乡铁岗地区]法定图则01-05、01-06地块，于1月8日进行法定图则规划调整公示，将一类居住用地调整为二类居住用地，开发建设用地面积由98080㎡调整为74081㎡，容积率由1.0调整为2.9。

在第四批次中由南通亚伦房地产开发有限公司（江苏亚伦集团）竞得的A002-0091地块，为“商改居”地块。该地块属于[宝安中心区]法定图则08-27地块，于10月15日进行法定图则规划调整公示，将商业性办公用地调整为居住用地，用地面积保持不变（5423㎡），容积率由10.0调整为6.0。

06

光明区土地供应情况

2022年，光明区共挂牌出让6宗居住用地，出让规模（计容建筑面积）约67.8万㎡，出让总价约127.6亿元。从供应区域来看，主要位于玉塘街道、凤凰街道、公明街道、马田街道4个街道；其中，凤凰街道出让用地数量最多，共2宗。

四次集中出让，光明区均有新增供应，其中第一、二、四次供应的用地全部成功成交，而第三批次用地流拍。

光明区2022年居住用地集中出让项目分布图

从成交情况看，截止至第四批次拍地结束，光明区共成交5宗居住用地，流拍1宗，成交总价约112亿元，成交规模（计容建筑面积）约56.8万㎡。

从竞得企业来看，2022年光明区四次集中供地均为国央企竞得。华润为今年光明区拍地最大赢家，拿地3宗（含联合拿地），拿地金额65.6亿元，成交规模约30.1万㎡。

从溢价率来看，四次出让有4宗用地溢价成交，3宗溢价率为15%（均为华润用地）、1宗溢价率1%（第四批次凤凰街道，A503-0100地块），1宗以底价成交。从街道看，今年凤凰街道热度不减，供应地块全部成交，且全部溢价成交。

从计容可售楼面地价与商品房限售价变化情况分析，整体而言，玉塘街道计容可售楼面地价及商品房限售价均上涨，凤凰街道及马田街道计容可售楼面地价均下降。

玉塘街道计容可售楼面地价上涨3629元/㎡、商品房限售价上涨3750元/㎡；凤凰街道计容可售楼面地价下降7614元/㎡，商品房限售价无变化；马田街道计容可售楼面地价下降723元/㎡，商品房限售价上涨5000元/㎡。

值得注意的是，光明区供应的6宗居住用地，有2宗用地挂牌出让前进行过法定图则规划调整，其中一宗为“商改居”，另一宗为“三类居住用地改为二类居住用地”。

第一批次由华润竞得的A607-0888号宗地，为“商改居”地块。该地块属于[公明田寮-玉律片区]法定图则14-08地块，于1月30日进行法定图则规划调整，将商业服务业设施用地调整为居住用地，用地面积合并北侧14-09地块部分，调整为19360㎡，容积率由3.0调整为4.6。

第二批次由特发竞得的A642-0506宗地，为“三类居住用地改为二类居住用地”地块。该地块属于[公明北地区]法定图则05-04地块，于1月30日进行法定图则调整，将三类居住用地调整为二类居住用地，容积率调整为5.0。

07

南山区土地供应情况

2022年，南山区共挂牌出让1宗居住用地，位于前湾片区，出让规模（计容建筑面积）约11.9万㎡，由招商地产以51.3亿元的总价竞得，溢价率15%。该宗用地计容可售面积约8.1万㎡，折合计容可售楼面地价约63493元/㎡。

南山区2022年居住用地集中出让项目分布图

近2年前湾片区未有居住用地出让，但通过对比2021年桂湾片区已成交居住用地，计容可售楼面地价增加9210元/㎡，商品房限售价增加15100元/㎡。

08

深汕合作区土地供应情况

2022年，深汕合作区共挂牌出让2宗居住用地，出让规模（计容建筑面积）约35.9万㎡，出让总价约8.4亿元。从供应区域来看，主要位于鹅埠镇、鮜门镇2个镇街，各出让1宗用地。

深汕合作区2022年居住用地集中出让项目分布

从成交情况看，截止至第四批次拍地结束，成交2宗居住用地，成交总价约8.4亿元，成交规模（计容建筑面积）约35.9万㎡。

从竞得企业来看，2宗地均由国央企竞得。从溢价率来看，1宗用地溢价成交，溢价率为15%，1宗以底价成交。

从计容可售楼面地价与商品房限售价变化情况分析，整体而言，各镇街计容可售楼面地价均下降。其中，鹅埠镇计容可售楼面地价下降1277元/㎡，商品房限售价增加700元/㎡；鮜门镇计容可售楼面地价下降270元/㎡。

小结

2022年，深圳市土地市场依旧活跃，各类主体参与热情不减，核心片区用地竞争大，安居型商品房宗地热度上升，土地热度分化较明显。

整体而言，2022年深圳土地市场并呈现出以下6个特点：

1、市场活跃度收缩，土地热度分化明显

2022年挂牌38宗居住用地，成交34宗，流拍4宗，成交金额约736.3亿元，成交率约89%。而2021年挂牌39宗居住用地，全部成交，成交金额约982亿元，成交率100%。相较于2021年，今年成交率和成交金额均下降，土地热度有所降低。

