广州新房破38万，东莞发新政，深圳上热搜，湾区楼市反攻？

近期，大湾区楼市似乎又热闹起来了，无论是政策还是市场均向好发展。

3月24日，东莞发布《关于调整商品房预售转现售合同文本有关事宜的通知》，新政后，预售楼盘确权并转现售签约后，开发商对于收入有很大的支配权，将使房企一定程度上缓解了资金压力。

市场方面，上周（3.14-3.20），除了深圳和东莞受大范围“禁足”影响，新房成交环比下降之外，其它7座城市的新房成交环比均有所提升，最高提升了161%！

豪宅市场也一样，例如：广州某商业大平层项目备案价最高达42.5万/平；东莞国贸盈台新房最高卖到6600万等等。

不得不说，楼市向来不缺有钱人，缺的只是想象力。而且，这群人往往对市场的认知更为敏锐，都会抢先一步做出反应！

即将进入4月！豪宅市场的回暖是否开启了楼市的大反攻？又为什么会是豪宅市场率先回暖？今天或许可以给大家一个清晰的答案。

广深莞佛珠等多城豪宅回暖

打响楼市大反攻第一枪

豪宅的韧性往往比较高，即使在经济遭受冲击、政策严厉调控的大环境下，也能走出独立的行情。

而近期，广州、东莞、深圳、佛山等多个城市的豪宅成交回暖，不少天花板都被打破了。

广州：商业大平层备案42.5万/平，新房成交破38/平。

2月下旬，广州房叔报道，汇悦台一套建面约1300㎡的顶层复式，卖出了38万/㎡的高价，总价4亿多。

2月下旬，珠江新城颐德公馆一套建面约170.5㎡的3房进行法拍，总价1500万起拍，最终13个买家竞价104次，以总价3211万拍出，高于评估价约6万/㎡。（来源：京东拍卖）

2月中旬，广州金融城的合景臻溋名铸备案价最高达到42.5万元/平方米，以“天价”刷新广州房价天花板。（来源：第一财经）

来源：第一财经

另外，克而瑞数据显示，2022年以来，广州单价10万+/平的商办大平层已成交了11套，占2021年全年50%。

广州10万+/㎡商办大平层成交套数，来源：CRIC

东莞：新房售价6600万，单价6万+/平。

3月上旬，东莞PR项目楼王单位备案，建面约360平的户型和4套建面约560平的复式，最便宜一套1415万，最贵一套2762万。（来源：东莞住建局）

3月上旬，东莞东城国贸盈台备案，产品涵盖建面约215平的两房、建面约267平的3房，以及少量建面约300、400平和建面约1000平的顶复，最高售价到了6600万。（来源：东莞住建局）

深圳：豪宅逆市表现上热搜，价格坚挺。

虽然在春节、疫情、政策严控等多重因素的影响下，2月深圳二手房成交创近15年新低，但一手豪宅却扛住了空前压力，成交了440套，逆势上涨约2.6%（来源：深圳中原），还引出了#2月深圳豪宅逆市热销#的微博热门话题。

图源：新浪微博

而且，深圳豪宅的价格也非常坚挺。3月初，阿里拍卖的3场南山法拍房均以高出评估价成交。

其中，南山区侨香路天鹅湖花园二期一套建面约131平的3房，经过16人182次竞价后，最终以总价约2503.4万成交，比1881.7万的评估价高出约621.7万。如果加上税费，单价妥妥超过20万/平。

图源：阿里拍卖

佛山：豪宅天花板一破再破，挂牌单价破10万+/平。

3月初，保利天悦两套二手房的成交截图刷屏，根据截图信息，一套建面约230㎡，成交价1600万，折合单价约69565元/㎡；另一套建面约188㎡，成交价1316万，折合单价约69858元/㎡。（来源：佛山乐居）

随后不久，佛山中介圈再次出现保利天悦的挂牌价截图，一套建面约237㎡的顶层复式，挂牌价2500万，单价超10万/㎡。

来源：中介朋友圈截图

到了3月中旬，中海千灯湖1号，成交了一套建面约404㎡，总价2880万的房源，单价约7.4万/㎡，再次怼破了天花板。（来源佛山房频）

而且在法拍市场上，总价500万+的豪宅也频频成交。

图源：阿里拍卖

广州、东莞、佛山等城市的豪宅成交回暖，可谓打响了楼市大反攻第一枪！

事实上，从过去的楼市走势来看，几乎每次行情的开始都是豪宅为主导。以深圳为例，看看下列几组数据。

●2021年1月26日，前海天健悦桂府开盘，掀起了楼市热潮，1172人选427套住宅，3小时全部售完。住宅建面约115-162㎡，均价约10.3万/㎡，总价区间在1068-1973万/套。

