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房企拆分物业IPO,降低财务成本,扩大业务规模

来源:网络作者:一万间更新时间:2020-12-25 14:39

  自2014年彩生活打响物业企业赴港上市第一枪后,物业企业在资本市场就开辟了新赛道。近几年来,内地房企陆续拆分物业板块上市,但从来没有出现今年这样集中递表上市的现象。

  2020年收官之际,重量级物业企业仍在加紧上市。12月上旬,恒大物业和华润万象生活接连完成IPO,物业板块再添600亿港元市值成员。据天眼查App不完全统计数据显示,2020年以来,14家物业企业登陆H股,1家登陆A股,总量是2018年以前物业板块上市公司总数的近3倍。

  另据中指研究院提供的统计数据显示,截至2020年12月24日,37家港交所上市,物业企业市值超过7100亿港元,平均市盈率超过50倍;4家沪深上市物业企业市值约为350亿元。

  6年时间,从一家企业赴港上市到整个港股该板块市值超过7100亿港元,不难看出,如今的物业服务业务已经不是开发商旗下一个辅助性业务板块,反而成为其现金造血的重要来源。

  “房企分拆上市的背后逻辑,核心归为两点。”兰德咨询总裁宋延庆表示,一是缓解房企财务压力;二是通过资本市场融资扩大业务规模。

房企拆分物业IPO,降低财务成本,扩大业务规模

  不得不说,目前上市的物业企业绝大多数都是从房地产企业母公司拆分出来IPO的,母公司的开发业务规模几乎决定了这家企业的营收规模。上市之后,第三方拓展能力、商业模式和盈利能力则决定着这家企业未来会成长为“月亮”还是“星星”。但不管是“星星”还是“月亮”,“蚊型”还是“巨鲸”,共识是,不能再等了。

  “在当前国内经济形势和调控政策下,房企运营压力增大,而物业板块由于现金流稳定、轻资产、抗周期等优势成为房企抓手。”中指研究院常务副院长黄瑜曾表示,现在正是物业管理行业发展的黄金时期,市场空间大,资本的力量能推动物业服务企业快速发展。对于房企来说,在这个时候分拆物业上市,一方面能够抢占市场机遇,实现新的业务增长点;另一方面能够更专注地做好自身的开发业务。

  更重要的是,物管行业是一个蓝海市场。中指研究院提供给统计数据显示,保守预计,2020年末我国物业行业在管面积将超过250亿平方米,营业收入将超过6000亿元。综合估算,预计到2024年,全国物业管理行业营业收入约为9296.43亿元。

  “近年来房地产行业进入存量市场,传统房地产开发领域利润率整体下滑。与此同时,物业行业万亿元量级的市场规模引发新的想象空间。”张大伟表示,市场规模够大,IPO后还有资金输血渠道,不需要母公司砸钱支持扩张,同时还能贡献稳定现金流,是一笔很好的生意。

  毫无疑问,物管行业成为好生意的背后,年销售量达到17万亿平方米的新房市场是重要支撑力。但是,经过了“冰与火”并存的2020年,未来的新房市场规模是否还能持续上涨,17万亿元销售额纪录是否能被刷新,尚是问号。

  “预计未来十年房地产规模将从年销售17亿平方米逐渐减少到10亿平方米,未来经营模式、融资模式都会发生转变。”对未来新房市场规模发展趋势,严跃进表示。在他看来,从2021年起,房地产盈利空间将逐渐减少,企业负债率也将会降下来。如果“三条红线”如期实施,那么部分房企可能出现资金链断裂的风险,因此,房企将面临大洗牌。

  但不管未来房地产市场怎么发展,“房住不炒”这个定位会持续贯彻到底,目的就是推动房地产市场平稳健康发展。

房企拆分物业IPO,降低财务成本,扩大业务规模

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