深汕合作区工改迎来明朗预期

中共中央办公厅、国务院办公厅印发《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020－2025年）》（下称“《实施方案》”）。其中，涉及到农用地转为建设用地（下称“农转用”）的审批权限由广东省进一步下放至深圳、深圳持续推进的二三产业混合用地获中央文件鼓励等，被业内认为或释放系列“二级利好”。相较于农业用地有限的深圳而言，超过60%土地属于非建设用地的深汕特别合作区将大获裨益。有多位人士乐观预判，《实施方案》本质上是推动深圳将此前的农村土地改革经验、农村户籍人口转城市户籍人口经验等经济、社会管理实践方法复制到深汕特别合作区。率先开启“工改”序幕的深圳，至今十三年间工改二三产混合功能的项目并不少。此次首度获中央文件鼓励支持，房企人士也期待更多工改细则跟进。

除了给深圳土地管理适度放权外，《实施方案》有提出“支持在符合国土空间规划要求的前提下，推进二三产业混合用地。支持盘活利用存量工业用地，探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题。”二三产业混合用地制度即工业和商业、居住、公共设施等用地功能混合。

近几年，深圳、东莞等均开始了此类探索，即将现有存量工业用地或旧工业区，升级改造为用地性质为M0（新型产业用地）。根据深圳2015年发布的《城市规划标准与准则》，M0地块主导用途为厂房（无污染生产）、研发用房，其它用途包括商业、宿舍、可附设的市政设施、可附设的交通设施、其它配套辅助设施地块等。深圳的M0地块通常由工业地块城市更新而来，改造后的地块可以建设工厂、办公楼、商业、公寓等。二三产混合在深圳已有实践，《实施方案》对此更多是支持鼓励。“深圳早在2007年工业区升级改造政策出台就开启了‘工改’序幕，至今十三年间工改二三产混合功能的项目也不少。业内人士对于《实施方案》的出台更多是看作工改获中央文件鼓励支持，迎来更积极政策预期。

这几年，“工改工”类城市更新越来越受重视。但与之对应的是并不见减少的各类争议。按照深圳“十三五”规划要求，深圳市政府确定新增产业用地目标，到2020年，整体用于工业用地的比例不得低于30%，或者说划定了270平方公里的“工业红线”。对于划定工业区块控制线内的工业用地达270公里，外界一直存在不同看法，尤其是近年深圳第三产业比重超过第二产业。有声音就称，深圳不应该划定这么大面积的工业用地，如果计算去除近50%的生态红线、30%的工业用地，再扣除医院、学校、公路等配套用地，留给住宅的土地太少了。几乎每隔一段时间，都有言论称，“深圳应将当前30%的工业用地红线降至20%”、“三产用地比重应提高”、“深圳工业用地规划已不匹配深圳产业结构”等。此次《实施方案》出台，也引发不少关注该领域预期的业内人士关注。

佳兆业集团对此就有分析称，推进二三产业混合用地，强调存量工业土地盘活，这背后是深圳工业红线用地预留过大、服务用地不足。“深圳供地结构性的问题，住宅偏少，工业用地偏多，适合传统经济结构，但现在大量人口进到深圳，第三产业特别是高科技产业高速发展，地均GDP提升，对工业用地需求降低，但对配套住宅和商服用地需求增加，需要调整优化供地结构。”刘策分析称，工改商、工改居和商改租等有较好的政策预期。目前，《实施方案》尚未涉及工改更细化的条款。对于外界口中的“一份大礼包”，房企人士表示，“依法依规赋予深圳更多省级经济社会管理权限”及区域价值获中央文件认可，长远利好深耕该片区的企业。

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