龙岗龙腾工业区旧改变身180万㎡综合体，合正和华润联手打造

合正再度造城，此次选址龙岗中心区，打造总建面约180万㎡的超大体量，涵盖住宅、商办、产业、酒店、商业、教育、休闲等多功能全业态于一体的生长型综合体，项目推广名为“合正方洲”。

规模近百万级的综合体项目，在如今的深圳已不是难见之事，旧改进程不断加快及深化之际，更让人觉得稀松平常。

但类似于合正方洲近200万级规模的，仍算凤毛麟角，尤其还是多元业态的综合社区，自成一体的“大城”项目，多多少少让市场感到振奋。

对于这样的项目，它的规模体量上去后，市场对它的关注不仅仅局限于项目本身，还看重项目能为周边、为片区带来哪些更好的体验。

合正方洲将于8月27日举办“未来的意志 合正方洲产品发布会暨华润商业签约仪式”，并于28日对外开放展示中心及建面约97-143㎡人居样板。

项目整体效果图：

1.

超大型城市综合体，的确具备很强的吸引力，但脱离一些必要属性，规模并不会成为吸引市场的决定因素。

壹成中心花园、华润城等大城项目能成为一个区域，持久不衰的标杆级项目，它们都具备一些共通点。

首先是区位的选择。合正方洲位于深圳东部中心，龙岗中心区的发展主轴上，向来是龙岗资源要素最为集中的区域。

项目位置图：

今年是“十四五”规划的启幕之年，深圳及各区相关规划相继落地。龙岗围绕新发展章程，提出实施“一芯两核多支点”发展战略。

其中，龙岗中心区作为“一芯”被放到重中之重的位置，在巩固其区域中心地位的基础上，龙岗中心区的发展定位和格局目标都得到进一步提升。

与此同时，今年也是深圳都市圈发展蓝图基本勾勒成型的关键时期。深圳都市圈充分发挥深圳核心城市带动作用，确定以深莞惠大都市区为主中心，拓展深圳发展空间。（以上信息来源：深圳政府网、龙岗区政府在线）

龙岗区战略布局图（来源于深圳龙岗发布）：

在这一背景下，龙岗中心区作为深圳东部中心，不只是深圳东进战略的主战场和核心区，也是深圳都市圈战略下的桥头堡，其发展腹地将更为广阔，中心作用也更为突出。

对于置业者来说，这样的区域集聚了区域的全要素资源，辐射能级强，综合地位高，具备重点布局的条件；对于合正方洲来说，则可持续承接区域的发展红利，从而反馈到物业的长期发展价值上。

合正方洲也处于区府范围内，政务服务高度集中。围绕区府，龙岗区着力打造中央活力区，并依托商务区资源，串联国际科教城、大运北科创城、宝龙科技城、国际低碳城等四大产业板块，促进产城一体的发展格局，吸引居住、产业、消费等不同人群的聚集。

龙岗中心城产业空间布局图（来源于深圳龙岗发布）：

其次是临近轨道交通。作为中心区域，其交通配套及规划是支撑实现大发展的先决条件。

其中，轨道交通在高密度的城市规划中，扮演着越来越重要的角色，可大大压缩时空距离，让城市组团间的联系更为紧密，从而改变不少人的置业、工作选择。

项目及轨道交通关系示意图：

当前，合正方洲与地铁3号线吉祥站相连接驳，其前后站点分别是龙城广场站和爱联站，加上大运站，构成了龙岗中心区内最为核心的几个站点。

同时，区域内在建地铁有14号线和16号线，两条线均计划2022年底，即明年底前建成通车（信息来源于深圳地铁集团，实际通车运营时间以运营方公布为准）。

其中，地铁14号线为龙岗人最为期盼的线路之一，作为快速地铁线，又名为“东部快线”，连接龙岗中心、罗湖北中心及福田中心。

通车后，还将与地铁11号线“西部快线”牵手，自东向西贯通深圳主要的总部经济圈，如福田CBD、超总、后海、前海、大空港等，使龙岗中心与深圳高端要素之间的资源流动更为高效。

