佳兆业未来时代大厦
- 1室、2室 | 40-61平米
- 深圳市龙岗区龙城街道如意路与大运路交汇处西北侧
如果你家所在的旧改,开发商已经拖欠过渡费,你会怎么办?
以前,深圳一个“拆”字值万金,谁家被纳入旧改,高低得整一桌来庆祝一下,毕竟烂尾概率比较小。
现在,说到拆迁,业主可能就忐忑了:顺利的话,从拆迁到回迁起码5年时间,如果不顺利,房子被拆、项目停工,别说回迁,就算想搬回自家房子都不可能了。
而当前深圳旧改中普遍存在的问题就是:项目进展慢、业主的过渡安置费被拖欠,据部分业主透露,短则拖欠半年,长的拖欠有超过3年了。
同样的处境,广州黄埔的洋田村项目则决定清退开发商,由国企作为临时接管企业,负责发放过渡费,同时寻求新的盘活路径。
这份作业,深圳能抄吗?
被拖欠过渡费1年后
广州这个旧改踹掉合作开发商
8月底,广州黄埔区新龙镇城市更新办公室发布了一则《情况说明》引起外界热议,跟辖区内的洋田村改造项目有关。
先简单介绍一下这个旧改项目。
2020年12月,洋田村开始集中拆除,为引入合作企业做准备;
2021年1月,通过公开招商的方式引进勤诚达;
2022年11月,洋田村旧改实施方案获批。
不过此后,这个项目的进展就没那么顺利了。
由于开发商资金问题,有村民反馈称洋田村旧改已经烂尾两年多,临迁费也拖欠了一年,业主经济压力骤增;这种情况下,洋田村村民纷纷投诉请求更换合作的开发商。
而这份《情况说明》的主要内容有3点:
1、洋田村项目启动违约的合作企业(勤诚达)退出工作;
2、指定国企临时接管,负责发放临迁费;
3、洋田村启动转模式相关申报工作。
前两点都好理解,第3点“转模式”指的是什么?
广州此前的更新改造模式和深圳相似,大多为引入开发商进行改造,而新的“做地”模式则是以政府为主导、依法征收、净地出让,跟深圳此前的鹿丹村改造以及现在的城中村新政类似。
好处在于,这种做地模式,风险更低、回迁也相对更快;但同时,拆赔方案也会更务实,就看村民能不能接受了。
据了解,清退开发商+转换旧改模式,洋田村是广州的首例。
有业内人士指出,如果能成功,洋田村将为广州大量停滞的旧改提供盘活的范本。
深圳已有相关案例
目前存在3种旧改盘活方式
事实上,从结果来看,深圳也有类似清退开发商+转换旧改模式的案例。
位于大鹏的白石岗片区项目就是。
这个项目位于大鹏新区葵涌街道,原为恒大旧改,由于开发商出险,从2022年开始,白石岗片区项目先后经历债务管理人进场、专规调整、实施主体变更,于2023年底成功盘活重启,实施主体为大鹏投控,由华润旗下企业代建。
今年2月,白石岗片区项目获得深圳首单城中村改造专项借款,而这种城中村改造新模式的核心就是政府主导、一二级分离、净地出让。
有业主在社交平台发帖称,知道能盘活的消息,她婆婆一大早就去杀鸡还神。
据@深圳买房计划 了解,目前以“实施主体变更+转换模式”来重启改造的案例就只有白石岗片区项目。
更多的旧改盘活,是靠纾困平台承接出险房企的项目,例如恒大向南村旧改、联合饼干厂旧改、岳盟工业区旧改等。
近期,官方还在探索另一种盘活旧改的方式:把旧改用地认定为闲置土地,政府收地再盘活。
以龙华民治横岭旧村项目为例。
项目于2021年公示实施主体为佳兆业,同年底进入基坑施工阶段,后因开发商资金问题停工至今,有业主反馈称回迁物业7年未动工,过渡费更是停发了一年。
▲停工多时的横岭旧村改造项目 | 摄于2024年8月12日
今年7月底,龙华区城市更新和土地整备局发布公示,认定横岭旧村项目其中一个地块为闲置土地(另一个地块已建设学校投入使用)。
在此之前,龙华区城市更新和土地整备局曾两次发布招标公告,针对这个旧改项目收地及过渡安置费审核等事宜采购相关服务。
招标文件透露出两点信息:
1、政府对这宗城市更新用地收地后将进行盘活;
2、相关部门正在协调相关方筹措资金,将开展项目过渡安置费支付工作。
▲招标文件截图
不过,这种盘活方式有一定的前提条件,对动工期限和投资额都有限制。
即使深圳已存在上述3种盘活旧改的方式,有业内人士认为,在大量停滞的旧改项目面前,靠政府推动盘活,是杯水车薪。
城市更新网创始人宋留强指出,业主需要自救。
“在政府主导和开发商主导这两种模式之外,未来可能会发展出业主主导的模式,可以降低项目盘活成本,当然,当中也存在非常复杂的技术问题,需要多方进行支持。”
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