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深惠 | 地铁直抵交界 临深片区楼市解析

来源:作者:admin更新时间:2022-12-01 11:10

“50米到深圳,四分之一的深圳价格,现在还可以零首付。”在罗湖布心片区从事房产中介工作的黄经理很是热情,“深圳的地铁已经修到深惠交界,所以我们也更积极代理深圳周边的新盘。”

过去,深圳楼市的“火热”早已烧至周边的临深地区,更促使部分需求外溢至临深片区,也让更多深圳购房者选择置业东莞和惠州等临深片区。最近,深圳地铁14号线、6号线支线和12号线开通,这些线路终点站已经临近东莞和惠州,深莞惠“一小时生活圈”正加速形成。

“现在,地铁14号线已经通到坪山区沙田,而且在地铁通车后还开通了很多条跨市公交线路,到了沙田站再坐20分钟的公交车就能到家。”家住惠州大亚湾的陈先生告诉记者。对于地铁的开通,他很是激动。不过,他也表示,“双城生活的距离是越来越近,但其实还是有诸多不便,还是会受到疫情等众多因素的影响,关键要打破行政藩篱,互通有无、优势互补。”

几位主营临深片区房产的中介经理对记者表示,临深片区楼市景气与萧条很大程度上取决于深圳。虽然东莞和惠州此前分别在不同程度上放松了楼市调控,但两城楼市接下来的走势与深圳市场的回暖密切相关。此外,深圳客的占比在这几年其实已经有所降低,东莞和惠州楼市的成交旺区和房价高地也不再是临深片区。

记者也致电位于东莞塘厦和惠州大亚湾的几个新房营销中心,工作人员均表示受疫情的影响深圳客户前来看房的数量不多,销售情况不温不火,而且这一两年开始,东莞和惠州本地客的占比越来越大,但如果以购买力来说,惠州临深片区的主要购买力还是来自于深圳客。

尽管地铁开通等预期早已存在,但相关研究数据显示,东莞和惠州新房市场“银十”有所失色。数据显示,10月惠州一手住宅网签4496套,环比下跌14%,全市一手住宅网签均价每平方米12365元,环比下跌3.4%。其中,成交第一名为惠城区。东莞方面,10月东莞一手住宅成交3028套,环比下跌21.79%;东莞二手住宅网签2020套,环比下跌26.1%,东莞滨海片区和城区成为成交主力片区。

深圳业内资深人士认为,基于看好深圳楼市的前景,东莞和惠州的前景也被看好。“首先,由相邻城市组成的城市群、都市圈共同发展,可以起到相互取长补短的作用,因此深惠莞都市圈协同发展已是大趋势。其次,深圳作为面积最小但经济却最发达的城市,其房价高企是必然发生的,因此把东莞和惠州作为楼市的后花园,可以很好地平衡深圳市民的职住关系。开通三地的轨道交通工具,可以极大地缩短两地的通勤时间,实际上就会促进三地楼市的共同发展。因此虽然今年东莞、惠州两市的房地产交易量也出现大面积萎缩,但随着深圳楼市的复苏,东莞、惠州的成交量也会同步上升。”

深圳都市圈年度报告发布

通勤趋向“硅谷化”

需建市域快轨和城际线路

11月12日,对话都市圈·可持续创新——深圳都市圈2022年报告发布会在线上举行,论坛上发布的深圳都市圈2022年度报告,将深圳都市圈研究范围界定为深莞惠三市加上珠江西岸的广州南沙、中山、珠海部分区域,面积共1.7万平方公里,GDP总量4.5万亿,人口超过3600万。

“大湾区已成为巨型都市网络,与东京、纽约、北京、上海等地不同,深圳都市圈是广州、深圳、香港三个体量大体相等的都市圈的叠加,广深港分别在各自专业化层面辐射大湾区的共同腹地,”中国城市规划设计研究院深圳分院院长方煜在发布会上指出,结合通勤等数据可以看出,深圳都市圈的范围大致略高于北京和杭州的市域面积,仍在城市尺度的范围内,说明深圳都市圈是相对紧密的都市圈。

深圳都市圈正在重塑区域格局

创新产业成为穿透

城市传统圈层的强劲动力


深圳主要是发挥经济特区、全国性经济中心城市和国家创新型城市的引领作用,建成具有世界影响力的创新创意之都。在这样的定位下,构建深圳都市圈显得势在必行。

按照世界大都市地区发展的一般规律,当核心城市进入服务业国际化和制造业技术化之后,就亟待扩张区域空间。

深圳面临一个基本的市情——经济总量大城,人口规模大城,环境容量小市,城市空间规模小市。深圳从宝安县的基础上发展起来,现在成为一个超大型的城市,空间资源短缺与发展需求的旺盛是深圳面临的较大矛盾,这也是城市更新如火如荼的最根本现实约束所在。从空间格局来说,目前的市域范围解决人口居住、就业、交通的问题很难有所作为,而且也不符合高级超大城市发展的客观规律。

无论是通过飞地模式还是边界合作模式,深圳产业向外转移成为大趋势。现阶段外迁的企业大多数是先进制造业,尤其是大中型企业外迁会同步带动相关行业的小企业外迁,主要迁往深圳周边、内地以及越南、东南亚等地。根据数据统计,作为深圳经济的重要支柱产业,电子信息产业占深圳市GDP比重近1/4,然而外迁占比较大的也是电子信息产业。

深圳周边城市正在“大手笔”吸纳深圳企业落户,不仅因为土地与人口间的矛盾愈发剧烈,城市空间发展严重不足,还有厂房租金成本、劳动力成本、生活成本等因素,根据市场调研,东莞和惠州的厂房租金普遍在10-20元/平/月左右,深圳的厂房租金普遍在25元/平/月以上,甚至有的厂房租金标价45元/平/月,东莞和惠州的厂房普遍要比深圳低12-13元/平/月,成了不少深圳企业的选择。总部在深圳,生产在周边已成为许多企业的常态。

经过产业近域迁移之后,深圳都市圈集聚了全国32%的PCT国际专利申请量,50%的手机产量和85%ICT产业产能,是大湾区高新技术企业集聚度最高的地区,具备建设世界级创新型都市圈的基础,已进入世界级创新城市第一阵营。

惠州在深圳都市圈战略地位提升,与深圳协同效应加强,也必将成为下一个争夺的风口。

来源:证券时报、深圳房网

克而瑞产城发展部




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