届时，通过搭乘地铁从合正方洲出发，10站可达福田中心，14站达深圳湾后海总部基地，16站直通前海核心腹地。

地铁14号线走线图：

此外，深圳城际铁路也将全面铺开建设，涉及龙岗中心及项目的有深大城际线、深惠城际线及龙大城际线（深惠大鹏支线）。

线路均由深圳地铁集团主导建设，计划坚持“一张网、一张票、一串城”，实现城际铁路公交化运营。这意味着，几条城际线将有可能做到“地铁”般的乘坐体验。

城际线还将与上述地铁线便捷换乘和有效衔接，并在合正方洲北侧的龙城站和西南侧的大运站分别规划综合交通枢纽。

几条城际线的先开段其实已经动工，全线（深圳市域内）预计2026年前建成通车（信息来源于深圳轨道交通建设，实际运营时间以运营方公布为准）。

不久的将来，区域轨道交通密度将进一步提升，合正方洲得以凭借轨道交通配套优势，释放出行选择，与深圳各组团及机场、高铁站等城市重点配套间的联系更为高效便捷。

近期建设的深圳城际线网图：

再是丰富的基础配套。区位及交通决定了整体人口的密度，而配套依靠人口支撑，房产价值依靠配套支撑。换句话说，项目的房产价值建立在配套之上。

合正方洲具体位于龙岗大道和吉祥南路交汇处的东侧，和万科广场隔路相望，与区域内的众多核心要素紧密依存。

商业方面，项目处于龙岗区最为繁华的商圈内，拥有万科广场、万科里、世贸百货、cocopark、山姆会员店等场所。

而项目自身也规划了约20万㎡的商业配套，并成功引进华润运营，做万象系大型购物中心。

华润商业的魅力，想必大家都深有体会，拥有丰富的招商资源和品牌阵列。其产品线无论是万象城、万象天地还是万象汇，在深圳乃至全国，基本上是各层级定位的翘楚。

龙中片区也正好需要更出色的购物体验，合正方洲此番联手华润，或许能够兑现这一期待。

项目及商业效果图：

文体方面，项目紧邻龙岗“三馆一城”（公共艺术馆、青少年宫、科技馆、深圳书城龙岗城），以及城市规划展厅、区大剧院、区文化馆、区文化中心、区图书馆等一批场馆，区域内形成了大型集中的文化配套高地。

此外龙城广场、大运体育中心、龙岗国际大学城等重点场地，也都集中在项目周边近距离范围内，均可方便获取。

纵观深圳全市域，拥有这般便捷条件的屈指可数，类似的有福田市民中心、宝安中心、南山桃园荔香一带等。

“三馆一城”实景图（来源于网络）：

生态方面，项目周边拥有正中高尔夫球场、龙潭公园、龙城公园、八仙岭公园、回龙铺公园、龙园公园、龙岗大运公园等，3公里范围内集中了4个大型公园、1个高尔夫球场。

众多生态、城市公园穿插在高密度的城市发展空间中，实属难得，满足城市生态休闲的需求。

项目还将结合龙岗河的走势，规划河流从中穿流而过，打造一河两岸独享近一公里优质滨水生态资源。

据了解，市、区两级政府对标国际一流滨水地区先进实践案例，计划针对龙岗河干流投资约26.6亿元打造“东部活力碧道”，合正方洲所在河域示范段正是龙岗河都市型碧道的核心展示区。

项目及龙岗河效果图：

2.

