深圳降价的学区房变多了？家长痛哭：深户3套房，上不成公立！

“幼儿园也复读？”

　　当你看到下面这些家长的问题之后，可能也会有同款惊讶。

　　　图源家在深圳

　　“小学可以延迟一年读吗？”这是最近很多深圳家长关心的问题。

　　以往一般孩子年龄不够才会推迟上小学，而今年却有不少家庭是因为“学位分流”而选择推迟。

　　究竟发生了什么？

　　我们一起来看看，今年深圳小一学位以及学区房市场情况都有什么变化。

　　01.

　　积分上涨超出预期

　　有人A类条件被分流

　　前不久，就有 不少家庭收到了“学位分流预警”的短信。

　　　23年龙华分流短信（图源深圳上哪学）

　　其中，不乏在片区有房、有深户、有十多年社保的家庭。

　　值得注意的是，这个现象几乎存在于深圳各区。

　　从福田、南山、罗湖到宝安、龙华、龙岗、光明甚至盐田都有家长反馈被分流。

　　图源小红书

　　为什么那么多小孩会被分流？

　　总结了一下，认为主要有以下几方面的原因：

　　1.二胎新生潮学位紧张

　　按时间，今年刚好正面迎上了二胎政策后适龄学童小一入学潮。

　　根据国家统计局去年的小学招生数约为20.5万， 按照深圳教育局前期预测今年小一需求约为22.9万人，差额近1.4万。

　　以往，深圳学位申请就面临着严重的结构性问题，如果学位紧缺的片区增设速度跟不上，紧缺就是必然趋势。

　　另外，家长普遍趋向优质教育资源，假如增设学位一般，好学校学位依旧会很紧张。

　　2.都想读离家近的好学校

　　在深圳，很多家长为了让孩子能就近上个好学校，会提前很久在心仪学区内买房。

　　图源家在深圳

　　但很多好学校都无法新增教育用地，随着学生增加好学位持续紧张怎么办？

　　因此，深圳很多好学校开始卷起了入学积分。

　　3.积分上涨入学难度加大

　　从今年各片区小一入学情况来看，基本好学校入学积分都在上涨。

　　如宝安中学（集团）外国语学校小学部，今年学分从去年的113.8分涨到了118.3分，上涨4.5分。

　　宝安户籍学区有房的基础分最高为105.5分，每个月居住积分0.1分，按这个标准来算：

　　2022年入学需要提前6年11个月买房：

　　113.8-105.5=8.3÷0.1=83个月

　　2023年入学至少要提前10年8个月买房：

　　118.3-105.5=12.8÷0.1=128个月

　　入学难度直接增加45个月，而这并非宝安片区个例。

　　图源家在深圳

　　如，福田的深圳香梅小学，2023年入学积分上涨1.8分达到历史新高99.5分。

　　按福田第一类80分基础分条件来算，需要买8年多社保+连续居住8年多，即至少要提前8年买房才能满足条件入学。

　　南山、罗湖、光明、龙岗、龙华亦都有类似的情况，好学校入学积分上涨，入学难度直线增加，想读这些好学校，就需要提前8年多甚至10年多买好学区房。

　　这意味着什么？

　　夸张的说，可能老婆还没影，你就要先规划好孩子的升学路径了，不然想读好学校一个不小心就会被分流。

　　在很多家长眼里，孩子进入支流意味着丧失某些可能性，而且提前多年买的学区房失去“学区”意义，如何能甘心？

　　这也是那么多家长宁愿孩子延迟一年上小学，也抗拒分流的重要原因。

　　说到这里，也不禁让人反思。

　　当提前10年买房都没有机会入学，失去了“学区功能”的学区房还有意义吗？

　　与此同时，积分上涨入学难又会对学区房市场产生什么样的影响呢？

　　02.

