深圳指导价会取消吗？真实房价曝光！

疯狂打折、0首付、买房送月供......

深圳新房已经卷到不能再卷。

楼市不好过。全国今年已经有超过200个省市出台松绑政策，13个城市都取消了二手房参考价。

一线城市中，只有深圳静悄悄。

深圳二手房参考价会取消吗？

“指导价”政策下，深圳房价跌了吗？哪里跌得最猛？

我们找来了深圳各区真实成交数据，其中接近指导价有1002个样本，供大家参考。

购房力被磨灭得差不多了

从目前的深圳的楼市行情来看，深圳楼市的购房力被磨灭得差不多了。

好像已经到了除了松绑政策之外，再无计可施的程度。

1、深圳购房成本一再压缩，但成交量依然不理想

开发商为了卖房有多卷？

从“开盘即打9.1折”、“1成首付”，到铤而走险玩“零首付”；

甚至还有首付20多万，送两年月供的；

新盘毛坯价卖精装，送装修......

深圳的购房成本跟门槛被一度压缩。

图源：网络

竞争楼盘之间，还打出了“何必选择高铁旁”、“可以精装何必毛坯”等标语。

图源：网络

7月，深圳全市新房住宅存量为308.3万平，环比库存量进一步上升了4.7%，去化率仍然整体偏低。

图源：深圳中原研究中心

今年上半年的二手房数据，更是史上最惨。

比被称作是楼市寒冬的2008年，还少了52%。

图源：乐有家研究中心

7月全市二手住宅过户套数为2036套，环比下滑9.1%。

买的人没几个，卖的房子却在变多。

据深圳中原研究中心数据，今年以来，深圳二手成交下滑，在售房源数量却大幅上升至2.03万套。

可以说，不管是新房还是二手房，都不容乐观。

图源：深圳中原研究中心

2、只有深圳还没出台相关的政策

其实不止深圳楼市下行，全国也是如此。

为了要激发购房力，今年各种松绑政策一直层出不穷。

最新一次是在8月22日，央行宣布五年期LPR下调至4.3%，是今年降息中力度最大的。

据克尔瑞统计，房贷利率已经下调到近年最低。

来源：克而瑞

据克而瑞统计，截至7月末，全国共有209个省市出台385次房地产放松政策。

主要涉及优化限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、降低限售年限等方面。

二三线城市早就放开手脚，各种鼓励买房。

但最近，除了深圳，各大一线城市都出现了政策松动。

北京：针对部分老年家庭购房困难问题落实了宽松的新政策。

上海：上海二手房贷款“三价就低”政策于近期出现松动。

广州：入户门槛下降，将有更多人获得购房资格。

另外，二手房指导价政策取消备受关注。

到目前为止，广州、东莞、西安、成都等13城二手房参考价制度已经实质性取消，仅剩上海、深圳两座城市执行二手房指导价政策。

再加上近日在深圳召开的经济大省政府主要负责人座谈会也指出，支持住房刚性和改善性需求。

关于深圳指导价是否会取消的讨论更加热烈了。

图源：新华社客户端 8月16日报道

深圳指导价会不会调整？

总的来看，北京、上海、广州都有了松绑政策。

如今一线城市中唯独深圳仍然维持现状，没有看到放松的迹象。

指导价会取消吗？

到底房价真的下跌了吗？

哪里跌得最厉害？

1、官方回应

先说重点：指导价会调整吗？

答案是：大概率不会。

在深圳领导留言板上，关于深圳是否应该取消二手房指导价的讨论一直没有停止过。

正方认为：指导价成立以来，二手房交易量低下，二手房交易不通畅，影响了经济活动，建议取消。

图源：领导留言板

反方则认为：

深圳在出台指导价之后，好不容易摁住了房价猛涨的势头。

希望深圳能谨慎出台楼市政策，给刚需们留一些可以上车深圳的希望。

图源：领导留言板

但官方的态度，一直都十分坚定。

在领导留言板上，官方回复将继续实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，促进深圳房地产业良性循环和健康发展。

