村企合作工改旧改房地产项目融资的变通路径

村企合作项目在融资层面面临的问题主要是两个：第一个是在非农建设用地、征地返还用地、留用地等净地合作开发项目以及一些城市更新合作项目中，村集体（具体如村股份经济合作社、村股份公司等，下同）与开发商签订的《合作开发合同》等协议中明确约定“项目用地不得用于抵押贷款和融资”，而该限制性约定主要是基于对开发商的实力要求以及合作安全的考虑；第二个是在大部分的村企净地合作开发或城市更新类的合作项目中，政府以及集体资产管理部门明确规定实施主体（或项目公司、合作公司）的股权不得转让或变更，该限制主要是为了防止开发商转让、炒卖土地或项目。不过对于项目公司或合作公司的股东以及更上层级股东的股权变更却没给出明确的转股约束，只是大部分开发商都会考虑自身的品牌和声誉，也即除了融资安排以外一般都不会炒卖或者转让项目，不然政府和村集体肯定不会放过开发商。

在村企合作项目的前融业务中，因存在村集体无法配合办理土地或项目抵押的问题，因此我们格外看重融资主体的征信、评级或实力，比如百强开发商或操盘能力强的地方龙头类开发商等，我们一般都比较偏好。值得注意的是，受地方政策和属地资源的影响，大部分村企合作项目都被把控在当地的企业手上，比如当地的一些龙头房企或中小开发商牢牢“把控”着村集体的关系和项目资源，因此这些开发商要融资时，需要特别考虑主体增信问题，比如我们要求其引入强资质的百强靠前开发商或外部担保机构（一般至少在AA+或以上评级，具体可以是国企担保机构，也可以是合作的国央企施工单位等提供担保）。另外，我们操作的城市更新项目中如遇到项目是工改保性质，因涉及政府回购建成物业环节，此时我们一般也会考虑PPP模式，以施工单位作为融资主体，实现间接的融资。

对于前期服务商而言，根据划定的单元计划，推动不动产权益核查和确认，需要明确现行的土地管理制度，掌握确权的重要依据，根据不同类型的不动产权益人选择针对性的土地、房屋确权方案，以专业带动效率，快速与村民达成一致，顺利开展确权工作，更为后续推进村民意愿表决和签约动迁埋下伏笔。

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