美域蓝湾花园—预计本周入市！大运板块今年值得关注的新房

大运新城的美域蓝湾花园已于14日开放样板间，目前楼栋已经接近封顶，预计本周取证入市！

本次首推A座/D座352套，面积约98-143㎡3-4房，预估均价在4.5万，传闻98㎡3房总价420万起。

项目的亮点主要是，位于龙岗最有价值大运板块，1公里范围内集齐16号线龙城公园站、龙城公园、香港中文大学附属道远和新知学校、龙岗区中医院等高频配套，产品也亮点十足，3.05的超低密度，1:1.34的车位比，建设进度快，预计25年底交付。

本次首推的是A栋和D栋352套住宅，其中D栋1单元和2单元户型是2梯3户的正南朝向，其他户型东北、西南、东南三个方向。

项目的1栋A座标注红色圈圈的地方是镂空设置，这样设计的目的采光及开门通风要好些，就是有四个户型两两门与门相对，私密性会差点。

D1户型-98㎡的3房2厅2卫，设计的是竖厅格局，客厅连接次卧出阳台（有6.5米长），三开间朝南，S墙设计预留冰箱位，U型厨房，有西南、东北朝向。

D3户型-98㎡的3房2厅2卫，设计的是竖厅格局，其实整个室内布局是跟D1户型一模一样的，只不过朝向更佳，全部都是东南朝向。

D2户型-102㎡的3房2厅2卫，设计的是竖厅格局，客厅连接卧室出阳台（有6.4米长），四开间朝南，S墙设计预留冰箱位，主卧双飘窗南北对流，U型厨房，有东北，西南朝向。

A2户型-112㎡的4房2厅2卫，设计的是竖厅格局，客厅连接次卧出阳台（有6.5米长），四开间朝南，S墙设计预留冰箱位，主卧双飘窗南北对流，U型厨房，有西南、东北朝向。

143㎡的4房2厅2卫，设计有2个户型，1个是类似于双龙抱珠的格局，正南朝向，1个是南北通透格局，位于楼王单位，俯视小区全景。

美域蓝湾项目在龙岗大运新城龙飞大道与清辉路交汇东南侧，楼盘西侧为中海塞纳时光花园，北侧为天昊华庭，东侧为大围村一些遗留旧房，南侧是正式施工建设的龙飞学校二期工程。

项目的前身是黄阁坑历史遗留的非农置换用地，小区也是纯商品房社区，最早追溯2021年建设，中间多次停工，直到2022年又开始施工建设，目前已经接近封顶，预计明年年底交付。

项目规划了6栋住宅及7栋2层的商业别墅（暂时不对外销售），项目里面没有保障类型住房。

根据平面图可以看到，高层住宅呈倒“L”形分布，样板房目前设置在1栋的6楼和7楼，住宅总层高在30层到31层。根据现场消息，这次推出的北区属于纯商品房小区，回迁房都会集中回迁在南地块。

大运新城是龙岗中心城资源最集中区域，项目周边享有大运公园、大运体育馆、龙岗中医院、华师大龙岗附中、益田假日天地等全能配套，能够满足休闲娱乐、运动健身、生态休憩、高端消费、医疗、学校教育等多元需求。

片区来讲最大的硬伤是之前规划的第一高楼已经烂尾，暂时无人接盘，号称“城市会客厅”之一的大运新城，近年来发展不如预期，但作为龙岗发展潜力和发展最好的区域，作为龙岗本地客自主需求，还是属于龙岗第一梯队买房片区。

交通配套

直线距离16号线龙城公园站约800m，两站直达大运枢纽站，接驳3/14号线和深大城际（建设中），地铁出行和换乘还算高效便捷。

直线距离深惠城际大运北站（在建中）约600m，未来4站深圳北站、8站前海中心，预计开通时间在2026年11月，这条线路串联起来前海、西丽、北站及坂田等重要交通枢纽。