横向对比四次集中出让，成交金额、成交量、溢价率分化同样明显。

首次土拍仅供应8宗地，全部触顶成交，溢价率均为15%；二次土拍供应16宗地，9宗触顶成交，3宗低溢价成交，2宗底价成交，2宗流拍，平均溢价率约10.4%；三次土拍供应7宗地，2宗触顶成交，4宗底价成交，1宗流拍，平均溢价率约5%；四次土拍供应7宗地，3宗触顶成交，1宗低溢价成交，2宗底价成交，1宗流拍，平均溢价率约7.6%。

2、土地供应主要在关外，并逐步提高核心片区的供应

2022年土地供应主要集中在龙岗、龙华、光明、坪山、宝安、南山（前海前湾片区）、深汕合作区7个区，而福田、罗湖、盐田无土地供应，关外为2022年主要供应区域。

从供应街道来看，核心片区的土地供应逐步提高，如龙华深圳北站周边、宝安新安街道、龙岗中心区等片区中心地带的供应比例提高。

3、计容可售楼面地价下降、商品房限售价上涨、留足红利激励市场

综合分析2022年深圳各区居住用地计容可售楼面地价、商品房限售价情况，基本上呈现“计容可售楼面地价下降、商品房限售价上涨”的特点，当前房地产市场下行背景下，通过土拍释放更多红利给市场，政府积极“救市”以此来增强市场对房地产信心。

4、国央企占主导，非核心区域市属/区属国企重点支持，核心区域“国民协同”

2022年成功出让的34宗地，竞得企业以国央企为主导，共竞得32宗居住用地，占比94%， 2家民企（信城控股、江苏亚伦集团）也同样成功竞得土地，且均在核心区域（信城控股竞得龙华福城A922-0824地块，江苏亚伦竞得宝安新安A002-0091地块），占比6%。值得注意的是，深汕、龙岗坪地、坪山坑梓等非核心区，更多由深铁、安居集团及区属国企拿地且基本以底价成交，可以看出非核心区域市属/区属国企为主，支持其发展，核心区域、热点区域则需房企以实力+运气竞拍取地。

从参拍企业情况看，四次土地竞拍均有民企参与，而第二、三次民企虽有参拍，但竞价能力、竞拍意向明显不强，反观第四次竞拍，民企竞价能力与竞拍意向明显加强，并由外来民企成功竞得一宗居住用地。可见，在政策利好情形下，民企对房地产的信心也逐步在恢复中。

5、持续加大公共住房供给力度，安居型商品房宗地热度持续上升

今年除了第一批次成功出让一宗全部自持的保障性租赁住房用地外，基本取消了竞保障性租赁住房的规则，而从第三批次开始，增加“初始建设一定比例的安居型商品房、竞建设安居型商品房”的规则，第四批次用地全部要求配建安居型商品房，安居型商品房供应量显著增加，进一步优化了公共住房供应结构。

2022年配建安居型商品房的宗地，基本以溢价成交，热度持续上升。参与竞拍的企业，主力已不再是人才安居集团，民企、国企竞拍力度增加，其中四批次出让的宝中A002-0091，更是少见的吸引了约28家企业竞拍，而由2家民企成功竞得的用地均为纯安居型商品房宗地。

6、加大居住用地供给背景下，规划调整供应宅地成新趋势

2022年挂牌出让的用地，共有9宗用地属于法定图则规划调整为二类居住用地后再挂牌出让，其中有3宗为商改居用地、1宗为工改居用地，5宗为居改居用地（一类/三类/四类居住用地改为二类居住用地）。在2021年7月深圳发布的《关于进一步加大居住用地供应的若干措施（征求意见稿）》提到，将商业性质用地更改为居住用地、引导已批规划更新项目建设住宅、加快推进城中村改造等方式，成为深圳加快公共住房建设的重要举措。将商业性用地变更为居住用地，属于深圳二次房改的保障措施之一，有助于优化用地结构，加大居住用地尤其是公共住房的供给。

综上，2022年深圳的土拍热度相较于2021年虽有所下降，但也不乏亮点。在当前金融十六条、支持房地产平稳发展等各项政策利好下，企业对深圳房地产市场的信心逐步回升，深圳土拍市场呈现核心地段房企以实力+运气进行公平竞拍，非核心地段市属/区属国企能以底价成交、定向发展等特性。

对于更新整备等存量市场而言，由于房企投资存量项目进行测算时，往往会对比参照周边土拍市场售价及楼面价，随着土拍市场计容可售楼面地价下降、商品房限售价上涨等趋势，或将直接影响更新整备存量投资市场。

此外，在深圳持续加大公共住房供给力度的背景下，配建安居型商品房或可售型人才房将成为居住用地出让的共同要求，“商品住房和公共住房结合，让商品住房回归普通住房主导”将成为后续居住用地出让重要特点，亦是“二次房改”下、实现住房结构调整的重要手段。

撰稿人：肖巍、张华莉