深圳的拆迁房还有价值吗？

近来有不少朋友在问，回迁房还有没有投资的价值？圈子里讨论得比较激烈，有价值论和无价值论各占一半，各有理由。作为回迁房的业主及从业者，我也想从以下几个方向简单地聊聊我对回迁房的看法。

1、未来城市定位

深圳“双区”（粤港澳大湾区和中国特色社会主义先行示范区）定位，早已写入国家战略规划。到2035年，深圳要建成全球“标杆城市”，粤港澳大湾区挤世界一流湾区城市，继纽约、旧金山、东京之后的世界第四大湾城市。

2020年5月深圳印发《关于大力支持社会力量参与粤港澳大湾区和中国特色社会主义先行示范区建设的意见》，《意见》将从多方向大力支持“双区”建设。

可以预见，深圳这座“全球标杆”超级城市，将是何等的繁荣昌盛。

2、深圳土地、空间资源限制

先给大家列几个简单的数据：（2017年公布的数据）

深圳总面积：1997.2平方公里

基本生态线：974.5平方公里

已建成区面积：923.25平方公里

未利用地面积：约99.45平方公里

未利用地面积里，真正能用于建设用地的部分不足20%，也就是说不到20平方公里。

早在2005年，深圳政府便提出过阻挡深圳发展的“四个难以为继”，“四难”其中一就是土地、空间资源难以为继，按每年10平方公里的开发速度，深圳的土地将在2025年左右，全部消耗殆尽，处于无地可用的尴尬。

上图是深圳截止2019年土地总体利用数据（绿色为基本生态线，红色为已开发建设用地，灰色为未利用土地，红色块上面的花点是各类建设分布图斑），通过上图我们可以看到，目前深圳已经基本没有啥可利用的土地了。

通过城总规划用地功能及工业区块线，我们可以清楚地看到，整个深圳的土地，扣掉基本生态线（绿色），工业区块线（红色），以及其他用地，能分到住宅用地类（黄色）的占比很少，且住宅类用地里被各类历史违建占用的“合法外”用地又占了过半，真正能供住宅开发的土地少之又少。

换句话来说：未来，深圳的住房供需依然非常紧张。

3、住房模式改革

2018年8月颁布的《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》（俗称二次房改），《意见》构建面向2035年的住房与保障体系，结合深圳实际情况，将推行4222住房模式（40%商品房+20%人才房+20%安居房+20%公租房）。

按《意见》所提，到2035年深圳新增筹集各类住宅约170多万套，170多万套住宅按4222的比例分配，保障类住房约为100多万套，商品房约为70万，且以中小户型为主。由此可见，本次房改主要通过加大政策性住房供应来解决大多数人的住房问题，并把“房产”拆分为“房”和“产”，把有“房”住和有“房产”分开成两个概念。

按照过往的政策来看来，政策性类住房未来转商品房的概论会越来越难。

如此，未来的商品房将会更稀缺，普通人拥有商品房的难度将越来越大。

再给大家分享个小数据：

2016年末，深圳常住人口为1191万人，但实际管理人口规模已达2000万人；

2019年，常住人口为1400万人，实际管理人口达2500万人；

短短40年间，深圳人口从30万激增到2500万，而各类住房（不包括小产权）仅为337万套。

纵观上述：未来能不能扎根于这座超级都市，首要的条件就是有没有“房产”，而不是有没有房住。有“房”住而无“房产”的人，大部分大概率会沦为“电池人”。

回到开始的问题，受限于土地、空间限制，深圳未来土地主要通过城市更新及土地整备等方式获取。基于此，回迁房成为未来获取“房产”最简单直接的方式，其核心价值在于可多地段区位进行资产布局，以及可提前在这座“超级都市”抢占一席之地，而非仅仅是房子的增值几何。

写在最后的话：虽说回迁房是未来获取房产最简单直接的方式，但里面的道道弯弯也多，比如政策影响，项目肥瘦，配套规划等等，都是直接影响资产布局的重要因素。