自驾出行的话，到福田及罗湖正常通行时间，预计在40分钟左右。项目上如意立交桥约900米上下，这里有盐龙大道。总体看项目无论是到龙翔大道、黄阁路、龙岗大道、沈海高速、水官高速都在5分钟以内车程。

教育配套

项目配建幼儿园，根据2023年学区划分，项目属于九年制的香港中文大学（深圳）附属道远学校、香港中文大学（深圳）附属知新学校组成的共享学区，与两所学校隔路相望，前身分别为龙飞学校和福安学校。

这两所学校隔的很近，都隶属于香港中文大学教育集团收编新校，有知名大学背书，只是道远学校22年开始招生，还未有成绩，新知学校水平在整个片区排名中等偏上。

从录取积分来看，道远学校小学部积分高于新知学校，且入学积分逐年升高，由此推测办学水平更胜一筹。

商业配套

日常购物目前看最方便的是中海塞纳时光楼下的华润万家，项目本身规划有建面约3.4万平的集中式商业。

大型的商业：约3公里范围内有星河COCOPARK（内有山姆会员店）、万科广场及世贸百货等大型商业综合体。

大运会馆下面的华润万象天地近8万㎡商业体正在建设中，总体来说商业也还算充足够用。

休闲配套

邻近建面超29万㎡大运中心体育馆，直线距离约1km内大运公园、龙城公园环绕，距离儿童公园大约在4.5公里，日常遛娃遛弯的休闲圣地，运动健身举步即达。

北京中医药大学深圳医院（龙岗）距离相约不到1公里，还有距离约3.5公里范围内龙岗区中医院、龙城医院、龙岗区妇幼保健院、龙岗区人民医院等大型医院，为家人的健康保驾护航。

周边房价

项目周边二手房楼盘，如中海康城，京基御景中央，睿智华庭，佳兆业未来城，嘉亿爵悦等，政府指导价在4.26-6万/㎡，真实挂盘均价在4.9万-7.2万/㎡，其中隔壁的佳兆业未来城挂盘均价6.8万/㎡，基本上属于龙岗房价表现最好也比较坚挺的区域。

新房方面有深业泰瑞府，面积88-143㎡住宅，商品房毛坯限价5.24万/㎡，美域蓝湾的吹风折后均价预计4.5万左右，总价预计420起步，其实价格还是有一定优势，毕竟在品牌知名度和位置方面差点意思，价格上就得拿出诚意，这个地段还是能吸引部分有改善需求且对希望有个相对不错学位的本地客群。

优势：

1、地处东部核心大运片区，未来有深港国际中心，益田硅谷新城，天安门数码城等商业写字楼集中，且周边多为次新房，居住氛围舒适；

2、16号线地铁旁物业，换成3号/14号快线便捷，未来轨道交通出行方便；

3、1公里内有多所学校，且都是大学附属学校，师资和生源都挺不错，教育实力可以期待；

4、近大运公园、大运体育中心等市政设施，各方面配套齐全，休闲文娱生活丰富多彩；

5、户型设计方正实用，多为朝南户型，不算很出彩，也说不上差劲。

劣势：

1、目前学校是新学校，教学质量待验证；

2、户型以中大户型为主，上车门槛对比周边略高了点。

总而言之，大运板块就自住层面来说，肯定没问题，配套齐全，环境崭新，资源集中，还有大学城和产业园的概念，现在14/16号地铁线开通，来往市区也很便捷，未来深惠城际打通，交通路网四通八达，仍旧是东部强居住属性的首选板块。

投资层面，目前整个深圳楼市，除了中心区域的核心板块还有比较强的投资概念，其余区域大多皆是以自住为主，短期不会有什么太大回升，但是大运作为东部最有价值区域，如果是在工作和生活便捷圈子内，又属于东部有点投资概念的片区，买了不能说增值性很强，起码能保值，在能保证住的不错的前提下，未来收益方面还是能抱点小期待。