　　当学区功能逐渐稀释

　　房价下调的学区房变多

　　回望过去几年，你会发现“学区功能稀释”的齿轮似乎早已开始转动。

　　从实行大学区制，断绝原本房子与学位一对一捆绑的束缚；到教师轮岗制度进行，教育资源均好性不断增强；再到近几年楼市严控，不断“去泡沫”。

　　多管齐下，此前炒作火热的学区房首当其冲成为深圳房价下跌最快的房产之一。

　　以今年5月成交对比高峰期成交，2023年上半年深圳下跌幅度最猛的10个小区房里就有8个是学区房。

　　直到最近，随着好学校积分上涨入学难度上升，很多孩子被分流的家庭认为自己的学区房已经失去“学区意义”，深圳学区房的“学区功能”进一步被稀释。

　　深圳学区房市场又有了新的变化。

　　以福田、南山、罗湖、宝安等片区入学积分高的学校为例，我们一起来看看近期深圳学区房的情况。（数据统计截至8月8日）

　　福田区

　　目前，能统计到的福田入学积分高且有上涨的小学如下所示：

　　据统计，近期（小一录取积分线公布的7月中下旬到8月初的这段时间）福田这些小学周边有不少房源房价下调。

　　如福田积分最高的深中梅香学校周边小区：

　　梅林一村五区98.5㎡房源于7月27日降价48万；

　　梅林一村五区89.12㎡房源于8月4日降价40万；

　　包括山语清晖、锦林新居也有房源房价下调。

　　荔园小学通新岭校区周边相关热门楼盘，如宝树台、通新岭新村、中泰燕南名庭近期也都有4-30万小幅房价下调的动作。

　　再如，热度比较高的东海实验小学周边，如东海花园在7月16-8月7日期间，也有不同户型房源房价下调10-400万不等。

　　南山区

　　目前，能统计到的南山入学积分高、有上涨的小学如下所示：

　　近期，南山实验教育集团荔林小学周边房价下调的房源也不少，根据贝壳数据诺德假日花园近期房价下调的房源就有10个左右。

　　蛇口育才教育集团育才一小周边的半山海景兰溪谷二期统计在售数量有15个，近期调价的就有4个，调价力度也在不断增加。

　　深圳大学附属教育集团外国语小学周边，如城市山林近期有6个房源下调房价，下调幅度最大的是3室2厅111㎡房源，7月29日降价180万。

　　罗湖 区

　　据不完全统计，罗湖入学积分上涨，C类以上录取的小学有：

　　据了解，罗湖积分上涨的小学周边小区房价下调动作也频繁。

　　如螺岭外国语实验小学周边的金城华庭、莲南小学周边的鹏兴花园近期就共有40多个房源房价下调。

　　东门 168房价下调频率更高，光 8月 房价下调的 房源就 有8个。

　　图源行舟深房

　　而桂园小学周边的骏庭名园、星桂园、国都花园近期下调房源也不少，不过主要集中在20㎡或50㎡左右的小户型。

　　宝安区

　　据不完全统计，宝安入学积分录取线上涨到105.5分以上的小学有：

　　相比福田、南山、罗湖，宝安积分上涨的小学周边小区房价下调幅度会更大。

　　如深业新岸线二期近期就有5室2厅161.83㎡的房源降价300万；

　　壹方中心·玖誉有5室1厅179.63㎡的房源8月4日降价700万，降幅21%；

　　中粮天悦壹号有89.96㎡3室2厅的房源降价80万，低于历史成交价400万挂出。

　　图源小鹿选房

　　其他如华联城市全景、勤诚达22世纪一期也有不少房源价格下调幅度大。

　　总的来说，小一录取积分不断公布后的7月中下旬到8月初的这段时间，积分高、上涨幅度大的小学周边都出现了不少“学区房房价下调”的情况。

　　03.小结

　　可以看到，“学区房功能稀释”对学区房市场多少有些影响。

　　但近期学区房的房价下调，不能单纯归因于积分高入学难的变化所致。

　　市场的变化同时也和楼市政策、市场情绪以及大环境有关，而 这不是 我们能 控制的。

　　壹地产认为，回归现象的本质，认真对待“入学积分太卷”、“好学位紧张”等问题才是更重要的。

　　毕竟，孩子的命运也并非一个巧合叠着另一个巧合，上好学校不仅需要家长提前多年规划，也需要深圳前瞻性的大力支持。

　　当然，深圳也在为此做出努力。

　　实行大学区制、教育资源均衡化、增设学位，每一次行动都是为了深圳人更好的未来。