一万间最近去看了合正观澜汇三期。

一万间认为：

这是一个缺点和优点都十分明显的新盘，但不影响它是观澜top1新盘。

户型设计偏改善，500万以内想买的大3房的，这是个很好的选择，四房的话，因为总价（折后总价650-740万之间）比较高，大家可以多对比龙华同类型的项目。

合正观澜汇三期

从地铁4号线茜坑站出来，抬头就能看到合正观澜汇三期，属于真真正正的地铁上盖项目。

项目分多期开发，一期和二期已交房，三期则分澜汇云境、澜汇云庭两个地块开发，共10栋，含超高层住宅、酒店、商业、21班幼儿园等配套设施。

[项目基础信息]

汇澜云庭花园（此次推售）

占地面积：27080.36㎡

建筑面积：321095.24㎡

商业面积：2.2万㎡

容积率：9.4

绿化率：35.00%

较高层数：56层

在售房 源：716套

总户数：1868户（保障房1025户）

车位数:1639个

交房时间：2025年12月31日

交付标准：精装交付

梯户比：4梯6户、3梯5户

产权年限：70年

主力产品：约103-129㎡的3-4房

社区配套：全龄亲子游泳池、空中运动公园、环形有氧跑道、儿童稚趣乐园等

小区分4栋开发，一共1869户（其中保障房1025户）

汇澜云境花园（预计明年推）

占地面积：29601.71㎡

建筑面积：362033.65㎡

商业面积：4600㎡

容积率：8.85

最高层数：57层

停车位：2358

小区分6栋开发，一共1883户，配建21班幼儿园

本次推出的汇澜云庭花园，主推两种户型，103㎡三房两厅两卫（折后总价470-540万之间），129㎡四房两厅两卫（折后总价650-740万之间）。

还有一些特殊房源价格折扣会更低。

项目本身缺点明显

合正观澜汇三期在观澜属于超级综合体大盘，区府地段+大城综合体+地铁上盖+超级商业，几大王牌在手，可以说是观澜top1新盘。

效果图

但是这个项目的缺点也很明显。

最让购房者诟病的是超高容积率，目前在售的汇澜云庭花园容积率达到9.4，在深圳楼市这个容积率仅次于即将入市的绿景白石洲璟庭（容积率10.9）。

观澜汇三期平面图

看数值大家可能没有概念，建议大家可以去看看龙华壹方天地走走，看看壹成中心十区，它的容积率是8，而未来合正观澜汇三期将会比壹成中心十区更密。

壹成中心效果图

项目是超高层设计，最高56层，会让购房者觉得公摊大，压缩套内使用面积，上班/上学高峰期会不容易等电梯等。

高容积率+超高层，直接的影响车位比不足，一共1869户，车位才1639个......

关于大家比较在意的使用率，一万间咨询过现场销售，销售表示套内使用率不算赠送73%，算上赠送82%。

这个使用率虽然不高，但是在现在的深圳新房来说也不算是太拉胯，之前一万间去踩盘龙华红山的2个新盘，安宏基天曜府和深业颐樾府，它们的实际使用率基本也是75%左右，算上赠送也是85%左右。

看样板间的时候，看得出观澜汇三期是知道自己缺点的，在户型设计上下功夫。

三房户型设计非常巧妙，103平直接做舒适大三房，空间感、舒适度都很足，而且它最大特色是在主卧设计上定制了一个“+1Max”多功能空间。

户型图空间示意图，仅供参考

在样板间里，这个“+1Max”空间打造成了美妆衣帽间，但是根据销售介绍，这个空间可以根据生活需求，改造为琴房或书房等功能区。

四房户型做得比较中规中矩，户型方正通透，大横厅设计，大阳台开间约6.9米，整体宽敞舒适，很适合三代同堂或者家里有2、3孩的家庭。

D1、D2户型图空间示意图，仅供参考

四房2个户型区别在于阳台位置不一样， D1户型的客餐厅阳台一体化，公共区域空间显得非常大。

样板间

项目优势能抚平缺陷？

虽然合正观澜汇三期缺点明显，但是在开盘当天去化287套，销售金额约16亿！

这说明市场认可度还是不错的。

其主要原因还是“配套+低价+豪装”多重buff叠加，把观澜甚至龙华的新盘按在地上摩擦。

(观澜部分新盘价格截图，图源：链家）

配套方面，刚需三件套（地铁+商业+学校），合正观澜汇三期算是满分的。

零距离地铁物业，4号线茜坑站地铁旁；去龙华中心区、深圳北站和福田中心都方便。

自带约3.07万㎡的商业，西侧还有约1万㎡的比邻购物中心，500米范围内还分布有6.7万㎡的合正观澜汇广场（福城天虹）和1.3万㎡的澜汇云轩商业；

三期商业效果图

教育上，项目自带两所幼儿园，还规划了54班九年一贯制的龙华外国语学校福城校区，另外周边环绕着多所公立学校，如龙华区第三外国语、观澜第二小学、观澜第二中学等；

这样的基础上，再有“折后4字头单价”+“豪华装修”，简直就是橄榄枝伸到了购房者的家门口。

而且就现在的价格和周边二手房相比，有价差。

合正观澜汇的一期二手房挂牌价在6-7万/平之间。相比之下，现在推售的三期新房，实打实有2万左右的价差。

（图源：链家）

“豪华装修”有多豪？

简单的说，厨房赠送西门子三件套（抽油烟机+燃气灶+洗碗机）、卫生间配备高仪水龙头，主卫更有高仪恒温花洒、日立中央空调，松下凉霸+浴霸、还有能率热水器，唯宝洁具，3M净水器等等......

（交付标准明细）

总结建议

一万间骑共享单车在附近转了一圈，旁边有芷峪澜湾花园、中航格澜郡、楠木花园等住宅小区，观澜河就在附近，周边挺多绿道和公园，整体居住氛围不错。

当然也存在很多自媒体评测说，整体城市面貌较差，农民房和产业园比较多。

不可否认，这是实话，观澜的底色就是这样。

但是，咱就是说，观澜汇三期高达9.4的容积率，我们也太不用在意周边面貌了，因为这个容积率本身就是放弃窗外景观的，就算日后周边旧改完成，片区面貌有了质的飞跃，你在家里往外看，也感受不了多少美好......

但是咱能保证的是，丰富的商业资源、便利的公共交通体系，是目前能实打实的享受到的......

而且观澜汇一、二期已交付，周边建设还算可以，如果你下楼，目光所及之处不会很差。

不过有一说一，观澜汇三期是商业+住宅+办公的百万综合体，加上前面一二期的体量，地面的交通肯定会拥堵，这个可以直接参考龙华中心的壹方天地。

那么观澜汇三期值不值买？

一万间认为观澜汇三期是用低价换取居住体验的，只要你不介意介意高密度和车位不足的情况，龙岗龙华的改善家庭群体，500万以内想买的大3房的，这是个很好的选择。

特别是福田或者龙华中心上班通勤的，一万间就建议可以重点考虑这个项目。

样板间

装修标准真的不错，收纳空间也是做到了极致，有兴趣的去感受一下样板间的细节

如果是四房的话，因为总价（折后总价650-740万之间）比较高，大家可以多对比龙华同类型的项目，因为现在龙华新盘内卷严重，650万以上基本可以在龙华任意挑选。