深圳北华润旁添“蚊型地”，周边倒挂2万+/㎡，买即赚？

来源：作者：admin更新时间：2022-11-10 15:25

作为深圳第一个从新区蜕变而来的行政区，龙华这几年非常低调。

从2011年深圳北站开通之日起，龙华的发展与规划就从没停止过脚步，如今只要去到龙华，你会感叹龙华的城市面貌焕然一新，甚至是超前。

这几年即使鼓吹西进东拓，龙华却闷声发大财，甚至红山片区的二手房房价还挤进了全市挂牌价的第二梯队。

但是今年以来，龙华楼市却如同哑火了一般，颓势明显！

可售住宅存量破万套
去化周期长达22个月

据深圳市房地产信息平台统计，10月龙华区住宅网签共375套，网签量位列全市第4，月末可售套数8257套。从数据可知，龙华区的新房存量是全市最高的，但是网签量却低于光明、宝安、龙岗，并且去化周期来到了22个月。二手方面，龙华的二手房存量不高，网签量也处于低位，作为深圳较晚开发的行政区，龙华区仍处于打新阶段，新房交易占主导地位。

然而近万套的新房存量与不成正比的网签给龙华楼市蒙上一层熊市的阴影，也是造成深圳全市去化周期高企的主要原因。

数据来源：深圳市房地产信息平台

重新调整策略
重仓北站引入华润置地

龙华在建区后，致力于多点开花，以求均衡发展，但是颓废的楼市警示着当下的发展策略并不适用，作为龙华的牌面，深圳北站这几年也没有得到很好的发展。

在式微的楼市下，龙华快速调整区域发展方向，通过大力打造龙华新城以及北站超核项目的形式，引进华润打造万象天地，毫不保留的说这次龙华是拿了压箱底的货出来供应市场了。因为龙华疲惫太久了，北站需要一个领头大哥开启宇宙中心的建设。

直到8月连续推出北站的核心地块，A806-0400地块、A806-0401地块分别被中海、华润夺下，而华润置地以底价76.69亿拿下的A806-0401地块，不单止建设住宅，还将打造城集住宅、商业、购物中心和大型文体设施与一体的综合体，据传将会打造龙华第一家华润万象天地。

华润北站在建项目实拍（乐居实拍22.11）

在华润置地开发万象天地的牵头之下，龙华势必将重心重新调整回深圳北站。

二次规划终成住宅地
北站迷你地块出炉

10月27日，深圳第四轮集中供地挂出公告，其中位于龙华新城一迷你地块（A806-0403宗地）挂牌出让！

A806-0403地块原本为商业用地，10月15日市规划和自然资源局发布关于（龙华新城核心地区）(局部)法定图则修编19-01、19-02等地块及周边道路规划调整公开展示的通告。

19-02地块用地性质由商业用地调整为二类居住用地（R2），用地面积调整为8720平方米，容积率调整为5.5，配套设施项目名称为文化活动室（建筑面积不低于1000㎡）、社区体育活动场地（用地面积不低于410㎡），备注为“规划”。

来源：深圳土地矿业权交易平台

通告里面说的19-02地块就是A806-0403地块，原先地块规划为一座容积率8.1的通信机楼，规划调整为居住用地之后，用地面积相较于调整前减少了705㎡，另外还需配套建设1000㎡的文化活动室和410㎡的社区体育活动场地。

A806-0403地块（乐居实拍22.11）

通过实地走访发现，地块并未围挡，从现场也可以看到三块关于地块的信息公告牌。

地块原本是一块完整的公园绿地，如若没有红线隔开，很容易让人以为是南园公园的绿道。目前地块还建有一座垃圾处理站，实踩过程仍不停看到有垃圾处理车进出。

周边大盘环绕
地铁竟成最大诟病

A806-0403地块处于龙华非常好的位置，地块与南园公园相邻，一路之隔是深圳北高铁站，龙华本就地狭人稠，购买力旺盛，加上项目1公里范围内商业有北站缤果空间，教育配套有九年一贯制的潜龙学校（公立）、东星小学。

来源：深圳土地矿业权交易平台

价格方面，A806-0403地块在地块出让公告已说明可售商品房毛坯均价不得高于72450元/㎡，然而项目周边的二手房参考价早已到了8-9万/㎡，倒挂还是非常明显的。

其中鸿荣源熙园山院与龙光玖龙玺的二手房指导价已经达到9.05万/㎡，而距离北站有一段距离的星河盛世花园指导价也达到7.2万/㎡。

距离地块最近的楼盘是保利招商龙誉，项目占地27387.65㎡，是0403地块的3倍，建设了5栋住宅楼，总户数758户，保利招商龙誉曾在9月底入市，开盘当日热销190套。

而A806-0403地块占地8720㎡，在规划容积率为5的条件下，估算推货量预计可建设接近250套左右的住宅。

保利招商龙誉（乐居实拍22.11）

A806-0403地块虽然靠近深圳北站，但由于深圳北站是深圳最大的轨道交通枢纽，多条轨道线路交汇，深圳地铁4号线的高架轨道更是横跨南园公园，届时项目建成住宅区后，难免会受到地铁经过的噪声影响，居住舒适度将打折扣。

南园公园（乐居实拍22.11）

地块东侧是中海A806-0400地块与华润A806-0401地块，目前中海与华润地块已经在动工，目前正在进行基桩建设。据悉，华润地块将建设龙华的第一家万象天地，届时将给北站片区注入全新的商业活力，华润住宅项目也预计在年底推售，预计首推500多套，建面约99㎡、115㎡、120㎡的3-4房三种户型，毛坯限均价7.245万/㎡。