2023年，深圳新盘的去化情况盘点

过去近一年深圳表现究竟如何呢？我们一起来看看吧。

01.

拿证预售112个

有36个项目去化超50%

据不完全统计，截至11月20日，深圳2023年拿证的项目有118个（包含多次加推项目），即住宅47769套。

考虑到网签结果的延后性，将以2023年1月1日-10月31日（下文统称11月以前）深圳的住宅网签数据为基础展开统计分析。

据统计，深圳11月以前拿证预售的项目有112个（包含多次加推项目）：

去化80%以上的仅约1.6成，其中仅约4个项目售罄；

去化50%以上的项目数量刚过3成；去化30%以下的项目49个，有26个项目去化不及10%。

不完全统计，仅供参考

此外，112个项目住宅44747套，一共网签16537套，去化仅约36.96%。

乍一看，11月以前深圳去化表现并不理想，但具体来看，112个项目中不乏表现突出的。

以网签量前30的项目为例，

其中不乏有香山道公馆、佳兆业云望府这样少量拿证，但售罄的项目；

也有令人惊讶的项目，比如502套住宅悄然100%网签的招商臻城；

还有深业云海湾、海德园A区、越秀潮樾府等项目也是“热气腾腾”，去化直逼100%。

这些热销的项目中，不仅有沿袭往年“日光”基因，今年依旧热销的海德园A区、万科金域学府(二期)等。

也有今年内加推多次也依旧热销的超核中心润府、越秀潮樾府、润晖府、鸿荣源伽誉府等。

以超核中心润府为例，其一期去化94.9%、二期89.55%，一共推出1218套住宅，网签1118套住宅，整体去化达到约91.79%。

当然，还有些项目是现房推售，比如布吉的信义荔景御园，据悉今年推出的152套住宅全部售罄。

总的来说，2023年11月以前深圳住宅网签分化还是很明显的，不少项目表现差强人意，但也有不少项目脱颖而出。

且更重要的是，今年深圳的整体去化成绩是否理想，不能单看住宅去化，因为可售人才房和安居型商品房也分走了近一半的量。（具体数据可参看：）

据壹地产统计，截至11月8日，深圳2023年就入市了11633套可售型人才房（不含天健和瑞府），整体去化率竟然高达91%，可见人才房的影响不容小觑。

假如将这约10586套的人才房需求全放在商品房住宅上，那么今年的整体去化率也能超60%。

不完全统计，仅供参考

此外，截至11月13日，已经选房的安居型商品房也被选走了大几千套。

不完全统计，仅供参考

综合可售人才房和安居型商品房的整体情况来看，今年深圳的去化成绩甚至会超过去年。（具体数据可参看：）

02.

各板块去化情况不同

福田网签占比推售最高

从深圳各区层面来看，网签的分化也还在区域之间上演。

据不完全统计，11月以前宝安的推售住宅数量最多达到了9879套，其次是龙华8244套、龙岗7661、光明7621、南山4839、坪山4668、福田1535、罗湖211、盐田89。

从网签的结果来看，福田仅推售1535套住，但网签了980套，去化情况最好，达到了63.84%；

其次是南山51.93%、宝安47.63%、龙华37.03%、光明31.86%、罗湖29.38%、龙岗28.36%、盐田14.61%、坪山13.07%。

不完全统计，仅供参考

综合来看，福田算是稳定输出，虽然推售住宅数量相对较少，但整体去化成绩是最好的。

而宝安作为供应大区，也是今年网签量大户，网签套数达4705套为各区最高，仅鸿荣源伽誉府一个项目就网签了1535套住宅，甚至与福田推售的住宅量齐平。

不完全统计，仅供参考

结合个盘网签情况来看，南山51.93%的去化成绩加上还有香山道公馆、深业云海湾等项目名列“网签前30”前茅，整个表现不算差了。

与之相反，今年光明可能就没hold住了，以往一提起光明总会与“日光”挂钩，但今年截止目前光明还未出现网签100%的项目。

数据表现拉胯的还有坪山，推了4千多套住宅，但网签量还没破千。

而罗湖作为深圳长子，本身土拍的身影就很少，供应主要依靠旧改，所以新盘的供应少也在情理之中，但据了解罗湖接下来也会陆续出一些新品，如京基天韵府等。

与此同时，深入深圳各区去看各个板块的情况，同样能发现分化情况出现在同一个片区的不同板块。

如果只考虑去化情况，龙岗的坂田、布吉和新生、横岗、双龙等板块差异就很大。

甚至相邻的两个板块差异也很大，如龙华的深圳北和红山去化相差值就达到了42.35%。

2023年1月-11月17日数据，仅供参考

而即使是在推售住宅数量上，各个板块也有不小的差异，比如仅沙井一个板块的推售住宅就达到了5854套，是罗湖整个推售量的近28倍。

03.

小结

其实，仅从11月以前网签数据来看，深圳楼市的表现的确是没有那么可观。

分化的情况也越来越明显，包括项目之间、区域之间、板块之间都存在分化。

但若考虑到可售人才房和安居型商品房等相关因素的影响，其实深圳人还是在买房的，只不过需求换了赛道。

总而言之，壹地产认为当时当下的市场，对真正有需求的购房者来说其实是个机会，毕竟当主动权转移到买家手中时，选择性也就更多，可进行全城比货，通过比价格、比品质等挑出最适合自己的楼盘