深圳旧改拆迁补偿回迁房各阶段风险解读

回迁房投资风险主要包括房源风险、时间风险。房源风险包括虚假指标、一房多卖、业主反悔等，这些可以通过专业调查分析、交易合同设计等手段避免。除了房源本身的风险，最大的风险是旧改项目烂尾。

城市更新项目一般分为5个流程：意愿征集、计划立项、专规批复、实施主体确认和报批报建。每个阶段都有政策要求，项目开发商需要在规定时间内完成相应的工作。

1、意愿征集阶段

 一般时长1-2年，工作要求：更新意愿征集是旧改入场券。涉及多个业主的更新项目，需要超过2/3以上业主同意，涉及城中村改造的要召开股东大会表决；涉及旧住宅区100%业主同意。

这个阶段属于双方的一个摸底工作而已，主要是征集业主签署更新改造意愿委托书并完成现状测绘查丈。这个委托公作为权利人同意将房产纳入城市更新单元计划的申报材料，不涉及项目拆迁补偿方案等具体事项！个人物业及财产不会因为表达这个意愿而受到任何损失！主要风险：如果开发商与相关村集体及村民沟通不畅，村里不配合，项目就会僵持。股份合作公司的股东人数较多、年龄跨度较大，不同派系诉求不同，组织召开会议及决策有一定的难度。

2、计划立项阶段 

一般时长1-3年，工作要求：①合法用地比例≥60%；②建筑要在2009年12月31日前建成，旧商业区、旧工业区的建成时间要≥15年，旧住宅区要≥20年；③符合规划条件（城总规、土总规、法定图则、区更新“十三五”、城中村综合整治、工业区块线、基本生态控制线等）；④更新意愿满足要求。需改造城中村所在的镇政府向区旧改办递交“旧改申请”。(当然是一级报一级，最初是村单位开始往上报的)；由区的更新局进行初审，进而发文给区各个部门联合审查、提出意见，包括区规划国土管理局、教育局、交通部门、产业部门等等，再组织城市更新意愿公示，征询公众的意见。

如果这两个都通过了，就会上报到各区的领导小组会议审批，安排计划草案公示，并公布公众意见、与公众进行沟通协调，取得大家的认可。通过之后就会纳入到城市更新单元的计划公告里，这时候，项目的计划立项就算完成了。主要风险：很多更新项目的合法用地比例存在问题，开发商需要寻求各种解决办法。如果无法解决，政府就不会批准更新计划。

3、专规批复阶段

一般时长2-3年，工作要求：①计划立项通过后，进入土地建筑物的信息核查阶段，并对一些出现历史问题的土地进行处置，开始编制城市更新单元专项规划，提交给政府审批。②经过一系列的审批过程，政府会安排城市更新单元规划草案进行公示，公示的预案内容包括旧改规划详细，拆迁补偿方案，安置回迁方案。还要征询公众意见，需要90％以上村民同意区政府批复。主要风险：规划需要满足政府、开发商和业主各方诉求，博弈时间较长。规划需要在3年内获得审批，否则调出更新计划。

4、实施主体确认阶段

一般时长1-2年，工作要求：规划通过后政府通过招标方式来确定开发商； 开发商竞标成功就要把资金落实，在银行做一个资金监管账户；资金到位了没有问题了区旧改办就可以和开发商签署【城中村改造单位确认书】；开发商确认好了，国土局和旧改办签订【土地出让征用协议】，同时开发商拿到国土规划单位的【土地选址意见书】和【建设用地规划许可证】等；办完这些手续后，开始进入拆迁谈判工作；按照目前政策的要求，必须达到95%业主同意搬迁安置补偿协议才能够实行拆迁。主要风险：需要与所有业主签完拆迁补偿协议是最难的。而且业主越多，签约时间越长，可能存在钉子户。规划批准2年内，项目首期要确认实施主体，否则可能调出更新计划。

5、报批报建阶段

一般时长3-5年，工作要求：①拆除建筑物，注销原房地产证；②开发商向区更新局申请办理《建设用地规划许可证》，缴纳地价，签订土地出让合同。③开发商申请办理《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，动工建设。主要风险：如果开发商自身没有问题，项目在这个阶段一般可正常建设。拆迁前期的回迁房指标，相比同区域商品房5-6成价格，还不要名额。但是要注意周期不确定风险，还有《回迁补偿协议》要仔细阅读，没名额长投可以考虑。因为拆迁签约进度、开发商资金问题，都会影响最终交房周期，所以开发商实力也要考量。

（购房咨询请扫描二维码）

深圳一万间房源网提供各种特价工改房、旧改房、小产权房等房源信息和资讯，让您轻松实现买房梦想。始终致力于提供真实、可靠、优质的房源信息，打造专业的综合性房源信息咨询服务平台。