工改房地产项目呈现四大主流趋势

我国对于工业改造的方向，主要集中在工业旅游区，（上海国际时尚中心、长春长影旧址博物馆、柳州工业博物馆等）、开放街区（北京798艺术区、方家胡同46号、上海M50创意园等）、产业园区（上海8号桥创意园区、临港“新业坊”系列等）。

工业遗存的改造与再利用将成为各地政府城市更新系统的先行工程，对项目本身而言，呈现出主体多元、定位精准、功能融合、资产金融化四大趋势。

（1）主体多元

工业改造项目大多体量较小、在改造上比较碎片化、改造也受很多保护限制。因此，在实际改造的过程中，需兼顾市场化与可利用，对改造方案多样性、灵活性和定制化就具有较高的需求。这也促使其跳出单一开发主体运作的单调性和局限性，实现多方合作，各司其职、各发其光。

（2）定位精准

在工业改造的过程中，确定合理准确的定位，活化城市空间是决定项目成功与否的关键。城市与城市之间，有着不同的文化属性和城市记忆；即使是同一城市，也有不同的发展印记。因此，工业改造项目的定位不是能够“异地复制”的标语，而是基于项目本身的“私人定制”。

（3）功能融合

纵观全国工业改造案例，可以发现改造后大多数集办公、商业、艺术展览、博物馆等于一体，产业、商业、公共配套之间边界越加模糊，呈现功能融合特征。

（4）资产金融化

2020年，涉及工改项目的企业全年共5家企业实现了IPO（中新、德必、锦和、易商、铜陵经开），如果算上毛大庆的优客工场就是6家。其中，德必、锦和、优客工场均涉及到了工业物业的改造。由于该类物业对于长期持有以及物业自身区域条件的优势，往往具有较高的估值，也更受市场认可。

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