深圳工改工政策演变调控阶段

第三阶段：调控阶段（2018年至今）

2018.6《深圳市综合整治及工会也去升级改造操作规定（征求意见稿）》、《关于深化住房制度改革加快建立多主体供应渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》

2018.7《市政府办公厅转发市规划国土委等单位关于进一步加强房地产调控 促进房地产市场平稳健康发展的通知》

2018.8《深圳市工业区块线管理办法》（深府规【2018】14号）

2018.9《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》（市府令第312号）

2019.2《深圳市拆除重建类城市更新单元规划容积率审查规定》（深规划资源规【2019】1号）

2019.3《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》（深规划资源规【2019】4号）、《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法》（深府规（2019）4号）

2019.5《深圳扶持实体经济发展促进产业用地节约集约利用的管理规定》（深府办【2019】6号）

2019.6《关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》（深规划资源规【2019】1号）

2020.2《深圳市工业楼宇及配套用房转让管理办法》（深规划资源规【2020】2号）

2020.5《深圳市落实住房制度改革加快住房用地供应的暂行规定》（深府办【2020】3号）

政策要点 

降低工改工门槛、加快审批，继续严控工业建筑设计

丨2018年的工业区块线管理办法，严控工改用途，一级线内按规划实施，二丨级线内现状保留；限制受让方奇特，要3有年以上纳税记录；限制建筑层高、荷载和套内建面（M1套内最小 1000㎡，M0 套内最小 300㎡）。

丨2018版《深标》取消M1和 M0的容积率上限规定，鼓励工业上楼。

丨2018年出台新三规政策，允许2009年6月2日之前建设的产业类历史违建“转正”，利好更新。

丨2019年的更新单元计划管理规定，将工改M1建筑年限放宽至2009年12月31日前。

丨2019年出台高质量发展政策，简化单一权利主体“工改工”更新项目审批流程。

丨2019年的产业用地节约集约利用，除了城市更新，可在维持原土地用途不变的情况下增加建筑面积，放宽年限、简化流程，含已批未建、原有建筑扩改建、拆除建设及综合上述共4种途径。

丨2020年新版工业楼宇转让政策要求，工业配套用房的受让人需持有一定比例的工业楼宇。

工改保开绿灯，多渠道供应

丨2018、2020年的住房政策提出， “工改保”包括城市更新、单一产权旧工业区自行拆建和已批未建这3种渠道。

丨2018年的工业区块线管理办法提出，一级线内位于轨道站点500米范围内的工业用地，可建设人才住房和保障性住房。

丨2019年的更新单元计划管理规定，直接放开工业区块线外“工改保” ，只要满足公配设施，即可申请纳入“工改保”城市更新。

综合整治操作规范化

丨2018年综合整治旧工业区升级改造征求意见，可增加≤现状建面 15%公用设施或利用现状建筑改变≤2000㎡功能为小型配套商服。

丨2019年出台高质量发展政策，鼓励综合整治改造，可增加≤现状面积 15%的辅助性公用设施。

代表项目

这个时期的工改M1项目增加，工改M0减少；有2个工改保项目，审批速度很快。

工改M1代表项目有宝安道冠德工业区（2018）、光明长兴科技园（2019）、龙岗新利厂（2019）。

工改M0代表项目有福田上梅林美视地块（2018）、三星工业区（2018）、南山中兴工业城（2018）。

工改商住代表项目有宝安107发展带翻身片区（2018）、龙华彬峰桂工业园（2018）、光明合水口第四第五工业区片区（2019）。

工改保代表项目龙华冠彰电器厂城市更新单元（2019）、盐田鸿基出口监管仓库城市更新单元（2019）。

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