深圳市级现行工改旧改政策大公开

深圳，一直是工改旧改的主战场，无论是模式还是政策上的特色，都是走在全国的前列。因此，在许多城市开展城市更新之前，都会参照深圳模式，结合自身情况，因地制宜的制定符合当地的模式。

据统计深圳市级文件一共超过了70份，时间跨度也非常大。从2001年出台的《深圳市城市规划条例》，到最近出台的《关于应对新冠肺炎疫情促进城市更新等相关工作的通知》，时间跨越了将近20年。

1.  《深圳市城市更新办法实施细则 深府〔2012〕1号》 出台于2012年2月17日

本文件规定了许多至今沿用的重要条例，例如城市更新单元内拆除范围的用地面积应当大于10000平方米。城市更新单元内可供无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目等的独立用地应当大于3000平方米且不小于拆除范围用地面积的15%。未建设用地因规划统筹确需划入城市更新单元，属于国有未出让的边角地、夹心地、插花地的，总面积不超过项目拆除范围用地面积的10%且不超过3000平方米的部分，可以作为零星用地一并出让给项目实施主体。

2.  《深圳市城市更新办法 市政府令第290号》 出台于2016年3月16日

本文件最初出台于2009年，在2016年进行了再次修改。最新的更新办法，有几个点是需要注意的：

（1）城市更新单元范围内的边角地、夹心地、插花地等零星未出让国有土地应当优先用于基础设施和公共服务设施的建设。未被规划用于基础设施和公共服务设施建设的，可以根据城市更新单元规划一并纳入更新改造，由市规划国土主管部门办理相关手续，出让给其相邻地块的城市更新实施主体。出让的零星土地总面积不超过该项目总用地面积的10%且不得超过3000平方米。

（2）规模较大的城市更新项目可以分期实施。

（3）同一宗地内建筑物由业主区分所有，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意拆除重建的，全体业主是一个权利主体。

3.  印发关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施的通知 深府办〔2014〕8号 出台于2014年6月11日

（1）申请通过综合整治进行升级改造的旧工业区，权属清晰的合法土地面积占申报范围用地面积的比例应当不低于50%。申请通过综合整治进行升级改造的旧工业区，权属清晰的合法土地面积占申报范围用地面积的比例应当不低于50%。

（2）旧住宅区申请拆除重建的，建筑物建成时间原则上应不少于20年；旧工业区、旧商业区申请拆除重建的，建筑物建成时间原则上应不少于15年。

（3）对于拆除重建类项目，处置后的土地可以通过协议方式出让给项目实施主体进行开发建设，其分摊的建筑面积按照改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准的110%计收地价（其中的10%为对历史用地行为的处理）。

（4）小地块城市更新单元内可供无偿移交给政府的独立用地应当不小于拆除范围用地面积的30%。移交的土地除用于落实规划确定的城市基础设施、公共服务设施、城市公共利益项目等以外，其余部分可协议出让给项目实施主体按照规划进行建设，其对应的建筑面积按照以下方式测算应缴纳地价：一种是涉及按照市场评估地价计收的，按1.2倍市场评估地价值进行测算。另外一种是涉及按照公告基准地价标准计收的，按2.5倍公告基准地价标准值进行测算。

4.  深圳宗地地价测算规则（试行）深规土【2013】12号 发布于2013年1月8日

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