从定位和重点片区看深圳各区未来5年发展

2021年，是十四五开局之年，下半年后，深圳及各区的十四五规划陆续发布。

这次规划，基本上可以奠定未来5年的发展方向；从规划里也可以看到，各区的定位、发展方向已然清晰明确。

但娟子更想说的是，未来深圳的发展会越加的“均衡”，强区恒强的同时，相对弱一点的区域也在奋力追赶。

一

最近一段时间，陆续看到多条地铁详细规划的草案公示后，不得不感慨，以前被大家称之为“远大新”的房子，未来会随着交通的变化进一步与“市区”的某些房子的价格差缩小（前提是本身相对优势的地段）。

深圳多中心的发展已然越来越明显，以前一些片区无商业，这几年也开始在填补，基本上每个区都有了片区的CBD。

产业上也比较鲜明，各区的着重点都不同；尤其是交通上，大家届时可以关注下5期工程，南山、龙华、龙岗都正在填补之前的地铁规划空缺。

回到深圳市十四五规划，有几个核心点大家可以关注一下，一是前海合作区扩区（今年已经进行了前海合作区的扩区），实施新一轮前海总体发展规划，还将推动前海、大鹏等设立新口岸。

二是推进综合性国家科学中心建设，将高标准建设光明科学城、创新河套深港科技创新合作区体制机制、规划建设西丽湖国际科教城、建设大运深港国际科教城。

我们从这一条可以看出未来突出重点片区的价值高地，光明、福田、南山、龙岗都有。光明科学城目前虽处于建设阶段，但可以看到无论是省规划还是深圳规划，除了前海之外，光明科学城被提及的次数也非常多。

三是实施“东进、西协、南联、北拓、中优”战略，10+1区最新发展定位公布。

四是深圳都市核心区扩容提质，将宝安区的新安、西乡街道，龙华区的民治、龙华街道，龙岗区的坂田、布吉、吉华、南湾街道等纳入都市核心区。

有意思的是，这次都市核心区里最多的是龙岗区，其中布吉包括了三个街道，布吉需与罗湖接壤，但却是相比宝安龙华发展落后的片区，在十四五期间，布吉能否冲出“发展不急”的状态，可能需要更多的投入。

二

先来看一下各区规划的定位，特别是地区生产总值（GDP）的目标，有几个强区是定得非常自信，南山2025年预期是1万亿，福田、宝安的预期也非常高。

各区的重点发展片区可以说是区内最具增长力的引擎。

南山区

 2021年前三季度南山的GDP为5460亿元，人均GDP为30.4万元，仍位列深圳第一，今年前三季度的名义增长达18.45%。

除了现有产业片区以外，2021年，南山北部片区也迎来发展年，已崛起数个为“总部研发+高端制造”产业带开路的创新型产业用房……

经济的强势领先，未来其它区也难以追赶，主要还在于可持续的发展。南山未来的发展仍会处于龙头地位，从十四五规划里已然明了。

十四五期间，南山定位为科技产业创新、高等教育和总部经济集聚区。

可见未来还有多个片区会成为区域内的经济增长极，如十四五要重点推进建设的前海深港现代服务业合作区、西丽湖国际科教城、蛇口国际海洋城、西丽高铁新城、深圳湾超级总部基地等。

另外，还公布十大重点发展片区:

分别为西丽湖国际科教城、留仙洞战略性新兴产业总部基地、西丽高铁新城、高新区北区、南山创新大道、后海金融商务总部基地、蛇口国际海洋城、深圳湾超级总部基地、深圳湾文化走廊、支持前海深港现代服务业合作区发展。

