深圳小产权房买卖有效性案例

深圳“7.15楼市新政”后，“小产权房”、“指标房”渐热，“历史遗留违法建筑”（简称历史违建）类小产权房受到“热捧”。众所周知，违法建筑买卖合同一般无效，但如果不是买卖而是赠与呢？是不是必然无效？这是一件非常有意思的事：通说买卖无效，赠与自然无效，而检索案例发现，还真未必！

基本案情：涉案房产为历史违建，系吴某自建房，1993年8月竣工。2004年7月8日，吴某签署《赠与协议》，将涉案房产赠与纪某1和纪某2，并经律师事务所律师见证。2008年3月31日，吴某又立遗嘱将涉案房产分配给子女吴某1、吴某2、吴某3、吴某4及妻子纪某1，并由另一律师事务所律师见证。2008年6月28日，吴某去世。纪某2主张2011年5月20日，将受赠的涉案房产一楼整层所有权益以24万元的价格转让给第三人李某。吴某1、吴某2、吴某3、吴某4向一审法院起诉纪某1、纪某2、李某，要求按遗嘱继承。

一审判决：赠与有效，未过户，可以任意撤销。深圳市南山区人民法院经审理认为：本案的焦点是赠与协议与遗嘱的效力。各方当事人均未对赠与协议的真实性提出异议，予以采信。但涉案房屋属于村民宅基地上的自建房，无产权证书，亦无法办理房产过户，因此涉案房屋并不具备不动产所有权转移的法定要件，被继承人吴某对于被告纪某1及第三人纪某2的赠与，仅为对涉案房屋使用权进行处分，涉案房屋权属并未发生转移。关于遗嘱的效力，被告及第三人虽对遗嘱的形式及效力提出异议，但未能提供足以反驳的证据，故采信该遗嘱的效力。依据合同法的规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。吴某在其去世前订立遗嘱，视为撤销了之前的赠与协议。因此涉案房屋权属应遵循吴某的遗嘱进行分配。判决：确认涉案房产由吴某1、吴某2、吴某3、吴某4按遗嘱继承，纪某1、纪某2自判决生效之日起十日内交付房屋使用权。

二审判决：赠与有效，无需过户，不能任意撤销！深圳市中级人民法院经审理认为（裁判原文）：被继承人吴某与上诉人纪某1、纪某2于2004年7月8日签订的赠与协议系当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第一百八十六条第一款规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。据此，赠与合同亦属于诺成合同，但在赠与财产权利转移之前，赠与人享有任意撤销权，本案的争议焦点之一即吴某赠与纪某1、纪某2的深圳市××××坊59号房产的权利是否已转移，吴某是否可以行使其任意撤销权。对此，本院认为，涉案房产属于深圳市历史遗留违法建筑，未进行产权登记，也未办理报建手续，吴某对该房产只有使用权，没有所有权，故不存在办理转移登记之说。根据各方当事人确认的事实，赠与协议签订后，该房产即交予纪某1、纪某2管理、使用，在房产不能办理过户登记手续的情况下，使用权的移交即应视为房产权利的转移，故本案赠与协议已履行完毕，吴某不能行使任意撤销权，无权再撤销赠与。原审判决对于赠与财产权利是否已转移认定错误，本院予以纠正。

至于《中华人民共和国合同法》第一百九十二条第一款规定的撤销权，即使本案符合该条规定的情形，因吴某2008年去世，被上诉人提起本案诉讼之时早已超出该条第二款规定的一年除斥期间。2017年6月5日终审判决：1、撤销深圳市南山区人民法院（2015）深南法沙民初字第332号民事判决；2、驳回被上诉人吴某1、吴某2、吴某3、吴某4的诉讼请求。一二审案件受理费均由被上诉人吴某1、吴某2、吴某3、吴某4负担。

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