●2020年3月7日，总价2000万元起的招商.太子湾.湾玺开盘，当晚市场便流传推售的70套房已全部售罄。在开盘过程中，甚至出现因人流聚集，街道办与警方不得不到达现场限制人流的情况。

●2019年2月，华润深圳湾瑞府开盘，打响当年楼市第一炮。146套总价2448万—1.1亿，单价9万—20万/平的新房，开盘当日去化约五成，其中，8000万豪宅被秒光，多套上亿豪宅被认购。

接下来，随着楼市的正面消息不断刺激，这些核心城市的新房或将迎来一轮新的行情，很多项目预计会出现热销情况。

豪宅市场为什么会率先回暖？

为什么大湾区豪宅市场会率先回暖？主要有以下几大因素。

1、豪宅买家实力雄厚，受市场情绪的影响较小。

豪宅买家的实力雄厚，购买房子多是资产配置的一种方式，敢于出手入市。而刚需买家以自用为主，买房十分谨慎，受市场情绪影响较大，而且往往要看很多次才下决定，所以相对豪宅反应要慢一些。

2、近年全球通货膨胀泛滥，全球精英都需进行资产避险。

股市、币圈等其他投资方式不确定因素较大，相比之下，占据城市优质资源的核心资产更加稳妥，不求大涨，但保值性更强。

3、大湾区人口吸引力大，全国10强占4席。

近日百度地图发布了《2021年度中国城市活力研究报告》，反映了全国主要城市人口吸引力及文旅活力状况。其中，全国人口吸引力前10中，大湾区城市就占了4席，深圳第1，广州第2，东莞第5！佛山第10！

这意味着大湾区未来会聚集越来越多的精英人才，为大湾区的经济增长、科技创新等多方面带来长期的支撑。而且，按经济学家任泽平“房地产长期看人口”的理论“来看，人口吸引力也能作为买房选择城市的重要参考指标。

图源：百度地图

4、核心城市城市进入了改善型+豪宅占主导的时代。

在收入增长、限购、三孩+夫妻+父母家庭结构等因素的影响下，广州、深圳这些核心城市存在巨大的以旧换新、以小换大、边缘换中心的改善型需求，都会对居住空间和环境有更高的要求。

5、大湾区购买力强大，全球富豪榜上榜者共302位。

3月17日，胡润研究院发布2022全球富豪榜榜单，其中，大湾区上榜者共有302位。中国富豪企业家人数最多的20个城市中，深圳、广州、佛山及东莞在列。

2022年深圳上榜企业家高达113人，超过纽约（110人），成为全球10亿美元企业家的第三大居住城市！

2022年大湾区哪些豪宅新盘值得关注？

如果按价格来划分，大湾区各大城市的豪宅可分为三个梯队。

第一个梯队是广州和深圳，20万+/平的豪宅并不罕见；第二个梯队是佛山、东莞、珠海和中山，豪宅已破10万+/平；第三个梯队其它城市。

2022年，大湾区都有哪些豪宅新盘值得关注？下面简单看看广深莞佛的情况。

广州：仅天河区预计入市的豪宅就有7个。包括：侨鑫保利汇景台、合景臻颐府、合生漫云、臻溋名铸、保利·天御、珠江天力项目等。这些项目的新品面积小则120多平，大则300多平，甚至还有复式，门槛起码1500万左右，隔绝上车客。

深圳：预计会有15个豪宅新盘面市，包括：福田的中心天元、海德园A区、天健天骄西筑；南山的半岛城邦5期、恒大海湾华府、临海揽山、润玺2期、深铁懿府3期等等

东莞：除了前面提到的PR项目和国贸盈台，东莞2022年预计入市的豪宅也有不少，例如：城区有华润置地中心、万科星河传说二期；松山湖有万科松悦花园；塘厦有深圳前海的入莞首作——前湾府、桂湾府等等。

佛山：2022年预计入市的豪宅同样不少。其中，南海有三山新城的万科璞悦山，吹风价4-5万/㎡，可能会打破三山天花板。禅城有鹏瑞三龙湾壹号及祖庙的建投恒福1号；顺德有华润置地顺德润府。

对于大湾区豪宅市场的回暖，你怎么看？你会关注或购买豪宅么？欢迎文末留言交流。