深圳工改旧改拆迁前期工作

近日，《深圳经济特区城市更新条例（征求意见稿）》在市人大常委会网站上公开，提出当已签订搬迁安置协议的合法产权比例不低于95％且符合房屋征收相关规定的市、区政府可以对未签约部分房屋实施个别征收。

拆迁前期工作

1）确定实施主体

由区政府按有关规定和程序确定改造实施主体，需注意的是，建设单位和以营利为目的的房地产开发公司、物业管理公司等法人和其他组织均不得接受委托成为房屋征收实施单位，也不得与房屋征收实施单位存在投（出）资、被投（出）资的关系。

2）业主调查

要对项目范围内的业主进行调查，包括人口、收入、拆迁补偿方式等。

3）制定拆迁补偿方案

房屋的征收补偿方案包括以下内容：

房屋征收范围、补偿内容、补偿方式、补偿标准、项目补偿费用概算；作为产权调换的安置房的区位、数量、安置房调换标准、套型面积和计算基本价格、过渡方式、临时安置用房标准等；拟定的签约期限和提前搬迁奖励期限；奖励与补助标准；房屋征收补偿费用账户等。

4）建筑物查丈与产权确认

对拆迁范围内的建筑物基本信息进行量丈，包括建筑物数量、面积、用途、涉及业主的户数等。在这一步需要注意的是，在约定房屋建筑面积确认原则时，若将该条款设置成“依据真实有效的房屋产权证所记载的建筑面积确定。如无产权证，以双方一致同意的测绘单位查丈报告或双方共同确认的测绘报告为准”，很容易给后续工作留下隐患，这里更建议修改为“以开发商委托的具有资质的深圳测绘单位测绘查丈的面积为准”。

5）拆迁评估报告

拆迁评估报告包括被征收房屋（含国有土地使用权）、构筑物、其他附着物和搬迁费、临时安置费、征收经营性房屋所造成停产停业补偿费、被征收房屋室内自行装修装饰费以及产权调换安置房的评估等。此外还包括房屋征收社会稳定风险评估报告，应当作出房屋征收风险等级评价，并提出可实施、暂缓实施或者不可实施的建议，评估机构应从房屋征收评估机构预选库选取。

6）拆迁谈判与签订拆补协议

拆补协议由房屋征收实施单位主导进行谈判

改造实施主体与所有业主签订拆迁补偿协议

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