旧村改造中的九大“关键性”问答（下）

6.补偿标准，按照人头还是按照户？

根据广州市城市更新局发布关于《关于深入推进城市更新工作的实施细则》规定：保持村民住宅按“户、栋或现状基地面积”进行补偿安置的基础上，增加按人核算补偿安置的方式供选择。现阶段一般以“户”为标准进行补偿安置，但在2019年4月份，广州市城市更新局发布签署更新工作实施细则后，已有村集体开始探索按“人头”为标准进行补偿，如黄埔洋田村旧改拆补方案，为广州市第一个执行新政内容的拆补方案，每人最高补偿120平，现状主体房屋建筑面积大于每户的回迁安置面积差额部分以货币补偿，此种方式按“人头”补偿为主，按“户”补偿为铺相结合，值得其他地方借鉴。

7.旧改过程中那些程序需要村民大会或村民代表大会表决

村民大会是需要全体村民一同表决，村民代表由村民按每五户至十五户推选一人，或由各村民小组推选若干人担任。根据结合关于广州市城市更新各个阶段表决事项的规定，改造意愿、改造模式以及改造实施方案批复稿必须由村民全体表决，均需达到80%以上人数表决同意才视为通过。其余程序（如选择合作企业、改造实施方案报批前表决等）由村民代表表决即可，均是到会代表过三分之二以上人数同意为通过。

8. “三地”是指什么地类，如何处理？

根据有关广州市城市更新改造的政策性文件规定，将“三地”纳入旧改范围的程序是由改造主体提出申请，充分尊重土地权利人的意愿，需满足一定条件后进行土地归宗或与相关土地权属人联合改造实现开发的目的。

9.关于补偿安置的房屋能否销售

能否对外销售取决于房屋所在地块的土地性质，安置地块土地类型属于国有建设用地可上市交易，虽然最新的《土地管理法》规定村集体经营用地可通过出让、出租等方式交由单位或个人使用，但也仅仅局限于工业、商业性质土地，集体宅基地还是不能上市交易。安置地块土地需由村集体自主决定（需内部表决通过）是否申请转变为国有用地，转变为国有用地后安置地块一般来说是可以上市交易的，但需区分国有地块的两种形式，一式出让方式，可直接交易，另一种是划拨方式，需取得政府同意并补缴相应土地出让金后可交易。

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