深圳楼市买房合同外的赠送面积别上头

在寸土寸金的深圳，赠送面积大的楼盘无疑更受消费者青睐。看到“买一层、送一层”的感觉很上头，让人恨不得立刻刷卡付定金。

然而深圳一楼盘，依照开发商的承诺，采取跟样板房一样的隔层装修，却突然在有关部门的检查中成为了“违建”。依据有关部门在该小区张贴的“告示信”，摆在小区业主面前的似乎只有两种选择，要么拆除被判为“违建”的隔层装修，买一层送一层的“高拓”转眼成为“泡影”；要么拒不整改，不仅房产将被锁，学位申请及征信也会受到影响。

事实上，类似这样在项目销售时打出的“买一层、送一层”宣传口号，以所谓高拓展、高赠送为卖点来吸引购房者的楼盘并不少见。在2015年新版《建筑工程建筑面积计算规范》正式实施前，“高赠送”一直是深圳楼市的潜规则。因每个楼盘都有严格的容积率规范，如果提前现浇，计容面积变得不一样，验收也会不合格。通过设计预留空间位，让赠送部分规划验收前镂空，等竣工验收入伙以后，再用水泥钢筋搭建，把镂空的地方做成可使用的面积。

这种“偷面积”的做法发源于香港，后来在大陆风靡。开发商的偷面积也从来不叫偷，常被包装成“零公摊户型”、“赠送可拓展面积”、”买一层送一层”等等各种说辞。但这种很多都是在政府部门验收后私自加建的面积，开发商也无法在购房合同中注明类似内容。

“营销不是让你得到实惠，而是让你感觉得到实惠”。有的购房者虽然心里对“向外搭板拓面积”有疑虑，但在当楼盘综合素质过硬、价格相当实惠时，也不免心存侥幸，安慰自己不会遇见“万一”。

翻一翻因为搭板违建最被强制拆除的各类案例都能看见，最后的结果基本都是业主在维权，偷面积导致的苦果还是要业主吞下。

从赠送面积的分类来看，理论上最“安全”的应该是飘窗和一半阳台面积，这类赠送从审批时就是豁免面积。

飘窗：窗台与室内楼地面高差在0.45米以下且结构净高在2.10米及以上的凸（飘）窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。

窗台与室内地面高差在0.45米以下且结构净高在2.10米以下的凸(飘)窗、窗台与室内地面高差在0.45米及以上的凸（飘）窗，不计算建筑面积。

阳台：在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积。在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。

阁楼：对于形成建筑空间的坡屋顶，结构净高在2.10米即以上的部位应计算全面积。

结构净高在1.20米及以上至2.10米以下的部位应计算1/2面积。结构净高在1.20米以下的部位不应计算建筑面积。

地下室：地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算。结构在2.20米及以上的，应计算全面积；结构在2.20米以下的，应计算1/2面积。

露台、露天游泳池、花架、屋顶的水箱及装饰性结构构件，不计入建筑面积。

而诸如搭板、封设备间之类的操作，属于私自更改规划核定布局，不能被法定认可，这部分面积不但不会写入产权证，还容易导致房产证办不下来。自己搭板的部分，也很容易超过建筑原来的设计荷载，存在安全隐患。

如今市场监管越来越严格，楼盘违规搭建稍有风吹草动，就有可能会被举报到相关部门。违建产生纠纷的情况时有发生，最后的处理结果不论是责令拆除还是无法办理产证，对购房者而言都是损失。以为自己在薅开发商羊毛，其实早被安排的明明白白。

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