恒大2万亿债务危机，房地产还有未来吗？

谁能想到，世界500强排名122位的全球最大房地产开发商，说不行就不行了呢？

楼盘停工、商票无法兑换、资产被冻结、供应商讨债......

恒大的坏消息一波接着一波，牵动着大家的神经，特别是买了恒大期房的购房者，寝食难安，怕自己楼钱两空。

恒大事件引发了人民群众对房地产的重新审视，房企之间也人人自危。

由恒大引发的中国房地产行业危机到底要怎样收尾？未来房地产市场又会有什么样的走向？

#01

恒大为何突然爆雷？

仔细分析过恒大近两年发生的事情，就知道恒大的爆雷不是偶尔事件，而是积弱已久。

2020年8月央行和住建部发布的“三道红线”把恒大这个世界500强企业的遮羞布扯下。

“三道红线”主要涉及三个指标，包括剔除预收款后的资产负债率大于70%（第一道红线）、净负债率大于100%（第二道红线）、现金短债比小于1倍（第三道红线）。

根据规定，如果三道红线全部触及，房地产企业的有息负债就不能再增加；触及两条，有息负债规模年增速不得超过5%；触及一条，增速不得超过10%；均未触及，不得超过15%。从监管意图来看，三道红线指向房企控负债、降杠杆，将对宏观经济和行业格局产生中长期影响。

其实恒大的总负债自2015年以来逐年增加，2021年中报数据显示，其负债总额高达1.97万亿元，再创历史新高。

负债额超过山西省2020年GDP，约等于海南省2020年GDP的4倍。

一个企业的负债额超过一个省份的GDP，这是一件很可怕的事情。

而更可怕的是恒大还高杠杆拿地大举扩张。

终于在7月13日，广发银行申请财产保全，请求冻结恒大有限公司银行存款1.32亿元。

虽然后面恒大和广发银行达成和解，但是也从这个事情彻底引爆恒大的危机，恒大逐渐无力招架。

随后湖南某市暂停恒大项目的预售、许家印卸任恒大董事长职务、央行和银保监会约谈恒大高管；

再到供应商纷纷向恒大“追债”、恒大财富暂停支付兑换......至此恒大的危机彻底爆发。

虽然期间恒大签订了“保证房产交付”的军令状，让购房者安心，但是恒大的颓态已现，社会信任度和企业公信力大幅下降。

接踵而来的“挤兑”情况，更让恒大焦头烂额......

#02

恒大之后，下一个爆雷是谁？

进入2021年以来，各地楼市调控频繁，市场开始全面降温，加上土地出让政策收紧，对房企的监管力度加强......

所以今年很多房企连拿地都不积极了，华泰证券的研究报告，今年8月，百城土地流拍率超过了30%，创下2008年金融危机以来新高。

另一方面，各个房企“处境艰难”的消息频出，就在9月26日，惠州的第一家全国百强房企—光耀集团宣布破产。

一万间平台从“三道红线”、负债率、负面消息三方面入手，整理了几个预计接下来有风险的房企，大家买房的时候可自行避开。

另外再附上2021年上市房企三道红线统计图，建议大家保存收藏。

#03

从恒大事件

看房地产对社会的影响

关于恒大事件，很多人只关注它要怎么收场。

但是一万间平台觉得恒大事件将会是今后房地产发展历程中的一个标志性的存在，我们不单单要关注它怎么收场，更要关注房地产这个事件中的多重影响。

1，房地产市场承担着事实上的中国经济支柱的职责

房地产市场承担着事实上的中国经济支柱的职责，基础不牢，地动山摇。

根据国家统计局公布的2020年国民经济运行数据，纵观近十年，我国房地产业对经济的贡献率来看，基本上保持在稳步增长态势。

2020年房地产增加值为7.45万亿元，对GDP贡献率7.34%，房地产+建筑业合计贡献14.5%。

或许很多人觉得，这7.34%算不得什么，但是一万间想告诉你的是，这7.34%还没包含房企买地的收入呢！

要知道现在为止，土地出让收入仍是政府性基金预算收入的主要来源。

仅着眼GDP中房地产增加值的占比，以此评估房地产对中国经济的贡献，是远远不够的。

根据财政部的数据，在2020年1-11月的财政收入中，土地出让收入占比26.88%，即土地出让为政府带来超过1/4的财政收入。这些收入又被用于建设道路、桥梁、学校、医院等基建和公建项目，持续助力GDP增长。

