马光远：楼市两极分化，房产税十四五出台！

著名经济学家、房地产著名专家、经济学博士、产业经济学博士后马光远先生为大家带来了主题演讲《中国经济：温故2020，展望2021》。马光远先生表示，在“十四五”期间，中国人口周期发生巨大逆转的情况下，房地产整体周期在慢慢出现变化，未来整个房地产将呈现四大都市圈分布的态势，基本上是京津冀、大湾区，重点打造双城经济圈。

同时，他对未来房地产走势作出判断：房价两极分化加剧，核心城市坚挺；房地产税将会在“十四五”期间基本成熟。

精选内容如下：

1、2020年房地产总体表现不错，但“十四五”期间房住不炒的概念不会改变。2020年中国房地产整体表现超乎大家预料，比如：房地产的销售预计达到17万亿左右，创历史新高。我觉得，过去这一年中国房地产主要因为货币的推动，加上过去多年的反弹，所以总体表现不错，但“十四五”期间房住不炒的概念不会改变。

2、房地产很重要，其作为中国支柱产业的地位不会改变。

房地产业是未来三大关键消费领域之一，可影响投资和消费，事关民生发展，做了不少浓墨重彩的规划，2020年中国经济表现比较好与房地产有很大关系。去年截止至11月，房地产投资反弹到6.8，在三大投资里表现最好，因此我认为支柱产业的地位不会改变。

3、“十四五”期间，我认为房地产调控的周期会慢慢终结。

中国房地产到了新周期后，调控意义有限，我认为房地产调控会慢慢淡出，房地产的机制会加速推出。

4、对房价的判断，普涨时代结束，房价分化的态势越来越严重。

“十四五”住房市场变化比较稳定，分为三大需求：基本需求、改善性需求、投资需求。我根据这三大需求，结合人口发展的特点、未来城镇化的数据以及改善性的需求做了测算，认为在“十四五”期间，需求出现分化的态势。

我觉得在“十四五”期间，中国人口周期发生巨大逆转的情况下，房地产整体周期慢慢出现变化。未来整个房地产差不多是四大都市圈分布的态势，基本上是京津冀、大湾区，重点打造双城经济圈。

5、未来房地产的金融政策只会越来越紧。

我们看到金融领域，对房地产与实体经济、金融的协调发展提出更高要求，我认为未来房地产的金融政策只会越来越紧。

6、房地产税会在“十四五”期间出台。

2021年的房地产整体走势、房价走势以及房地产政策我认为没有太大的悬念，出现大涨的城市我认为基本没有。2021年可能是房地产行业慢慢思考怎么变化赛道、下一步思考怎么玩的一年。

7、在“十四五”期间，中国经济仍然面临黄金的发展机遇。

中国的发展目标是到2035年成为中等发达国家，这个目标将大力改变当下全球高收入国家的格局，“十四五”在我看来是最重要的机会。

2021年作为“十四五”的开局之年，可以看到中国经济工作会议在确定2021年的重点工作时，每一项工作都非常长远，所以我把2021年中国经济工作会议确立的8个重点任务概括为一句话：立足于长期主义，为中国未来的发展奠定很好的基础。2021年中国经济我们是非常看好的，我觉得数据没有任何问题。

8、我对中国经济长期看好，对深圳未来长期看好！

我对中国经济长期看好，我对深圳的未来长期看好，我对房地产未来的发展仍然充满期待。我认为房地产仍然面临非常好的战略机遇期，更重要的是大家要以变化的思维应对房地产的新周期。

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