深圳借名买房的高风险性不要忽视

购房资格、贷款条件、户籍限制……为了调控楼市，当下多地都实施了限购政策，给不少有能力购房的人设立了门槛，有人为了规避政策的约束，借用亲戚朋友的购房名额来买房。借名买房，是指由借名人与出名人进行约定，借名人作为实际出资人，以出名人的名义购买房屋，并将房屋登记于出名人名下的情形。

如果成功买房过户，自然皆大欢喜，然而很多时候，借名买房只是诸多狗血剧情的开端，比如近期这条新闻：深圳男子借名买房 30年后被名义房主儿子追债

1987年，赵先生欲购买盐田区某商品房。但根据当时的政策，该小区仅限香港户籍人士购买，赵先生作为大陆户籍并无购房资格。于是想到向港籍的程女士借名买房。以程女士的名义与开发商签订购房合同，由赵先生支付全部房款。

房屋交付以后一直由赵先生占有使用和对外出租。2010年，房屋所在小区被列入城市更新计划，此时该房屋也由赵先生出租给进驻项目的开发商。但在2019年赵先生被告知，房屋名义所有人程女士已去世，该房屋被程女士儿子继承并已过户至其名下。

程女士儿子认为房屋为母亲的遗产，其已合法继承，要求赵先生返还多年占用期间的全部租金。无奈之下，赵先生将程女士儿子告上法庭。

以借名买房为关键字进行查询，截至今日检索出的裁判文书就有7726篇。在715调控升级以后，深圳的购房名额变得更加珍贵。从实际案例可以看出，借名买房大多发生在亲戚朋友等熟悉的人之间。出于信任，很多都只是进行了口头约定。一旦发生了纠纷，举证维权非常困难。

那是不是签了协议就稳了呢？其实并没有。虽然借名买房协议并未被法律明确禁止，具有一般的合同效力，在不违反《合同法》第52条的情况下，应属合法有效。但即使协议有效，因违反购房政策，规避政策的相关条款约定可能会被认定为无效。如发生纠纷时，借名人仍不具备购房资格，法院一般不会判决出名人协助借名人办理房屋过户登记手续。

除了产权纠纷，借名买房还存在这些风险：

☆如借名购买的是经济适用房等政策性房屋，即使借名人与出名人签订了书面购房协议，也会因为规避政策，被法院认定为无效协议。

☆如出名人陷入债务纠纷，债权人申请保全，也可能导致房屋被查封，被法院强制执行。

☆根据广东省高院发布的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》，出名人将房屋出卖给第三人，借名人以无权处分为由主张追回房屋的，不予支持。也就是说一旦出名人将房屋转让，借名人的钱很可能打水漂。

如果一定要借名买房，建议在购房前一定做好相应的措施防范：

审查房屋性质

借名买房前，首先弄清楚房屋性质，能否上市交易，是否违反政策规定。避免经济适用房、安置房等限制交易条件的房产，以防将来无法取得房屋所有权。

签订借名买房协议

如前文所言，协议虽有瑕疵，但在审判实践中，仍是认定借名关系成立最核心的证据。

及时过户

借名购买的房屋符合过户登记条件时，及时要求被借名人将房屋过户至自己的名下，预防不必要的纠纷发生。

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