除了区域规划、轨道交通及周边现成配套等客观条件外，作为总建面约180万㎡的超大体量综合体，合正方洲本身有诸多看头，它的入市也将不断为所处片区带来新的体验。

其一是TOD立体大城。项目整体占地面积约22万㎡，总建筑面积约181万㎡，是龙岗中心区当前在建最大体量的综合社区之一。

项目按照TOD的开发模式，将通过多层次交通、多功能空间、一体化打造为立体城市，成为联通深圳都市圈的城市界面，在片区内树立起地标级标杆的作用。

并规划将已运营的地铁吉祥站，与项目的写字楼、商业、住区等直连起来，做到“站、城、人”的一体化开发，实现项目与城市轨道交通站点的有机结合，让“大城”生活更加便捷高效。

项目效果图：

其二是复合型大社区。项目规划涵盖建面约80万㎡产业办公及商务集群、约77万㎡品质住区（含保障性住房11.7万㎡）、约20万㎡旗舰商业及特色滨水街区，以及两所18班公立幼儿园、一所72班九年一贯制学校。

复合多元的设施，使得项目自成一体，可营造更浓郁的社区氛围，创造更多元的生活配套，增添更丰富的居家体验，以此满足置业者日益增长的多元化、高品质生活需求。

对于居住者来说，便捷的配套获取，已逐渐成为都市生活的重要部分，这是大型综合体给予大家最为直观的感受之一。

项目效果图：

其三是纯粹宜居住区。项目计划分四期开发建设，一期住宅即将入市，主推建面约97-143㎡带装修交付产品，具体房源信息及户型情况待品牌发布会后揭晓，老牛将在下一篇文章中再为大家介绍。

合正方洲在地块及物业布局上十分巧妙，利用天然的河流走势，将项目整体切分为商务区和居住区。

其中商务区含办公及产业研发用房等，布局在龙岗河的西侧，靠近龙岗大道及地铁3号线；

而居住区主要由住宅、学校等地块组成，布局在龙岗河的东侧，相对远离大路，具有较好的居住条件。

并且，整个项目的居住部分不含商务公寓等商住概念的产品，居住人群较为纯粹，更偏向于家庭生活的宜居氛属性。

另外，项目规划了多条通道及新增市政道路联系“一河两区”，将原本被龙岗河割裂的地块组装形成整体、亲水的综合大社区。

项目地块划分图，仅供参考（来源于深圳规自局官网）：

其四是多元生活体验。好的综合体项目，不只是将不同类型物业做堆砌，更应该是塑造多元化的生活体验，除了完善区域基础设施外，还体现在不同的细节上，比如：

围绕龙岗河打造开敞的滨河区域公共空间，并注重历史建筑的活化利用，拟植入相关文化产业，在近一公里的优质滨水生态资源规划建设客家文化博物馆、方洲生活美学馆等，形成文化体验、休闲目的地；

沿活力水岸打造以华润万象系购物中心、特色滨水商业街区、生态休闲广场等多元业态组合形成的约20万㎡都市潮流、娱乐消费目的地；

结合5G社区、合家S系、七大主题园林活动空间，打造具有未来都市感的品质生活住区等。

项目效果图：

总之，合正方洲是总建面约180万㎡的地标综合体，拥有丰富多元的产品类型。以未来城市为范本，结合轨道交通、龙岗河等既有平台，规划打造注重人文精神、具有未来感的大城生活场景。

项目位居龙岗中心区较为核心的区域，现阶段拥有成熟、完备的基础配套，是深圳东部都市资源最为密集的区域之一。深圳都市圈的发展背景下，项目周边的轨道交通建设、城市更新开发、产业要素升级等稳步推进，都有望进一步提升区域的号召力。

合正作为实力及魄力兼备的开发商，拥有丰富的综合体开发经验，计划近期推出一期建面约97-143㎡带装修住宅，作为大城项目的首批入市产品，将从自身逐步兑现及周边向善变迁中，获得可观的发展红利，值得期待。

龙腾工业区（二期）城市更新单元

该项目原为龙腾工业区（二期）城市更新单元，于2012年2月3日列入《2011年深圳市城市更新单元计划第四批计划》。

2016年便启动了拆建工作，2017年部分地块已做好土地平整。后来磨磨蹭蹭了几年，一直未有实质进展，直到去年2019年项目的城市更新单元规划获批通过，现场开始有了全面动工在即的生气。实际进度过段*再探个究竟。

