关于深圳工改面对的几大难点回顾

2018年1月，被称作“史上最严工改政策”《经贸信息委关于公开征求意见采纳情况的通知》由深圳经贸信息委发布网站。许多严格控制条款，正式落地。

M1和M0不可基本建设“类住宅化”，严禁将工业厂房改成公寓房，产品研发用房和配套设施房屋建筑平面图不可采用住房套型式设计方案。单栋(座)房屋建筑相同楼层内，单套办公用房总建筑面积之和不可超出该层办公建筑总面积的50%；M1套内总建筑面积不可低于1000平方米，M0单套内总建筑面积不可少于500平方米。紧接着又公布了《深圳工业区块线管理办法》、《深圳工业及其他产业用地供应管理办法》(修订稿)等一连串严格控制政策。至此，工业始终要回归工业本质，发展产业，才是工改项目的主要方向。

深圳工改工已步入供求关系失去平衡的状态，监管机构政策力度加强，房地产开发商产业运营能力不足与融资规模不匹配造成工改工项目实施风险性巨大，但与此同时业内也面对拥有经营低土地价格的机会。

1.融资难

相对于传统的住房类的产品，工改项目的回报周期非常长，资金回笼也是大问题。因此，前期的融资也会是房企面对的大问题。

2.产业定位问题

深圳东莞两地都出现过工改项目空城问题，这个项目的精准定位出现了问题，造成引入产业困难重重

3.寻找客户人群难

由于很难精准定位产业，因此也不知道如何确定产业所面对的用户人群在哪。

4.招商难

前期一连串准备工作没有做好，造成了招商陷入了困境。

5.产品基本建设难

即使开发企业意识到基本建设的物理空间是给精准定位的产业目标客户使用的，却由于不了解该产业，因此不清楚需要基本建设怎样的产品，不清楚哪样的产品才符合用户的需求。“承重、结构、层高、跨度，甚至跨度中每根立柱的柱距究竟做哪样的设计方案，在结构上要做哪样的更改，这些都不知道。

6.盈利模式难

以上所述各种要素综合作用之下，产业地产项目的运作模式和融资方式甚至盈利模式都难以确定。不过现阶段政策已经出现变动，旧工业的拆除重建，可以升级为新型产业园，另外还有物业类型的土地性质，可以打造为各种配套商业，例如甲级办公楼，产业大厦，配套公寓房等。

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