佛山和苏州作为非省会城市，非副省级城市，2020年土地出让金收入均突破1000亿元。

武汉2020年受疫情影响，全年土地出让金收入依旧高达1851亿元，高居全国第五位。

而且房地产业的发展极大助推了第三产业的发展，为第三产业的增长做出巨大贡献。

2020年三产在国民经济的比重达到54%。房地产业作为第三产业的重要组成，占比重达13.5%，仅略低于批发和零售业、金融业。

还有有机构曾整理过一张房地产产业链全景图，从图中可以看出，与房地产相关的行业众多，包括金融机构、工程机械、建材、钢铁、化工、家居装饰、物业服务、家电甚至汽车。

从房企融资，房屋建设，到装修、家电，再到物业、居住，房地产串联起一张庞大的产业网。

在我国，房地产与众多行业高度关联，带动了几十个行业的发展，共荣共生。

房地产对GDP的直接和间接贡献很难量化，但绝对不容小觑。

2，房地产无序上涨对中国经济及未来弊大于利

虽然房地产市场承担着事实上的中国经济支柱的职责，但这也不代表着房价越高越好。

所以近年来，中央和部分经济学家学家，开始指出“房地产业是城市重要的基础产业，而不应成为重要的经济支柱产业。”

我们可以分析一下房地产过热，会造成的影响：

01

高房价导致社会贫富差距拉大。老百姓背负房贷买房，透支了未来二三十年的收入，2019年数据显示国内家庭资产的主要构成中，房产占据了70%的资产，从负债结构来看，近50%的负债是房贷。

02

高房价只利于眼前，不利于中国经济长远的发展。高房价导致年轻人买不起房，结不起婚，生不起孩子。直接导致中国人口老龄化加剧，人口红利逐渐消褪，几十年后国内很多岗位的年轻劳动力不足，养老金缺口越来越大。

03

房地产过热，实业衰落。由于热钱效应，大量资金流向房地产行业，实体经济却因为缺乏资金无法得到很好的发展，传统产业无法升级，科学技术也只有区区中几个领域站在世界最前沿。

