深圳大礼包对房价的影响解析

中央印发《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020－2025年）》。顶层设计为深圳画出了宏大的蓝图。方案提出：支持在土地管理制度上深化探索。将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准。支持在符合国土空间规划要求的前提下，推进二三产业混合用地。支持盘活利用存量工业用地，探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题。探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制，完善闲置土地使用权收回机制。

深圳土地资源十分紧缺，这点不用多说大家都懂。除了面积不足，深圳更大的问题在于土地供给的结构性失衡。区域专家金心异透露过，深圳工业用地最高的时候有200平方公里，但最近几年，搞工改工、工改商，实际上盖了很多写字楼。“我觉得现在还剩的工业用地能有120平方公里就不错了”。过去很长时间，深圳一直将稀缺的土地资源倾斜到了商业用地上，试图以此吸引企业入驻，发展总部经济，增加税收。本身这种方式是没毛病。但对深圳这样面积十分有限的城市，写字楼供应太多，必然会压缩工业用地和住宅用地的空间，造成两个后遗症。

第一，对制造业造成挤压。你想想，为什么这几年华为会“跑路”，把手机终端的制造和研发环节都迁到了东莞，不就是深圳没有工业用地供应吗？

第二，对人才造成挤压。由于深圳的住宅用地供给特别不足，导致房价特别贵，实实在在吓跑了一些年轻人才。

土地已经日趋成了困扰深圳发展的瓶颈，高层也意识到了这一点。于是有了“支持在符合国土空间规划要求的前提下，推进二三产业混合用地。支持盘活利用存量工业用地，探索解决规划调整问题”请大家想象一下，一般工厂长什么样子？是不是占地很大、层高很矮，空间利用率自然有限。工业用地存在效率低是中国城市的通病，数据显示，中国工业用地平均占城市总用地面积40%-50%，高于发达国家20%-30%。这也意味着，工业用地集约高效利用是提高中国土地利用率的关键。

未来，深圳实行二三产业混合用地，便能打破现行的一宗地只有一种用地性质的城市用地管理模式，可以在一宗地上可同时建设多种功能的建筑物。比如说，一栋楼，第一层设置成十二米高，作为生产液晶显示器的工厂，第二层以上则是正常的办公楼，用于发展科技金融产业。这个巨大的创新，有利于深圳提高规划建设用地建筑“容积率”，在单位面积内产生更多的经济和社会效益。而且，办公楼建在工厂上头，可以减少对工业用地和住宅用地的挤压，最终或能释放出一些住宅用地的空间。住宅用地供给的增加，对稳住深圳的房价必将产生一定的积极作用，让深圳的房价不要涨的那么快，等等它的人民。

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