龙腾工业区是龙岗区乃至全市较大型的原始工业厂房片区，横跨龙城街道和龙岗街道两街道，处于龙岗中心区城市发展主轴上，与龙中三馆一城、龙城公园等配套一路之遥。

还与周边的大运新城、天安数码城、益田硅谷新城等商务及产业片区相近，是龙岗中心区东向延伸拓展的主要区域。

但原工业区占用滨水资源，产业组团分散，空间利用率极低，因此已整体划入城市更新改造计划。

分为一、二期两个旧改单元，总占地约108.4万㎡，是深圳当前的巨无霸旧改项目之一，也是龙岗河开放空间的重要标杆。

龙腾工业区一期旧改单元由华策、中信（中海并购）等房企负责开发建设，其中华策负责的华策中心城已于2016年9月开盘入市（准确地来说，华策一期不在龙腾工业区（一期）旧改范围内，但华策二、三期在其中）。

龙腾工业区二期旧改单元便是本期新盘发现的合正城市广场，项目占地面积大，拆除范围面积近40万㎡，不仅跨街道，也跨过了龙岗河，河流将项目*为二。

改造完成后将又至少2条道路跨过龙岗河，使得地块之间形成整体的、亲水的大型综合体。

从地块划分与指标控制图可见，项目中的办公及产业研发用房等地块布局在龙岗河的西侧，靠近龙岗大道及地铁3号线；住宅、学校等地块布局在龙岗河的东侧，相对远离大路。

规划简介

根据规划指标显示，合正方洲开发建设用地面积约为22万㎡，规划计容总建面约181万㎡，妥妥的百万级综合体，容积率8.24。其中：

住宅77万㎡（含保障性住房11.7万㎡），不乏多栋50层＋住宅楼；

商业、办公及旅馆业建筑合计约46.7万㎡（含商业文化设施2.3万㎡）；

产业研发用房42.34万㎡（含创新型产业用房5.08万㎡）；

产业配套用房10.19万㎡（均为商业服务设施）；

地下商业1.2万㎡（均为产业配套地下商业）；

公共配套设施（含地下）约3.7万㎡（含两个18班幼儿园共1万㎡，占地1.08万㎡，社区健康服务中心1500㎡，门诊部3000㎡，社区管理用房600㎡，社区警务室150㎡，社区服务中心800㎡，文化活动室2000㎡，社区老年人日间照料中心1500㎡，公交首末站1.32万㎡，增配社区公共配套用房3275㎡，地下公共充电站1100㎡）；

保障性住房用地面积约1.25万㎡，规划建筑面积8万㎡，其中住宅7.35万㎡，商业1300㎡，公共配套设施5050㎡（含18班幼儿园5000㎡，占地5400㎡，社区警务室50㎡）。另配建社区体育活动场地占地面积9000㎡，地下公共停车位202个。

项目整体分为四期开发建设，其中一期开发范围内将对外提供11万㎡的公共配套空间。

包括72班的九年一贯制学校、1公里长的龙岗河“一河两岸”的活力空间、两个社区公园、多条市政道路，以及保障性住房。

注：以下效果图均来源于合正城市广场的设计单位，伍兹贝格香港工作室，为规划及建筑概念设计，仅供参考。

据规划介绍，项目利用龙岗河优势景观资源，统筹布局河流水系、绿地湿地与城市的关系，形成艺术水岸、休闲水岸、生态水岸、文化水岸等四大主题水岸，沿岸布局艺术文化馆，开敞滨河区域等公共设施。

项目还特别注重历史建筑的活化利用，拟植入相关文化产业，构建龙腾文化生态圈。

比如：构建文化氛围浓厚的历史文化公园；打造具有典型岭南民居建筑风格的岭南文化商街；结合景观分段与人群，沿龙岗河两岸构建文化展示角、文化馆、珠宝盒及流天雕塑等打造滨河文化场所；同时，植入多样社区休闲设施，并组织相关文化活动，塑造充满文化氛围的活力社区。