新政之后，上海售楼处里都发生了什么

认房不认贷这件事到今天已经是第四天了

关于这件事的走向也许跟各位想的不太一样，至少跟全上海的房东想的不一样

9月1日晚上6点21分政策一公布，链家后台1小时多了400套房源、一晚上过去多了近千套房

等到我周日路过普陀某路链家门店的时候，中介小哥说短短两日已经新增7000套二手房

后台房源套数已经从9月1日的14万+变成15万+

不过对应的带看跟成交却没有跟上挂牌这种旋转跳跃的节奏，哪怕新政叠加周日上海9月3日的二手成交也就699套，不少了

但不如想象的多，去年上海二手单日最高成交套数900+

客户都去了哪

很快中介朋友圈公布了答案

9月1日当晚售楼处开启全家便利店模式，24小时不打烊

9月2日、3日周末两天又开启迪士尼模式，全是人人人

于是上周日我就从家出发，用双腿+地铁把上海的北边跑了一圈

各位可能想象不到现如今售楼处里这些具体画面

01

“我手上已经没房源了”

这几天的售楼处名场面之一莫过于某新盘售楼处...需要排队进入

9月3日也就是上周日下午金地峯汇的销售发出一张图，当天来买房的客户太多，但售楼处空间有限，已经在外场开启了排队模式

也是活久见，三次开盘且一次不如一次的项目，一夜之间售楼处被挤爆了

尤其当天下午还下起了瓢泼大雨，那雨下的雨刮器都来不及刮

但即便如此，大家还是撑着伞也要排队

哪怕下雨售楼处里面还是挤满了人

售楼处你很难抓到销售，要么沙盘带看、要么瘫坐沙发

这里的渠道销售链家小哥说这里已经奋战两晚，晚晚都过12点

金地峯汇今年7月第二次开盘，开盘情况不理想，跟其他郊区新盘一样不要积分、去化变慢，到新政前一直处于还剩百来套的续销状态

而新政仅仅两天，这里至少卖掉一半

打我身后快步走过的案场销售对新来客户说

我手上真的没有房源了

相对应的原本可以谈的周期、以及礼品都在收紧

这种从不行到行的180°转变就是此刻全上海售楼处最真实画面

内中环间普陀区光新板块的大华峯汇也是如此

内中环十万加楼盘，上海新房市场回魂丹，楼市再差差不到这里

但大华峯汇去年12月第二次开盘后，一直到新政前也一直处于续销状态

估计连他自己也没想到赶上了这波新政新房热

周日中午12点左右，沙盘边上依然围满了客户，而且走了一拨还有新的一拨

如果你这时候走进售楼处，会看到销售并排坐在你对面，他们不会主动上前

看起来都有点疲惫的样子，而且所剩房源也是真的不多

在得知我的付款周期比较长的时候，销售直接但真诚地劝退了我，让我再等等看其他楼盘

也确实，原本所剩不多的房源，短短两天就去化二三十套

哪怕再差的户型也得抓紧，去晚了还不一定有

02

“客户比往常多了30%”

