2023上半年深圳楼市报告：全市卖出3.2万套住宅

一手住宅

1、2021-2023上半年一手住宅成交走势

新房成交1.6万套住宅

2023上半年，深圳卖出了16209套一手住宅，网签面积166万㎡。成交套数同比2022上半年微幅上涨，但成交面积同比却出现下跌，说明2023上半年新房市场买小户型的刚需客群更多。虽然上半年新房市场个别豪宅项目的去化成绩比较瞩目，但整体来看，刚需客依旧是主要购买力。

2、2023上半年一手住宅月度成交走势

上半年单日网签量最高近600套

从上半年每月一手住宅成交走势来看，二季度行情显然比一季度要好，新房市场的小阳春在4月较为明显。主要是在经历一季度的疫情放开后，部分积压了2年多的需求开始逐步释放，落地在二季度的市场交易量上。

图：深圳市房地产信息平台

此外，新房市场的成交与供应关系密切，3月与6月新房市场新增预售量的大增，也助力了3-4月及6月的网签量。例如6月上旬多个新房豪宅项目开盘，集中在月底网签，导致6月29日当日一手房网签量近600套，创下了上半年单日网签量最高值。

3、2023上半年各区一手住宅成交地图

宝安、龙岗及龙华“三足鼎立”

上半年新房市场“三足鼎立”，宝安、龙岗及龙华的一手住宅网签量均超3000套。排第一的宝安网签3304套，同比上涨18%。

同比2022上半年，网签量涨幅较多的行政区是龙岗、福田及深汕。今年3月份，不少媒体报道深汕合作区解除限购，限售也调整为2年，对于深汕新房市场来说是个大利好。

二手住宅

1、2007至今历年上半年二手市场成交走势

2023上半年二手交易量同比上涨63%

乐有家研究中心整理了2007年至今，深圳历年上半年二手市场的成交行情。

2022年上半年，深圳楼市经历了史上最惨的上半年，交易量不足万套，直接触底。而该情况到今年上半年得到了大幅度改善，二手住宅过户量达到16236套，同比上涨63%。

在参考价政策调整、房贷利率下调、带押过户全面推行等多个正向政策激励下，2023年上半年的楼市走出最低谷，缓慢且稳步复苏中。

2、2021-2023上半年二手住宅量价走势

2023上半年深圳二手住宅过户量除了同比上涨外，环比亦有38%的大幅度上涨，较2021年下半年也有32%的上涨。

房价方面，2023年上半年二手成交均价在6.5万元/㎡左右，同比下跌7%，与2021年上半年比跌幅达到16%。历经2年多的调整，深圳房价的水分已经被挤压出不少，业主的报价也更加理性。房价降低+利率下调，最利好的群体就是刚需购房者，上车门槛显著降低，购房成本得以减少，月供压力有所缓解。

3、2021-2023上半年一二手占比走势

一二手成交占比打成平手

自2021年下半年开始，深圳楼市就进入了一手占主导的局面。但随着2023上半年，深圳二手市场交易量的复苏，加上近期新房市场一些质量和教育情况等负面事件的影响，越来越多购房者倾向“所见即所得”的二手房。此外，一二手价格差也逐渐接近一致，新房价格优势有所减小。

多重影响下，二手回归市场主导，2023年上半年一二手住宅打成平手，各占50%。

4、2023上半年二手住宅月度成交走势

学区房旺季助力二手楼市

与新房市场二季度的高峰不同，上半年二手楼市的交易高峰期发生在3月小阳春，二季度反而有所下滑。2023年3月，深圳二手住宅过户量及网签量诞生了不错的成绩，其中网签量更是逼近“荣枯线”的5000-6000套。

3月的火热主要受到传统学区房旺季的影响，不少家长购买学区房。而当前深圳学区资源较为优质的房源大多是二手房，因此大幅度激励了二手市场交易量的回暖。

4月下旬虽然参考价政策有所调整，但给市场带来的影响有限，短暂刺激后回归寂静。市场还需要更多实际性的政策给予激励。

5、2023上半年各区二手住宅成交地图

龙岗成上半年二手交易冠军

上半年龙岗二手住宅过户量排名第一，达3597套；第二名是福田的3317套，环比及同比均上涨。西部交易量最大的区是南山，达到2822套，环比上涨49%，同比上涨72%。新房交易量较大的宝安和光明，二手交易量则比较少，

注：因为2022年8月开始，深圳市房地产信息平台才单独公示龙华、光明、坪山及大鹏的二手交易量，此前一直是合并纳入宝安及龙岗计算的，故目前这几个区缺少同比/环比数据。

