工改工系列——深圳,工改房地产行业的“先行者”

一线城市“工改工”模式

主要可以分为三种模式，分别是：深圳模式、上海模式以及广州模式，我们将通过具体的案例去分析三种模式各自的特点并讨论其中值得借鉴的原因。那么本期我们来看一下深圳模式下的“工改工”是如何实现的。

深圳是探索工改时间最长、政策规定最为清晰、开发商介入最多的城市。自2007年工业区升级改造政策出台开启了“工改工”的序幕之后，市场上随意更改土地用途、买卖使用权、产权等乱象层出不穷，到2013年发布的“1+6”等文件与政策开始限制工改商住的销售和配套比例，并明确规定产业用房转让的受让人需为企业法人，5年内不得再转让，体现出政府在监管方面力度加大，开发商如果产业运营能力与融资成本不匹配，将导致“工改工”项目实施风险极大。

到现阶段，工改政策已经逐步规范并且走向成熟，2017年深圳市政府再次规定M1和M0工业用地不得建成“类住宅化”，明确了产业的导向且限制最小的分割面积和户型设计，让工改项目回归产业升级本质。

取地模式有股权收购、补偿出让、自主研发三种：

1.股权收购顾名思义通过收购现有项目的公司股权，在原项目公司已经报建的方案基础上开发。优点是可以快速进入到工改项目，节省交易税费，但是开发主体并未改变，风险增加，容易掉入债务纠纷；

2.补偿出让是指通过补偿原业主现金或者物业，重新签订土地使用权合同。该模式可以重新计算土地使用年限并且重新报建，缺点是出让的手续复杂，原来的证书需要重新办理，项目的周期也会因此而拉长；

3.最后一种模式是自主研发，即在自有厂房的物业上实施工改项目。

开发模式：开发用地中70%要用作产业研发用房，包含产业研发用房和创新型产业用房，其中属于产业研发用房城市更新类的项目可以销售100%，非城市更新类项目要求自持50%以上，对于创新型产业用房需要优先给予政府做孵化器或创业平台。而剩余的30%需要做相关的配套如单身公寓、小型商业服务，可以100%分割销售转让。

地产开发商快速进入工改市场可以通过股权收购的方式，劣势就是受原有项目公司报建的方案限制，可以变动的范围小。采取补偿出让的方式可以扩大盈利的点，且灵活性更大，结合旧村改造政策有机会获得部分居住用地，缺点就是项目周期会较长。自持运营逐渐成为主流趋势，发展长租公寓，整合企业和政府资源，可以打造完善的产业配套平台。主要风险其一是因政府鼓励自持而导致开发商需要在提高自身的运营、招商能力同时，由于自持比例上升，还对资金量要求较高；其二是深圳的政策变化过快，意味着开发商未必能获得政府足够的支持，存在审批风险。

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