沿着11号线我又来到马陆站附近

围绕这个站周边分布着招商南山虹桥璀璨领峯、象屿同进虹桥嘉悦府等新盘

我抓了一辆小黄骑行2.3km到了招商南山这处新盘

骑一半的时候开始下雨，但当我冲进售楼处的时候，依然满满当当的人

我甚至在售楼处看到了听过没见过的有家长带着孩子来售楼处做作业的场景

这里的外场销售跟我描述说周日这天客户量比往常多出30%左右

但他的答案似乎太过保守

这个项目距离地铁站有一定距离、而且均价达到5.7万/平，这点相比地铁站旁、均价却只要4.9万/平的其他项目，显然竞争吃力

也正因如此它的销售情况不算理想，来咨询的客户也会被周边其他项目分流

另一位渠道销售说这天客户量差不多是以往周日的翻倍不止

新政发布当晚这里就加班到半夜12点

9月1日、2日连着两个晚上都工作到晚上12点多

等到两天后的周日下午、等我来到现场的时候，看到的都是略显疲惫的案场销售、还有往来不断带着绿丝带挂脖的链家中介

仅仅两天

这个5月就开盘，现在一直处于还剩百来套续销状态的郊环新盘，就卖掉了50套左右

在听说北京有楼盘连夜涨价的消息后，我问了身边的案场销售，这里会涨价么

对方摇摇头说不会，但是新政前原定的2万左右的家具包等优惠后面不一定有了

也算是难得一次亲眼见证新房市场在自己眼前的一次转身

到了傍晚6点我又去了一个更远楼盘

直接跨过上海绕城高速，来到郊环外的嘉定-象屿路劲都会云境

相比上海市区，这里距离江苏太仓更近

但即便如此这个周日的傍晚我还是看到了这样的售楼处

案场销售也同样连续两天工作到深夜12点，现在也只剩沙盘上的7#楼还有部分高层还在卖

销售给我看的销控表上，划线部分都是一个周末卖掉的

短短两天功夫一个续销盘就变成了手慢无的抢手货

不夸张的跟各位说，就我在售楼处停留的半小时里就听到两次砸彩蛋（有成交）的声音

将近7点多等我离开的时候，都会云境的售楼处还是满满的客户，有的站在区位图前、有的站在沙盘的位置跟着销售的激光笔看来看去

更多的人还在售楼处的那一张张小圆桌前谈着楼层、户型、价格、付款周期，以及若有若无的优惠

新房市场说变就变

也是真的没想到认房不认贷出来以后，最先起身的是新房市场

回顾了下这天看过的四个新盘，虽然我是随机看的

但总结起来会发现，从内中环到外环外，那些因为种种原因续销几个月的楼盘都在这个时候迎来了自己窗口期

哪怕是之前根本卖不动的新盘、以及那种郊环外新盘，在这个背景下也迎来了自己久违的冬天

所以我们才会在朋友圈看到他们熬夜开单、售楼处人满为患的画面

03

“70%外地有贷、上海无房的刚需客户”

如果你问一些更细节更深层次的一些发现

我想除了这些售楼处人满为患或者销售熬夜开单的画面之外

这拨冲进场的客群本身也值得跟大家分享下

当我坐在招商南山新盘售楼处的时候，坐我对面的一家三口已经在上海以外的地方买过房子

新政前他们的首付是70%

以一套500万房子的首付，一夜之间从350万变成了175万

所以他们才会急冲冲来到售楼处，哪怕要接受案场销售、链家中介联合攻势，他们也确实是这次政策放开的头号受益者

这样的家庭在上海千千万万，他们的具体情况各有不同

但来自案场销售+链家中介联合认证的一件事

这批冲进售楼处的客户，10个客户里至少有7位都是那种外地有过购房记录、但上海无房的客户

也就是说70%客户都是外地有贷、本地无房的刚需

这个情况在内中环新盘案场里要变一变

在市区内中高端楼盘案场里，至少一半以上的客户是那种已经卖掉自己房子、准备再买一套的客户

也就是说50%以上客户是卖一买一的刚改

而这种刚需+刚改的置业人群，差不多是这波成交量里最广泛的存在

还有一个比较出乎意料的小细节，就是链家的存在量级

几乎每到一个新盘都可以看到链家驻场

强大的客群线索让链家成为开发商首选渠道

不过转念一想，链家并没有开启新一轮强势人员扩招，如果这群人去了案场

那势必二手这个并行的成交圈就会变少

事实上这也是这次新政背后最大的变化

从一开始我们想当然的以为二手会回暖的时候，这股暖流却拐去了新房

连雨露均沾的意思都没有

链家两天的后台挂牌从14万+蹭的一下变成15万+

但带看、成交却没有什么夸张转变

哪怕中介小哥贴出了单日699套的成交截图

但这是两日新增挂牌破万、又是周日、又是新政首个周末背景下的成交

对比之下，远不如挂牌数字来到抢眼

04

写到这开发商这波喜报已经可以做拼图了

也是这样的售楼处光景，我们看到了史无前例的喜报

不是年报、半年报、也不是开盘、或者什么重大节点

而单单是一个周末两日的销售数据

从第一家开发商发起周日销售喜报开始，红红的喜报就在各家开发商朋友圈蔓延开

普陀金茂府（原景泰府）两日销售破1.8亿...

还没开卖的项目也有的发

国贸虹桥璟上第一天认购就冲到210组...

这波热潮冲击着全上海的新房市场，续销的、开盘的、认筹的...似乎都在这个特殊节点找到属于自己的高光

这就是新政后为各位记录的第一个画面

后面我还会追踪二手市场对新政到底是什么反应

也希望这些真实的记录可以让我们在买房路上多一种声音