客户业主心态分析

1、2023上半年业主报价变化

90%片区挂牌价下调

历经2年半的调控，深圳业主心态从最初对参考价“不屑一顾”到如今的“不断调价”，市场挂牌价更加理性了，不断趋近参考价。

对比2023年6月与1月的业主报价来看，90个片区里仅有7个片区没有下跌。而下跌的片区跌幅大多在5%左右，个别区域跌幅超10%。

2、近1年议价空间变化

议价空间大多在10%以内

乐有家研究中心取成交房源出售前最后一次挂牌价，与最终的成交价差值来计算议价空间。

可以看出，近1年里，集中的议价空间逐渐由5-10%的区间，往5%以内变化，到了2023年二季度，5-10%的区间占比又开始上涨至4成左右。对于高议价区间（15%及以上）的占比则都较少，大多在20%以内。

当然，在如今绝对的“买家市场”行情下，议价行为是建立在业主不断调低挂牌价，直到接近客户理想水平后，才能刺激客户产生“议价”的决策。对于挂牌价比市场行情高较多的房源，可能连议价这一步都难以触发。

3、近1年成交价与参考价偏差值走势

近5成房源低于参考价成交

乐有家研究中心整理的成交价与参考价偏差值变化来看，2023年6月低于参考价成交的房源占比达到了近1年的最高峰，接近5成，而高于参考价10%以上成交的房源占比只有18%。

显然，虽然参考价政策在2023年4月底有所变化，但如今参考价依然是客户评判房价的一个重要参考标准，并且对市场的影响依然十分明显。

4、2023上半年二手成交周期变化

平均成交周期168天

整体来看，上半年深圳二手平均成交周期为168天。其中，受到疫情放松带来的爆发，以及春节假期的影响，2023年1月深圳二手房源的平均成交周期是上半年最高峰，达到192天。而后在多项利好政策的推动下，成交周期有所缩短，略有震荡。2023年6月，平均成交周期缩短至157天。

按面积来看，144㎡的大户型因为总价高自然是成交周期最长的二手房源。但成交周期最短的并不是小户型，反而是90-144㎡的3-4房家庭户型。这也体现出当前楼市行情下，改善客群、卖小买大的购房者在抓住机会积极入市。

5、2023上半年片区成交排行榜

龙岗中心城，唯一破千套片区

2023上半年片区交易量前三甲依然是龙岗中心城、布吉和西乡。其中龙岗是全市唯一二手住宅过户量超1000套的片区。坂田与前海交易量超400套，排在第四第五。

有33%的片区上半年二手交易量集中在200-499区间，37%的片区半年过户量不及100套。当然，交易量与片区地理范围的大小也有显著关系。

6、2023上半年热门片区价格变化

没有上涨，只有“未跌”

乐有家研究中心选取了20个热门成交片区监测，2023二季度对比2022四季度的价格大多数呈现下跌。而西乡与蛇口的跌幅较大，在8-11%之间。

热门片区中，仅龙岗中心城、景田与新安略有上涨，但涨幅也不及1%，只能算是“没跌”；前海与龙华中心的跌幅小于-1%，下跌程度较小。

7、2023上半年楼盘成交排行榜

热门楼盘价格低至4-6万

在当前市场行情下，购房者买房不应该只看价格，也要留意小区房源的流通性。大家都喜欢买的楼盘自然流通性也会较好。

上半年热销的二手楼盘特点主要有：大型小区、价格适中、户型类型繁多。像大芬的桂芳园、西乡的桃源居，成交价在4-6万区间，都比较推荐刚需购房者关注。

为方便大家，乐有家研究中心还整理了各区前5的楼盘热销榜及价格区间，以供购房者参考。

8、2023上半年成交客户偏好变化

购买大户型的改善客群增多

2023上半年成交的二手房源里，主力面积为60-90㎡，户型为3房。同比2022年上半年，90-144㎡的占比略有提升，60㎡以内则出现下滑。4房及以上的占比有所提升，1-2房占比则出现下滑。

总体来看，上半年购买大面积大户型的比例增加。

价格方面，成交总价在1000-1500万元区间的占比同比提升1个百分点，500-800万元的区间则下跌2个百分点。此外，深圳房价下调后，低价房源（单价5万以内、总价300万以内）的区间占比也略有提升。

随着深圳房价的走低，购房总价也相对减少，加上2023年3月深圳发布政策，公积金贷款额度提高至126万，所以使用公积金贷款的客户也明显增加。纯公积金贷款+组合贷款的占比达到29%，同比提升6个百分点。

下半年楼市展望

无论是业主还是客户，市场情绪大多已回归理性，投资客退场，首套置业及改善置业的刚需客群中占主导，此时市场需要的是稳定且符合城市规模的交易量。房地产的支柱产业地位被重新强调，足以证明政府对楼市向上发展的认可。过去1年里，包括深圳以内的全国多个大中城市都陆续适当放松政策。

2020-2021年，深圳先后出台了2个重磅政策：“7.15限购限贷加码”及“2.8二手房参考价政策”，可以说是影响深圳楼市发展的两大主要因素。而2023年4月，参考价政策调整，7月也将迎来“7.15”满3年，被约束的数十万深户购买力进入市场。

预计最快三季度，深圳楼市将迎来新的变化，成交价格稳定，交易量回升。刚需的出手速度会加快，改善客户成交的火热现状也会持续下去。抄底，正在进行时。