3月5日，两会政府工作报告发布，相关房地产表述内容较多，充分说明政府对于房地产发展的重视和支持。

得注意的是，今年房地产部分的表述对比去年没有再提“房住不炒”，而且明确了继续满足所有房企合理融资。

政府工作报告，关于房地产的内容如下：

第一，标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，维护经济金融大局稳定。

第二，优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展。

第三，适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给。

第四：稳步实施城市更新行动，推进 ‘平急两用’公共基础设施建设和城中村改造。完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。

对于此次会议内容，一万间挑一些重点内容给大家简单解读一下。

01

房地产表述的总体定位

此次关于房地产的表述，是放在“更好统筹发展和安全,有效防范化解重点领域风险”的框架下进行的。

这表明，2024年房地产要统筹做好发展和安全两手抓的工作。

相比于之前，去年房地产的主要目标是保交楼，今年更多是关注风险，甚至防范房地产的风险。因为房地产背后是金融系统，是地方财政。

房地产不稳住，经济也很难企稳。所以一万间认为，只要楼市没有起色，政策就会不断出，而且越到最后越重磅。

对此，易居研究院研究总监严跃进认为，这体现了“以进促稳”的工作导向。

客观来看，房地产风险依然较大，相较于此前的发展长效机制、管理长效机制，此次提及“健全风险防控长效机制”，意味着今年防范化解房地产风险会有大招，且有一些制度性方面的突破和创新。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为：

“房地产领域的风险点有可能波及全行业和稳健经营的企业。”

“必须将一个个风险点，特别是房企债务违约风险有序处置，包括企业自救、债务重组、收并购、破产清算等，避免风险无序蔓延导致爆发系统性风险。”

因此，我们也可以乐观地预估，今年的楼市下半年会比上半年好，形成前低后高的走势。

02

今年对于房地产的“新思路”

“适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化”

这句话首次在政府工作报告中被提出，什么意思呢？

过去新型城镇化的概念，从农民进城+城市建设，而此次搭建了“新型城镇化-房地产市场供求关系”的概念。

意味着新型城镇化是房地产发展的关键点。

在去年（2023年）国家统计局副局长盛来运表示，我国的常住人口城镇化率为65.2%，户籍人口城镇化率仅为47.7%。所以，无论从数量还是从质量来看，城镇化都有较大的提升空间。

一万间认为，这是从需求端拉动房地产的发展规模。（没有需求创造需求，而推进城镇化就是创造的需求）

那么怎么推进城镇化？

把加快农业转移人口市民化摆在突出位置，深化户籍制度改革，完善‘人地钱’挂钩政策，让有意愿的进城农民工在城镇落户，推动未落户常住人口平等享受城镇基本公共服务。

这就是此次会议提及的四项抓手，即户籍制度改革、县域经济发展、城市群建设、城市更新等。

从这个角度看，今年城镇化工作基础是非常牢固的，也有助于我们增强城镇化发展的信心，对推进城镇化发展指明了发展方向。

而这个方向，就涉及到此次会议提到的“完善商品房相关基础性制度”。

完善商品房相关基础性制度，简单来说，就是市政设施短板补充（医疗、教育，平急两用设施等），片区的人居环境、房屋质量把控等（城市更新），同时，推进保障房建设，让新市民有体面的住所，迅速扎根城市。

.......

深入实施新型城镇化战略行动，促进各类要素双向流动，形成城乡融合发展新格局。

这样在推进城镇化的过程中，围绕居住和住房的消费就会旺盛起来。

在市场下行期，这样的改造模式能部分替代市场下行，提振就业+消费。

而且随着城镇化推进+因城施策，在楼市调控上，地方有了更大的自主权。（今年1月份，住建部已明确将房地产政策的调控权下放给地方政府。）

“满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求”

在这个提法之前，我们看到更多的表达是：满足居民刚性住房需求和改善性住房需求。

这次多了三个字：多样化。

”多样化改善性住房需求”怎么理解？

简单来说，就是重视并且满足高端改善需求，让有条件的居民住上好房子。

之前的政策，是“打击”高端改善性住宅，如““限墅令”。

这个政策直到直到2023年9月才解除，同时间，自然资源部还宣布，建议取消土地拍卖中的地价限制。

这两个政策的解除味着新房限价将会随之取消。市场重新回到充分市场化的状态，优质地块可以通过开发高品质产品来兑现其价值，房企不用担心地拿贵了。

改善购房者也不用因为政策等原因，不敢买豪宅。

而这个方向，就跟之前的“新房改”不谋而合，“刚需有保障房，改善有商品房”。

（满足居民刚性住房需求，可以加大建设安居房、共有产权房，人才房这类型的保障房性住房。）

03

为什么不提“房住不炒”

李宇嘉认为，当前投资需求已经退潮，各地已开始鼓励提升房地产交易活跃度，再提房住不炒的意义不大。

大家记得去年年底，全国住房和城乡建设工作会议提到的一个词吗？先立后破！

一万间在去年的解读中，就说过：要“当经济企稳后，再破解“中国经济不能再过度依赖房地产”的局面。”

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04

总结

从今年政府工作报告可以看出，2024年房地产的目标就两个，一个是维稳，一个是加速新制度建设。

未来房地产市场走势依然要看政策，我们可以一起期待一下，2024年一线城市会出台什么重磅政策。

同时，一万间建议大家，如果要买房的话，尽量在上半年入手。

参考香港“撤辣”，楼市热度一下子飙升，议价空间取消，还要排队登记买房。

虽然深圳不会像香港一样一下子完全放开限制，但是肯定会逐步出台重磅政策，一步步刺激楼市上升，直至企稳。

那时候买房，上车成本肯定会增加。

附：