存量房时代，二手房究竟是量价齐升还是有价无市?

　　存量房时代，二手房市场逐渐占据主赛道，并且更能反映房地产市场的真实情况。复工复产以来，全国多个城市二手房价格同环比普涨，甚至超过同期新房价格。但真实的情况如何，二手房究竟量价齐升还是有价无市?

　　房源流动性是存量房市场交易活跃性的主要表现之一，流动性高，表示市场活跃性高，反之亦然。

　　9月33城房源流动指数排名数据来源：贝壳研究院

　　在调查中发现，房源流动性普遍居前的城市，以一线城市和部分强二线城市为主，其中长三角占据前10名城市6席。

　　具体分城市等级看，一线城市房源活跃指数显著高于二、三线城市。北上广深等一线城市已经进入存量房市场，需求支撑下二手房活跃程度明显高于二、三线城市;强省会城市诸如成都和西安，以及受环沪外溢利好影响的嘉兴和宁波等，二手购房需求也较为活跃。

　　根据贝壳研究院数据测算，2020年9月一线城市二手房流动性指数为85.16，环比下降0.3%；21个二线城市二手房源平均流动性指数为81.06，环比下降1.0%；8个三线城市平均二手房流动性指数为81.05，环比下降1.6%。

　　全国楼市区域性分化明显，一些区域二手房流动性高企，而有的区域则持续低迷。

　　二手房流动性指数较低的城市有廊坊(71.24)、南昌(72.75)、沈阳(77.23)、郑州(77.92)等。诸如南昌、郑州等城市主要以新房交易为主导，二手房市场活跃程度相对较低。而沈阳、长春等东北区域城市指数排名靠后，则与近年来东北地区人口外流、整体购房需求萎缩有关。

　　从二手房房源流动性指数环比变化趋势来看，9月涨幅较大的城市主要有厦门(0.70%)、青岛(0.68%)、西安(0.56%)、嘉兴(0.51%)、济南(0.18%)等，而环比跌幅较大的有沈阳(-3.91%)、石家庄(-3.27%)、廊坊(-2.82%)、惠州(-2.71%)等城市。

　　上海单月成交量创四年新高优势房源挂牌周期仅1～2周；北京网签量创季度新高热门小区出一套卖一套；郑州价格下行周期拉长有房源挂牌一年仍未成交；沈阳调控效果立竿见影存量挂牌已超11万套。

　　贝壳研究院认为，上海、北京属于典型的存量房市场，二手购房需求动力较足;强省会城市诸如成都和西安，以及受环沪外溢利好影响的嘉兴和宁波等，二手购房需求也较为活跃。

　　结合各城市房价指数与房源流动性指数进行二维象限分析，结果显示，北京、上海、深圳等城市虽然房源流动性指数较高，但房价水平并不低，属于典型的高流动性—高房价城市。而对于青年群体来说，高流动性—房价友好型城市是不错的选择，该类城市包括成都、西安、嘉兴、武汉、青岛、佛山等8城。

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