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价值10万的买房攻略!包括买房时机、新房还是二手房等20条买房建议

来源:计小岚,深圳买房计划作者:一万间更新时间:2021-03-15 11:35

  这篇攻略,不敢说值100万,但起码值个10万。


  虽然不会让你立马感受到白嫖了10万的快乐,但这个价值在你踏上买房之路后会慢慢地体现。


  买房时机


1、刚需买房时机


  持币在手,心理勿慌。不怕没上车,就怕乱上车。

 

 2、买房需求


  其实有不少咨询的朋友,没有理清自己的需求侧重,甚至希望能遇上百分百符合自己全部需求的房源。这对于预算不充裕的刚需,实在太难了!最好的方式是,在预算范围内,先梳理需求侧重,其次是挑选符合的楼盘,根据楼盘的权重因素、首付预算再做决策。


  打分表使用说明:


  1)一家人共同来梳理,买房关注的因素,不要超过5个;


  2)给这些因素的重要程度排序;


  3)以自己需求根据排序,给不同因素分配权重。等级低的因素,权重不能超过上一级;


  4)列出一票否决因素。比如睡眠浅的一定不能临路,一定不要在地铁站点500米以内;


  5)最下方增加一行tips,多套房对比的时候,帮你回忆,不会弄混。


3、新房or二手房


  总的方向是,如果预算有限,建议买新房。目前市场下,购买二手房相比购买新房,在同等价位情况下,买家需要支付的资金起码提高2-3成(首付+税费+超出参考价部分=资金成本),这也导致选择范围直线下降。


  当然,也并非二手房不能买,要是有以下一点也可以纳入考虑。


  1)积分不够,热盘没希望,普盘又不想买;


  2)孩子要上学,房子要买早;


3)有相对笋的二手房源。


  关于新房


4、开盘时间


  要想判断一个新盘具体的开盘时间,很难。影响因素包括市场情况、备案价太高不给过、撞上调控(像之前的7选一)等等。但预估大致的入市节点还是可以。


  通常情况下,一个新盘从拿地建设到入市基本上一年内可以搞定。去年因为疫情更特殊,出地面正负零即可拿预售,所以不少本该今年才入市的新盘,得以在去年消化了。


  当然,也有不少新盘捉摸不定,像宏发万悦山这类新盘,愣是拖了几年。但从建设进度看,预售证是随时可以拿的状态,这让不少专心等待的朋友犯难,也错过了好几个同类型的新盘。唯一的办法就是别太专一,要预留给自己多个选择,避免错付了。


5、价格


  除了开盘时间,价格也是不少买房人最想知道的。如果是近期通过招拍挂市场出让的地块,就会直接显示最高入市价格。而旧改类的新盘入市价格虽然无法判断具体价格,但也能找到参考坐标。


  通常可以看同区域过往新房入市价格、以及周边的二手房价格,结合当前的市场情况,就能大致估算出价格范围了。至于销售的吹风价,大都是先提高预期,入市价再低点,形成落差,让人感到真香。


6、值不值得买


  很多时候,买房人都会问这个新盘值不值得买。在这种情况下,不妨看看这个新房是不是在售/待入市同产品类型、同价位中最好的。只有通过对比,才能判断新盘值不值得买。


7、刚需起步价


最近遇到好几个咨询买房的刚需朋友,对新房市场价格分布不是很清楚。从今年的价格来看,4万是深圳门槛级别,主要分布在坪山、龙岗坪地、宝荷、平湖。


  5万可选的范围则扩大到光明、沙井、松岗、观澜。6万则可以看看宝安西乡、固戍,龙华老城区、龙岗坂田。


  关于二手房

8、中介


  买二手房,第一个需要面对的问题不是找房子,而是找靠谱的中介。一个靠谱的中介,除了人品好,还有自身专业素养,最重要的是能提供可靠的信息服务。比如有些中介发未经核实的谣言给客户,目的是制造恐慌、逼单,建议离这类中介有点多远离多远。


9、锚定价格


  价格锚定就是先给出一个参考值,再给出另一个值,并以参考值作为依据,判断另一个值的合理性。


  比如:宝中成交都10万了,隔壁的新安挂8万很合理吧。正因如此,随着锚定物价格不断变换交替,房价被一步步推高,并被人们广泛接受。

  