不难发现，南山片区在整个深圳确实已经形成了非常厚实的产业、总部、科技底座，这是其它区域不可比拟的。

经济发展前茅，其它方面也一定不会差，比如，南山是唯一一个区规划到到2035年，将实现十二年及以上免费教育的。

南山片区目前的交通路网还并不密集，但在十四五期间会有大的改变，我们也看到最近深圳公示的地铁规划上，南山是最大的受益者。

福田区

作为行政、文化、金融等中心的福田，尽管有后起之秀的南山，但福田的地位丝毫不减。

十四五期间，福田仍定位为深圳行政、文化、金融、商务和国际交往中心，总部经济核心区、现代服务业集聚区；只是更高质的发展。

但在发展上，着重聚焦河套深港科技创新合作区、香蜜湖新金融中心、环中心公园活力圈“三大新引擎”，打造具有国际影响力和辐射力的中央创新区、中央商务区、中央活力区。

事实上，放眼看去，南山有强劲的高新科技产业，而福田的文化、金融、商务领域是非常强势的，这是其它区域不可比拟的，这也形成了两大中心片区的核心支撑。

未来的福田还有哪些可增长的空间？

优化土地空间规划布局，形成“一轴两翼”总体空间格局，构建具有强大支撑带动力量的粤港澳大湾区东岸“大中轴”。

以河套深港科技创新合作区—福田中心区—梅林片区为“中轴”；

以香蜜湖新金融中心联动车公庙、大金沙、安托山片区，打造发展“西翼”；

以环中心公园活力圈联动华强上步、八卦岭、彩田北片区，打造发展“东翼”。

目前福田片区可见的如河套深港科技创新合作区是重点打造片区；此外车公庙、大金沙片区、包括香蜜湖金融中心等片区都有非常大的想象空间。

罗湖区

许多人现在可能觉得罗湖现在处于“老城”阶段，许多新的规划比较难以实现。但在十四五的规划里，我们看到了一些亮点。

首先，罗湖在定位上，为深港社会协同发展示范区、现代服务业创新发展集聚区、金融商贸中心和国际消费中心；重点推进蔡屋围-深圳火车站-东门片区、39 笋岗-清水河片区、新秀-莲塘片区建设，打造罗湖可持续发展先锋城区。

一方面是在交通的规则升级，形成深圳站、罗湖北站两个南北的 “双枢纽”格局。

 罗湖区将深圳火车站改扩建，推动香港东铁线 北延至罗湖口岸，引入赣深高铁、厦深铁路等线路。

 争取列入5期规划的地铁有： 17 号线、24 号线北延、25 号线；此外推进 5 号线西延、11 号线红岭南站、14 号 线、17 号线等轨道交通建设。

未来，罗湖将重点打造深港社会融合发展区、清水河-笋岗科技创新服务区、大望梧桐中央生态区、笔架山河沿线可持续发展示范区、湖贝-蔡屋围活力商业区、大东门国际消费服务核心区等七大片区。

其它民生配套上，罗湖也在追赶。

教育方面，到 2025 年，新增公办义务教育学wei 3 万个，建成 1-2 所公办义务教育国际特色学校；新增高中学wei 1500 个，新增公办学前教育学wei  0.8 万个。

产业方面，打造“1+4+2” 高质量现代化产业体系，形成以总部经济为引领，金融业、商务服务业、战略性新兴产业和商贸业为 4 大主导产业，文化创意产业和黄金珠宝产业为 2 大特色产业的现代产业体系。

宝安区

宝安2021年前三季度的GDP为3030.7亿，同比2020年同期，名义增速14.47%。相比较，增速也算是靠前的。

宝安这几年除了房价一路突飞猛进以外，片区的规格也越来越高，2021年前海深港合作区扩区，宝安也实现了大的跃升。

在十四五规划里，宝安定位为深圳城市西部中心、国际航空枢纽，重点发展数字经济、会展经济、海洋经济、临空经济、文旅经济和高端制造；重点推进宝安中心区、空铁门户区、会展海洋城、石岩科创城、燕罗智造生态城建设，打造宝安珠江口两岸融合发展引领区。

