深圳回迁房指标权益交易须知

现在，深圳的可供开发土地越来越少，净地在深圳处于枯竭状态。为了满足城市发展中的土地问题，深圳只能通过城市更新或者填海造陆来利用更多土地，有城市更新，就有回迁房。早期的回迁房是小众需求，通常是村民自己和朋友亲戚自己消化，随着深圳的购房需求越来越多，还有限购、限贷的门槛持续提高，尤其是城市更新的数量越来越多，回迁房逐步市场化。

1.什么是回迁指标权益交易？

指买家与确定拆迁而尚未与开发商签署回迁协议的待拆迁户签约，然后共同到股份公司（村委）或开发商办理手续，再由买家直接与开发商签署回迁协议的交易模式。由于此时老房尚未拆，新房尚未建，待拆迁户转让的只是搬迁权利人身份，只是回迁房指标，故名指标房交易。

2.有什么优势？

不限购，不限售，一般无税（由开发商承担）。由于是直接与开发商签署回迁协议，直接回迁到买家名下，所以不受购房资格限制，一般不用交税，同时根据深圳市规土委深规土规【2018】7号文件（深圳“7.31政策”细则）第四条第二项规定，买家首次转让所购回迁房，不受三年禁售规定。

3.有什么风险？

由于指标房交易最终由买家与开发商签署回迁协议，所以从根本上避免了因拆迁户原因导致交易无法履行的法律风险（无交易风险），但是任何交易都不可能百分百杜绝风险，此种交易避免了拆迁户的风险，却要面对另外两个风险，即因部分拆迁户不配合而导致拆迁不顺利的风险和开发商资金链断裂项目烂尾的风险。

4.如何预防风险？

无交易风险，有时间风险，拿房周期4-6年。预防应从两个方面进行：

1、为防止部分拆迁户不配合导致拆迁遥遥无期，建议锁定一些可靠的项目进行交易，俱乐部之前推荐一些项目目前进展非常顺利。比如山厦远洋集团城市更新项目、红朱岭佳兆业城市更新项目、南布新村益田城市更新项目、河包围绿海城城市更新项目、白石洲绿景城市更新项目、坪山财富城城市更新项目等等，千万不要病急乱投医；

2、尽量购买品牌不错的开发商旧改项目中的回迁指标房。当然，也必须强调两点，第一开发商倒闭等等不会影响最终拿房，但会影响拿房时间；第二钉子户问题今年深圳城市更新法新规出台，95%以上可以政府参与强行执行，不能让少数人的无理要求阻挡大部分人的利益！

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