图源：领导留言板

回顾深圳松绑传闻传得最沸沸扬扬的时候，是今年3月。

那时网上都在传：二手房参考价会上调3-5%。

图源：财联社

然而真相是，当时深圳住建局和各大中介机构召开沟通会，讨论深圳市场形势以及调控政策落地情况，各中介机构提交的书面建议部分外流。

当时方案中，提到最多的建议方向是：

1、参考价将随行就市进行调整。整体调整会给市场带来错误信号，可能性不大；

2、对部分小区参考价实行差异化调整。分面积段进行区分，小区参考价可能会上调或下调；

3、部分区域豪宅或大户型楼盘，原本参考价设定的价格与真实市场价之间差距较大，调整机会较大。

如果后期深圳指导价进行调整，以上建议可能有一定参考性。

但自从3月传闻后，网上再没有关于楼市调整的具体方案传闻。

今年5月31日，还有媒体爆料近期政策出台可能性较小。

图源：财联社

2、真实房价曝光，楼市到底怎么样了？

官方态度坚定，楼市长期处于下行状态。

在指导价这道紧箍咒下，二手成交量一直处于低位，曾经过热的深圳楼市正在逐渐恢复正常。

要想促进成交，急卖的业主只能忍痛割肉。

到今年6月，市面上有一半的成交房源都是按指导价卖的。

但要知道的是，整个上半年才成交了9965套，按指导价成交的房源其实数量并不多。

图源：乐有家研究中心

我们拿到了由乐有家提供的上半年深圳各区成交数据。

低于指导价成交最多的是罗湖、其次是龙华；接近指导价成交最多的分别是龙岗、罗湖。

可以看到，东部的房子相比西部不那么抗跌。

这对于刚需来说，其实是好事。

说明楼市正在吐出之前的房价泡沫，回归真实市场。

数据来源：乐有家

去年成交数据可以私信局小妹获取

房价最为坚挺的还是南山，今年上半年的成交中，有6.7%的二手房是按指导价的1.5倍成交的。

南山作为目前深圳最核心的区域，房价比起其他靠学区、网红等单一资源炒作的楼盘要“实在”很多。

近期深圳湾某顶豪楼盘，还被曝出成交价超出30万/平。

作为买家实力最雄厚的区域，南山出现低价急售的情况也较少。毕竟是房价天花板，高过指导价60%以上，甚至1倍以上成交都很正常。

接近指导价成交最多的是龙岗，在全市1002个的成交房源中，有294个接近指导价成交。

其实龙岗的大部分的楼盘市场价和指导价差距不大，所以根据指导价成交的也比较多。

成交价低于指导价最多的是位于龙岗中心城的万象天成，低于指导价9.98%成交，成交单价为2.88万/平。

之前被炒红的老破旧、老破小学区房，房价也在下跌。

福田百花片区的拥有双实验的学区房国城花园，对比去年年底跌幅为44%。

相比最高峰，八卦岭成交价基本跌超50%，八卦岭宿舍更是跌幅达55.6%。

百花、荔园、深实加持的长城大厦，现在低于指导价30万直接开卖。

之前因为深圳外国语龙华分校涨疯的龙悦居，如今卖到比指导价还低50万。

被炒高的网红片区，业主不愿意降价，但也没了成交。

此前爆红的网红光明，今年上半年接近指导价成交的仅有16个房源，成交均价为4.9万/平，其中只有5个低于指导价成交。

而目前光明的二手房，中心区的挂牌价多为7-9万/平，非中心区也有很多是5-6万/平的。

舍不得孩子就套不着狼，业主不肯降价，新房供应又多，那二手成交量自然就很少。

据贝壳研究院数据，2021年二手房成交量对比2020年减少了66.1%，今年上半年的成交数据也很少。

图源：深圳贝壳研究院

从整体市场来看，现在正是刚需入场的好时机。

二手房正在吐掉泡沫，回归真实的市场，有很多低于指导价的房源可以选。

新房选择则更多，开发商打折多，银行也降息了。

相比年初，现在刚需买房每个月100万的房贷，可省月供325元，利息一共省了11.7万元。

光今年第三季度，深圳计划供应的住宅就有共30个项目，共17518房子，环比二季度还上涨了3成。

刚需可以结合自身资金情况、生活成本和通勤时间挑选新盘。

图源：乐有家研究中心