10、总价和单价


  买房,不能只看单价,更重要的是看总价,因为总价决定了你购房的上限。尤其是市场上二手房的建成年代不同,使用率也不尽相同,体现在单价上也会有较大的差距。如果只看单价,会错失一部分小区。


  有些老小区80多㎡可以做4房,甚至5房。而2015年后的小区,却鲜有高赠出现。当然,现在还得考虑参考价以及税费成本。


11、笋盘


  笋盘与否并非是由参考价以及挂牌价决定。所谓笋盘,确切地说是要低于市场成交价才是笋盘,而不是所谓的低于挂牌价。市场价在1000万的房子,1000万买到叫平等交易,800万买到才是买笋成功。


12、法拍房


  新政后,法拍房躁动不已,毕竟有捡笋的机会。但相对交易更安全的二手房,法拍房水更深,需要花费的精力也更多。其中最大的问题就是清场,如果不是因为预算问题,真没有必要去不熟悉的领域冒险。


13、指标房


指标房就是业主与开发商已经签约的房子,通常是在旧房子未拆完,新房子未建成,此时补偿方案已经确定。原业主为了套现,便将自己的回迁权益转让。此类房子不限购,价格相对商品房较低,在最严限购下,开始火热起来。


  但高收益也有高风险。


  比如业主反悔,收楼时间较长,旧改推进缓慢,更重要的是需要全款付清。对于普通买房人,费尽心思博这一把,也许还不如花点精力去淘一套安心的商品房。


  一些干货


14、购房资格


  咨询的朋友里,关于购房资格的情况也是五花八门,比如:


  在外地有房,深圳无房无贷的一方离婚后该咋买?


  配偶婚前在深圳有两套房,离婚后深圳无房的一方还能不能买?


  常见的案例可以点击这篇文章查阅:深圳购房政策频出,2021年该如何买房?限购、新房、二手房、贷款、税费都有!部分情况还需等官方细则出炉才能确定。


15、社保


社会保险包含养老、医疗、工伤三项,只要其中任意两项有缴纳即可。如果个税缴纳时长比社保的长,可以提交个税资料。切记社保一定不能断缴,补缴属于无效。


16、首付款


  如果首付非自有资金,银行只认直系亲属(配偶、父母、子女、祖父母、孙子女)转入,兄弟姐妹不在直系亲属范畴内。即便是直系亲属转入,银行也会查他们的银行流水,以辨别是否自有资金。


  其次,流水要体现首付款。也就是说,首付里的每一笔大额资金要体现在流水里。


17、贷款条件


  由于部分原因,新房项目在对于贷款流程要求苛刻,除了基本的资质审核,有效身份证明、户籍、婚姻状况、家庭成员证明材料以及社会保险或个税清单材料。


  尤其是资金这块,还需要提供收入证明、征信报告、购房款来源以及近一年及以上的银行流水单。需要注意的是,线上提交的流水等材料必须与线下按揭资料一致,否则银行可能会拒贷。


18、判断规划


  判断规划真假这个事情,其实很简单。就是追根溯源,需要你亲自去核实的规划的出处,这些文件都可以登录政府官网查询。


  如果是售楼处告诉你的,或者是中介随口说的,例如区域附近的小学将引入某知名教育集团办学,却找不到信息出处,也不写入相关合同文件的,都要警惕。


19、搏旧改


  虽然旧改时不时诞生千万乃至亿万富翁,但对于想通过搏旧改获得高昂的收益,却并非是一个好的选择。因为旧改涉及到三个角色:政府,开发商,村集体(个人),当三方利益达成一致时,项目才能顺利推进。也就是说,最令人头疼的是拆迁难。


  因为部分人为谋取巨额利益成为“留守户”,使得项目迟迟不能动工,在深圳动辄10来年还处于未拆的项目其实并不少。这也导致搏旧改最大的成本不是金钱,而是时间。


20、未完待续,敬请期待下一期。


价值10万的买房攻略!包括买房时机、新房还是二手房等20条买房建议

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