“三道红线”试点在即，房企调整“宜早不宜晚”

　　坐享土地红利和金融红利的房地产企业，几乎从没考虑过向制造业学习，实施精细化运营管理，但“三道红线”监管新规的呼之欲出，让每一家高管层都感到焦虑，调整已“宜早不宜晚”。

　　众所周知，今年8月份，按照“剔除预收款的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%及现金短债比不得小于1倍”的触线标准，将房企分为“红、橙、黄、绿”四档的消息在坊间流传。根据要求，12家试点房企从2021年起，正式进入为期两年半的“三道红线”测试期，到2022年底12家试点房企要实现降档，2023年6月底前，试点房企的“三道红线”全部达标。

　　三年时间，如何实现“三道红线”全部达标，对于多数房企并不是一件轻松的事。根据2020年上半年财报测算，全国43家主要房企中，“三道红线”全部达标的只有5家，而有12家房企同时踩中“三道红线”。

　　这一监管新规带来的巨变，市场已经初见端倪。据观察，头部房企普遍较为镇定，盘子大可回旋余地大，即便如此，龙湖等绿档房企也进行了增资扩股，“晴天补屋顶”意图明显;中型房企多数放弃进入新城市的计划，协商退地，停止三线、四线城市拿地，全力收缩战线;小型房企近年来融资一直较难，反倒适应性更好。

　　“抉择较为艰难的多是中型房企，如果继续冲规模，期限到了周转不开可能受重伤;如果选择降低杠杆率，可能再也没有机会提升市场占有率。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，今年，卖资产、增资扩股、引入战投等动作频发，可见房企背后压力非同寻常。

　　“近期，花样年与中融国际信托签订战略合作协议，斥资8亿元向花样年附属公司收购项目公司70%股权。”中型房企花样年相关人士表示，旧改项目有着“长周期，高利润”的特点，如果可以通过股权调整方式实现短期变现，可覆盖项目前期成本，提前实现收益，降低杠杆率。

　　当然，除了上述标配动作外，加快周转仍是有效招数。“‘三道红线’监管新规即将来临，融资成本比房价上涨速度要快，房企卖得越慢越亏，所以，开发商普遍会转向高周转模式。”王鹏直言，如同制造业一般，产品库存时间拖得越长，赚差价能力越弱。

　　“短期看，房企预期拿地支出减少，高度依赖销售回款，更多房企将‘回款率’作为经营管理的重要指标。”贝壳研究院首席分析师潘浩表示，中期看，对有息负债规模增速的控制，将会固化现有房企的梯队结构，弯道超车现象难以再现，中期内很难再出现“黑马型”房企;长期看，融资新规将作为房地产行业在金融端长效机制的重要方向，行业严格监管常态化，风险整体下降。在此基础上，行业集中度加速提升，会更有利于管理红利型房企发展。

　　由此看来，“三道红线”对市场的影响是渐进式的。降低杠杆率、降低融资成本是开发商得以继续在地产圈经营下去的底线。在这一明确方向导引下，原来不打算拆分物业板块上市的房企也开始按捺不住了。

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