规划显示，到“十四五”期末，宝安地区生产总值 6000 亿元左右，人均生产总值达到 12 万元。

重点构建“一轴、四廊、五核、多节点”发展格局；

在交通方面，推进穗深城际线（二期）建设、深大城际线（33 号 线）建成通车，开展深莞增城际、深大城际西延以及深港西部快轨等通道的研究工作。 

争取轨道9号线西延、15号线、18号线、20号线（二 期）纳入五期，开展25号线、26号线、28号线、29号线、20号线衔接东莞R2线、11号线衔接东莞 R3线等6条线路的前期研究等。

教育方面，新增 18.7 万个公办义务教育学wei，新增普通高中学wei 1.14 万个。

十一大高品质产业集聚区

光明区

2021年三前季度光明区GDP 910万，同比同期名义增速达15.45%，增速仅次于南山片区。这几年，光明的逆袭肉眼可见。

十四五期间，光明定位为深圳北部中心、科技创新中心、重要交通枢纽，科研经济先导区、高新技术产业和先进制造业集聚区，重点打造光明科学城装置集聚区、光明中心区、光明凤凰城、茅洲河-龙大复合功能走廊等片区，建设大湾区综合性国家科学中心先行启动区。

“一心一廊一环六组团”总体布局打造，依托六个街道打造特色组团，形成优势功能互补、协调错位发展格局。

交通方面，规划提到争取提升光明城站定位，协调增加光明城站停靠列车班次数量，打造综合性国家科学中心交通枢纽。

谋划新建光明站枢纽，推动深莞增城际、深广中轴城际铁路规划建设，提升广深港澳科技创新走廊互联互通水平，构建大湾区“1 小时通勤圈”。

争取轨道 18 号线、6号线支线再南延纳入深圳市城市轨道交通第五期建设规划等；

教育方面，到2025年新增公办义务教育学wei约 3.9 万个；新增公办普高学wei 1.14 万个。

龙岗区

2021年前三季度GDP为3180亿，同比同期增速跌了7.36%，也是深圳唯一一个增速下跌的片区。

龙岗区在十四五规划期间定位为深圳城市东部中心、高等教育国际合作中心、国际文体活动交流中心，重点推进大运深港国际科教城、坂雪岗科技城、东部高铁新城、 国际低碳城、宝龙科技城等片区建设，形成“一芯两核多支点”发展格局，打造龙岗国家级产城融合示范区和全球电子信息产业高地。 

规划目标是到2025年，基本建成现代化国际化创新型的深圳城市东部中心，打造深圳都市圈区域城市中心，基本实现社会主义现代化。经济综合实力大幅提升，地区生产总值超过6800亿元。

交通方面，龙岗十四五期间也是补短板之年，协调推进深汕高铁、深惠城际、深大城际、深惠城际大鹏支线建设，配合推进赣深与广深联络线建设，打通外联主动脉。

加快推进轨道14、16、3号线四期（东延）、16号线二期（南延）建设，推动10号线东延、17、18、21、22号线尽早启动建设，强化与市中心区的快速直连。

重点建设的片区：

1、高标准建设大运深港国际科教城，推进深圳国际大学园提质升级，建设世界一流大学集聚区和具有国际影响力的中外合作高等教育机构群，加速推动深港两地高端资源集聚，打造深圳东部创新“智核”。

2、依托坂雪岗科技城，打造万亿级的世界级电子信息产业集群承载区、ICT产业中枢核心区、粤港澳大湾区科技产业与城市融合发展示范基地，强化跨区域联动，构建错位协同、高效协作、优势互补的电子信息产业发展格局。

3、高标准推进诺贝尔奖科学家实验室等重点科研载体建设，面向产业发展积极争取国家级、省级、市级重大科技基础设施落户龙岗。

4、加快发展高端装备、新能源、生物医药等产业，用好大运软件小镇、大运AI小镇、宝龙生物药创新发展先导区、新能源产业基地等载体，打造战略性新兴产业发展引领区。

5、探索深度参与广深港澳科技创新走廊建设路径，依托香港中文大学（深圳）、深港国际中心等粤港澳大湾区合作载体，力争在人才、科技、文体、教育、医疗、智库等领域取得新突破，打造深港国际化合作示范区。

