深圳土地存量调整，工改住释放居住用地

深圳在自身不到2000平方公里的“一亩三分地”苦苦摸索，已经不是第一次了。从1987年土地拍卖第一槌开始，到后来的大规模城市更新，从不断填海增加新地面积，到影响深远的二次房改，到全市提升容积率。这一次，依旧如此，扩容不可能，要靠内部解决问题，从存量土地中挖掘潜力。深圳现阶段可挖掘的存量用地：林地、农地、工改。

逐个分析发现，腾挪林地的负效应比较突出，农地存量很少，预期最乐观的要属工改了。“省级”特权之前，深圳30%的工业用地红线是不能动的，以至于900平方公里的总建设用地面积，工业用地红线就有270平方公里。10月18日，深圳综合改革试点方案40条首批授权事项清单正式对外发布。清单提到，将在深圳开展土地二级市场预告登记转让制度试点，充分利用市场机制盘活存量和低效用地。经全国人大常委会授权后，重点做好未完成开发投资总额25%的闲置工业用地的处置工作，可以采取提供交易鉴证、预告登记等方式，优化土地要素市场化配置，保障交易安全。深圳的“手脚”被松动，工改将成为深圳居住用地的一个重要来源。从全市总体居住用地占比来看，深圳市居住用地占建设用地的22.6%，远低于国家25%-40%的下限标准，需通过新供应居住用地、工业用地功能调整及存量改造等多种渠道，使居住用地比例提高至25%。

工改住能够释放出多少居住用地？

首先从工改项目来说，工改项目到底能释放多少住宅建筑面积指标来，这个问题比较复杂，很难给出一个精准的数据。但是根据合一城市更新数据，工改居/商住项目，立项数量已经达到了190个。其中工改居立项数量55个，工改商住立项数量135个（数据截止2020年10月11日）。而目前已经批复的工改居项目，共38个，也就是说未来一段时间最少也有38块工业用地会建成纯住宅。其次从工业红线的“松动”来说，深圳总建设用地900平方公里，30%的工业红线划出270平方公里。以30%的居住面积、5%的容积率、100㎡/套的面积为前提。如果工业红线调整至25%，则可释放出45万平方米即大约70万套住房的居住建设面积。如果工业红线调整至20%，则可释放出90万平方米即大约135套住房的居住建设面积。

当然，是否会松动还需等待官方消息。除了工改项目，旧村、就商业、旧住宅的改造也能释放部分居住建设面积，但这些领域难度较大。这一点上，工改居的拆迁不确定性是比较小的。主要是拆迁的厂房，产权相对单一，对接的单位也比较集中，拆迁难度会比旧村改造低，开发周期也相对短一些。但也并不是没有困难，规划受限是工改住目前存在的主要问题。工业区零星分布，地段偏远，如何保障产业空间和住房空间之间的平衡是需要考虑的问题。

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