从历史角度看，美国和日本只有房地产泡沫破裂后，才真正开始觉醒，慢慢将投资转向高科技、高端制造业领域。

04

房地产过热推高土地价格、厂房和办公楼、商铺的租赁价格。加重了实体经济的成本，也间接推动物价的上涨。

如前几年，华为任正非抱怨深圳龙岗地价太贵，导致用工成本上升，企业实在受不了，只要将科研部门、行政部门都搬到附近东莞的松山湖地区。

3.房地产6-8年经历一次周期，伴随着政策出台的松紧

一万间从业房地产已经10多年了，其实房地产6-8年经历一次周期，伴随着政策出台的紧缩与宽松。

当前是已进入衰退与萧条期（下降期）。

但是这次（第三个周期）比较特别，因为政策调控和各方面的因素，所以这个周期相比之前，具有反复性和不确定性。

中国房地产发展周期表：

4，调控的目的是为了抑制房价泡沫引发的金融风险，而非降房价。

从上面的周期表可以看出，本轮调控导致市场多次反复，不能使得楼市解除房地产泡沫危机，反而直接将房地产打入危机深渊。

导致一大批房企人人自危，购房者也彷徨不知道该怎样下手买房。

5，恒大危机会引发下一个楼市的复苏期

恒大危机爆发将导致市场快速走出萧条期，危机将让”极致严厉“的政策部分宽松。

前面我们说过，恒大事件将会是今后房地产发展历程中的一个标志性的存在。它事件的走向将会影响房地产接下来的走向。

一万间认为，恒大危机加速了中国房地产危机，反而会使得房地产走出底谷，政策层面将退出“极致严厉”的措施，楼市将会放松，引出下一个楼市的复苏期。

因为当前的楼市情况已经是非常不乐观了，为了保持市场，国内多个城市出台“限跌令”。

中国房地产最火热的区域—粤港澳大湾区，有2个城市调降二手房税费，刺激楼市。

9月22日，惠州发布《国家税务总局惠州市税务局关于调整惠州市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（征求意见稿）》。

公告，惠州市即将调整个人二手房转让个人所得税及土地增值税核定征收率，公告征求意见日期截止至2021年10月21日，并将从2021年11月1日起开始执行。

9月16日，珠海发布《调整珠海市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（征求意见稿）》：

将个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%。

个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%。

个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。

恒大危机是目前楼市给出的预警信号，也是让决策者思考如何拯救当下房地产的契机，政策部分宽松就是一步很必要的棋。

6，房地产博弈最大的受害者是未购房普通百姓。

地产链条中最大赢家是地方政府与银行，因为其掌控规则与政策制定，同时属于收益方。

房产链条金字塔

房地产目前的情况就是一场国家与楼市泡沫、楼市杠杠的博弈。

在这场博弈中，地方政府与银行是金字塔顶端的受益者，因为房地产能蓬勃发展，靠的是向银行贷款、向地方政府买地。

在博弈过程中，楼市暴涨，地价出让金暴增，上面我们有提到，佛山和苏州作为非省会城市，非副省级城市，2020年土地出让金收入均突破1000亿元。

另外2020年37家上市银行个人住房贷款余额达39.93万亿元，较上年末增加1.25万亿元，增幅达45.62％。

银行和地方政府自然都乐开了花。

而开发商、炒房者、广大已购房者是中间受益方，因为房价涨了，开发商赚钱了，炒房者赚钱了，已购房者的资产升值了。

在这其中，中介及参与方则是底层收益方。

而未购房普通百姓则只能望房价兴叹。

而如果在博弈过程中，楼市冷淡，地方政府、银行为了保障楼市不崩盘，必然出台政策救市，如“限跌令”、“降低税费”。

因为土地财政（卖地）是许多城市的主要财政收入。甚至杭州、武汉、南京、西安这些大城市，土地财政依赖度超过100%。

近期频繁的土地流拍将伤害地方政府的财政能力，城市基础设施建设减少，最终受损的也是普通百姓的利益。

一万间平台认为，在探索房地产市场去泡沫，去杠杠之际，出台政策谨防误伤刚需，保障普通老百姓买得起房，这才是当下市场所急需的。

#04

恒大结局和楼市走向

急速萧条的市场传导至土地市场造成的土地流拍将迫使政府放松管制从而令市场回归正常

一万间研究认为，此轮调控房地产“极致严厉”打压将在今年年底前寿终就寝，即下一个房地产复苏期将会在今年年底或者明年年初出现。

而市场将从不正常的“挤兑式观望”导致的冰封状态中，逐步走出来，走向正常的状态，而价量是关键指标。

而其中，恒大危机走向和结局是关键。

一万间预测恒大的结局是收归国有化，就像当初的“海航模式”。

海航模式”最重要的三条：

一是保持稳定，尤其是员工就业。

二是海航“一分为四”，重整后将拆分为四个板块独立运营，各自回归主业健康发展。

三是惩罚股东。重整后老股东团队及慈航基金会在海航集团及成员企业权益将全部清零，不再拥有相关股权。

至于结果是否和一万间预测的一样，关注公众号，我们一起拭目以待。

一万间最后提醒一句，房地产市场疯狂上涨不正常，没成交不正常，疯狂下跌也是不正常。

所以期望房价暴涨，或者暴跌的观望者们，还是死心吧，老老实实地选择适合自己的房子购买。

关注一万间，共同探讨楼市！