尚未出证的深圳回迁房交易事项须知

现在，深圳的可供开发土地越来越少，净地在深圳处于枯竭状态。为了满足城市发展中的土地问题，深圳只能通过城市更新或者填海造陆来利用更多土地，有城市更新，就有回迁房。早期的回迁房是小众需求，通常是村民自己和朋友亲戚自己消化，随着深圳的购房需求越来越多，还有限购、限贷的门槛持续提高，尤其是城市更新的数量越来越多，回迁房逐步市场化。

1.什么是尚未出证的回迁房交易？

指回迁户已经与开发商签署回迁协议，老房产证已注销，需要等到办出回迁房新证后再办理二手交易的交易模式。

2.有什么优势？ 

可以自主决定签约交易的具体时间，一般都在老房全部拆除之后，新房即将封顶或已经封顶之时，不会遇到拆迁不顺利和项目烂尾的情况。

3.有什么风险？

时间跨度比较长，且很多交易都在回迁户尚未抽签确定具体房号甚至尚无初始登记阶段，交易风险最大，表现在：1、房价上涨，卖方故意违约或借口家庭成员反对违约；2、卖方“一房多卖”、“卖后又押”等；3、债权人查封导致交易无法进行；4、没有初始登记客观上履行不能等。

4.如何预防风险？

1、确保自身无违约，以免被动；2、合同设定高额违约金和一旦卖方违约赔偿房屋升值差价并支付买家律师费的保障性条款；3、让卖方配偶、成年子女、父母一并在合同上签字确认；4、先行占有（尽量让卖方先交房，以对抗其他债权人查封）；5、择时起诉强制过户：建议在初始登记之后起诉继续履行，不能过早也不能过晚（过早起诉的，如一审法庭辩论终结前仍未初始登记，法院不会判决强制过户，过晚起诉的可能被其他债权人起诉查封）；6、发生争议时及时固定证据，纠纷无法自行解决时及时委托专业律师审查起诉。

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