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城中村旧改与城市更新实例解析

来源:网络作者:admin更新时间:2020-07-09 10:37

近年来,城市更新一直是地产圈的一个热词。随着核心城市纷纷步入存量时代,新增土地稀缺已成为现实,城市更新也从“大拆大建”进入到了新的阶段,其中围绕着存量资产如何改造、重定位、运营从而最大化内在价值及利用度成为各方探索的焦点。

城中村旧改与城市更新实例解析

城市更新分为两个阶段,第一阶段是拆除重建,第二阶段是实行城市有机更新。西方国家的城市更新历程,均由简单拆除重建发展到有机更新。以伦敦为例,泰晤士河北岸作为发展了上百年的老城区,如今仍有二十多个脚手架在作业进行改造,城市更新是个持续的过程。城市更新前期的参与者为政府,后期的主要参与者有投资机构(基金、金融机构等)、开发商、服务商,但他们在介入的时期、选择的资产标的、商业模式及各自优势等方面均差异显著。


以高和资本为例:房地产基金作为新城市更新的早期参与者,根据专业判断力寻找项目,引入资金方整体购入有增值空间的物业后,引入跨界资源对其再定位、改造,以增加租金回报率、提升物业估值;部分物业运营成熟后,将通过资产证券化或出售方式退出,获取资产增值收益。高和资本的城市更新偏重一线城市商办物业更新改造,其偏好价格合理、周期适中并具有稳定现金流的成熟资产,同时也对房地产运营公司进行股权投资,连接资金、资产和跨业资源打通整体产业链条。


高和联合国开金融于2012年10月收购了上海市南京西路中华企业大厦(现名静安高和大厦)标的约2.6万㎡,交易金额7.9亿元,由于写字楼年代较早,交易价格相对较低项目改造后带租约散售,租金涨幅达70%,售价每平米上涨100%,2年内完成退出。高和于2013年11月收购了北京市东三环丹阳大厦(现名高和蓝峰大厦)改造中,引入不同行业的资源将项目整体再定位为文化创意写字楼(共享办公雏形)改造后再运营,租金涨幅高达75%,部分带资管协议实现出售,为15年北京高端写字楼销售冠军(成交8.5亿)

城中村旧改与城市更新实例解析

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