工改旧改集体物业动迁的流程与技巧

城市更新项目的拆迁流程是众多开发商朋友都很关注的问题，今天想聊聊城市更新动迁中的集体物业动迁。虽然集体物业的拆迁签约难度虽然比私宅的签约难度低，但稍有不慎还是容易捅出大篓子。先来看看集体物业的签约对象，集体物业的签约对象一般会涉及村社集体、物业的一手租户和实际经营者。

通常来说，租户承租集体物业存在两种经营方式，一种是租户租赁村集体经济组织自有物业进行经营，另一种是承租人租用村集体经济组织的土地自建物业经营。这里需要注意的是，应该有出租人（业主）负责清退承租人，一旦开发商直接介入，很难避免有些租户会“狮子大开口”，让局面更加难以收场。

一般来说，城市更新动迁的流程有这么几个步骤：①项目部开展入户测量，业主递交相关资料；②拟定合同，提前告知业主并预约签约工作；③给业主分批发放补偿款和奖励款；④正式开展收房工作

而集体物业的动迁签约流程大致相同，一般分为以下几步：①充分造势，动员沟通租户，表决集体物业的拆补方案；②开展集体物业测量与评估工作；③确认图纸并签约；④资金发放与物业移交

在不可预见费中有一项是“集体物业租赁合同提前解约”费用，那么村集体如何依法提前解除租赁合同呢？常见的提前解约情况有以下几点：

合同生效要件不齐备：如合同约定签字并盖章才生效，当合同上只有签字或盖章则可认定为生效要件不齐备。以合法形式掩盖非法目的：目前比较常见的就是集体建设用地的长期使用权租赁合同，是以租赁的形式达到非法转让的目的。缔约主体不合法：如当法律要求承租人须取得某种资质，但承租人不具有此种资质；又如不具备相关资质的企业签署了承租创新性产业用房的租赁合同时，村集体可以以合同主体不合法为由及时废止此类无权处分合同，收回集体土地或者集体物业。承租人违约：比如承租人有加建、扩建等违法建设行为，或是不交租金、预期交租金的行为都可以被认定为违约。达到约定的解除合同条件时，村集体可以行使合同解除权，收回集体土地或者集体物业。需要注意的是，在清租时需要给商户预备足够的清退时间，一般提前至少三个月比较合适，有特殊情况可以进一步提前通知。

（购房咨询请扫描二维码）

深圳一万间房源网提供各种特价工改房、旧改房、小产权房等房源信息和资讯，让您轻松实现买房梦想。始终致力于提供真实、可靠、优质的房源信息，打造专业的综合性房源信息咨询服务平台。