龙华区

十四五期间，龙华定位为深圳中部综合服务中心、数字经济先行区、未来城市试验区、 智慧治理示范区、重要交通枢纽、新兴产业高地和时尚产业新城；

重点推进北站国际商务区、九龙山数字城、鹭湖中心城、龙华国际商圈、大浪时尚小镇、观澜文化小镇等6个重点片区建设，打造大湾区国际化创新型中轴新城。

交通方面，龙华区将打造鹭湖综合交通枢纽；加快推动17号线龙华段及区内轨道线网加密研究。

规划提出，争取 18 号线、22 号线、6 号线支线南延、25 号线、27 号线、21 号线等6条线路纳入全市轨道五期规划并推动开工建设。

民生方面，到 2025 年，龙华区新增幼儿园学wei  2.5 万个；完成新改扩建中小学 58 所以上，新增公办义务教育学wei 不低于 9.7 万个；新增公办普通高中学校不少于 8 所。新增筹建公共住房3万套。

在整体的发展上，构建“一圈一区三廊”空间格局：

北部打造全球万亿级数字经济圈：

依托九龙山数字城纳入市 级重点片区契机，联动鹭湖、黎光等片区，整合近百平方公里空 间资源，打造湾区先进制造转化基地、深圳数字经济核心承载区、 人工智能＋工业互联网＋５G应用先导区。 

南部打造深圳中央活力区

依托龙华纳入都市核心区契机， 将北站片区建成国际商务区、龙华国际商圈建成市级核心商圈、 梅林关片区建成南部门户枢纽，打造国际总部基地、大湾区现代 服务业扩大开放试验区，形成集商业商务、文化时尚、休闲娱乐、 高端居住于一体的深圳最具都市活力的区域之一。 

打造纵贯南北的三大都市走廊：

依托梅观快速路，加速整合 沿线产业创新资源和土地资源，推动富士康、华为上下游产业智能化转型和高端化发展，联动河套深港科技创新合作区、坂田华为基地、东莞松山湖，打造以总部研发、科技服务为主导功能的梅观创新走廊。

依托观澜河，重塑中轴水脉，促进山水与城市交 融，打造彰显城市生态品质与文化活力的观澜河生态走廊。依托龙澜-福龙大道，联接西丽湖科教城和光明科学城两大基础研究引擎，打造带动深莞制造业升级转型的龙澜智造走廊。实现区域特色化差异化发展。

此外，坪山区定位深圳城市东部中心、综合交通枢纽、高新技术产业和先进制造 业创新集聚区、生物医药科技产业城，重点推进坪山中心区、高新区坪山园区建设，打造深圳未来产业试验区和深港科技创新合作区延伸区。

相对来说，坪山片区近几年的发展也是非常快的，交通方面，好在坪山片区有高铁站，所以与市区的距离没有那么远了，目前片区正在等地铁开通后，交通上会有较大的改观。

盐田区定位为国际航运中心、海洋新兴产业高地、滨海旅游重要基地，重点推进沙头角深港国际旅游消费合作区、盐田中心片区、盐田河临港产业带建设，打造盐田国际航运枢纽和离岸贸易中心。

大鹏新区定位为滨海旅游服务中心、海洋科技和教育基地、精准医疗和康复 医学发展先锋区；重点推进葵涌中心区、坝光国际生物谷、龙岐-新大、 下沙-南澳墟镇建设，打造世界级滨海生态旅游度假区和全球海洋中心城市集中承载区。

因为地形的原因，大鹏的显得比其它区更难，从规划也看不出未来强有力的动作，所以大鹏片区仍旧难以逆袭。